第七百二十九条

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

【条文主旨】

本条是关于不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果的规定。

【立法要点及理由】

合同法第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本条的规定与合同法一致，也被称为对租赁物风险负担的规定。

租赁物的毁损灭失，既包括全部的灭失也包括部分的灭失。自罗马法以来，除非法律另有规定或者当事人另有约定，租赁物的毁损灭失风险由租赁物的所有人，即出租人负担，[54]但因不可抗力造成的损失应由出租人承担。如《法国民法典》第1732条规定：“承租人对于承租期间发生的灭失或毁损，应负赔偿的责任；但如承租人能证明灭失或毁损的发生非出于其过失者，不在此限。”[55]《德国民法典》在“适用于使用租赁关系的一般规定”中并未对租赁物毁损灭失风险负担进行规定，但在“用益租赁合同”中有所规定。《德国民法典》第582a条规定：“（1）土地的用益承租人按评定价额接收附属物，并有义务在用益租赁关系终止时按评定价额返还附属物的，承租人承担附属物意外灭失和意外毁损的风险。在适当经营的限度内，承租人可以处分各附属物件。”[56]我国民法典也是采纳了所有人负担风险的思想，确定了租赁物毁损灭失的风险由出租人承担的规则：一方面，民法典在本条规定，因不可归责于承租人的事由发生租赁物的毁损灭失以后，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，这实际上是由出租人承担风险；另一方面，民法典第七百二十四条规定特定情形下，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。

【适用指南】

一、关于“不可归责于承租人的事由”

权利义务对等原则是民法的基本原则之一。民法典第七百零八条、第七百一十二条分别规定了出租人交付租赁物义务和适租义务、出租人的维修义务。相对应地，民法典第七百零九条、第七百一十四条分别规定了承租人按约定使用租赁物的义务和妥善保管租赁物的义务。租赁关系中，因为租赁物由承租人实际占有和使用，在出租人对租赁物丧失直接支配地位的情况下，仍要求出租人承担租赁物毁损灭失的风险，必然应当排除承租人过错，即承租人已尽到按约定使用租赁物的义务和妥善保管租赁物义务。

“不可归责于承租人的事由”，主要有归责于出租人的事由、不可抗力和意外事件三种情况：（1）因出租人未尽合同义务致使租赁物毁损灭失的。最典型的就是出租人未尽维修义务，导致租赁物年久失修最终毁损灭失的，由出租人承担责任是理所当然。而且，如果租赁物毁损灭失给承租人造成其他损失的，亦由出租人承担损害赔偿责任。（2）因不可抗力造成租赁物毁损灭失的。民法典第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”典型的不可抗力包括自然灾害、政府行为、社会异常事件（如罢工、骚乱）等。（3）因意外事件造成租赁物毁损灭失的。民法典对意外事件并无规定。意外事件，是指行为在客观上虽然造成了损害结果，但不是出于行为人的故意或者过失，而是不能预见的原因所引起的事件。

二、关于“减少租金或不支付租金”

当租赁物部分毁损灭失但尚可修缮时，存在承租人减少租金请求权与租赁物维修请求权竞合的问题。有观点认为，如果租赁物仍有修缮可能时，承租人只能请求出租人履行维修义务，不得主张减少租金。笔者认为，此种情况下承租人有权在请求减少租金的同时，要求出租人履行维修义务。第一，承租人因租赁物部分不能按照合同约定使用而产生的减少租金请求权对应的是出租人的物的瑕疵担保责任，而物的瑕疵担保责任与维修义务之间并不是选择适用的关系，可以同时履行。第二，民法典第七百一十三条对出租人维修义务规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”不论是在出租人维修还是承租人自行维修的情况下，承租人均有权主张因维修影响租赁物使用而减少租金（仅代表笔者个人观点）。

不支付租金，一般有两种情况：一是租赁物全部毁损灭失；二是租赁物虽然部分毁损，但已失去其使用价值。不支付租金的法律后果实际上是合同不再继续履行。这时，承租人既不再继续使用租赁物，亦不再支付租金，租赁合同属于事实上的履行不能，实际上是协议解除，合同终止。[57]

三、关于“解除合同”

笔者在对民法典第七百二十四条关于非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同的规定进行分析时已经谈到，租赁关系中，承租人的合同目的就是能够依据租赁合同的约定和租赁物的属性正常使用租赁物，但当租赁物发生全部或者部分毁损灭失，致使承租人不能达到合同目的时，根据民法典第五百六十三条规定的合同法定解除的情形，承租人有权解除合同。所以，承租人依据本条行使解除权的前提须是租赁物部分或者全部毁损灭失，达到致使承租人合同目的不能实现的严重后果。

出租人能否依据本条规定，发生因不可归责于承租人的事由，造成租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使承租人不能实现合同目的时，主张解除合同呢？笔者同样在对民法典第七百二十四条的分析中谈到，从当事人权利义务对等，避免继续履行造成的损失扩大，以及允许出租人自我纠正等角度考虑，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条对违约方请求解除合同的规定，应当准许违约方在承担违约责任，充分保障守约方合法利益的前提下请求解除合同。