第七百一十八条

出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

【条文主旨】

本条是关于出租人同意转租的推定。

【立法要点及理由】

本条系对合同法租赁合同章新增的规定，但在原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中已作规定。该司法解释第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”在最高人民法院民事审判第一庭编著的对该司法解释的理解与适用中，对法律后果解读为，承租人未经出租人同意签订的转租合同无效。对比司法解释与民法典的表述，出租人在异议期内不提异议的法律后果存在不同。而民法典的规定是直接推定出租人同意转租，既不影响原租赁合同的效力与履行，亦不导致转租合同无效。可以说，从司法解释到民法典，进一步体现了我国立法鼓励和引导转租的倾向，也体现了立法活动为适用经济社会发展的内在要求，平衡各方当事人利益所作的努力。

【适用指南】

关于异议期的规定，在原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的制定过程中已是几经更迭。司法解释稿第六稿中首次设立了三个月的异议期，规定：“出租人明知承租人转租，但在三个月内未提出异议的，出租人请求认定承租人签订的转租合同无效的，不予支持。”第七稿增加了解除合同的规定。第九稿增加了次承租人诉讼地位的规定，并将异议期延长为六个月。异议期的规定，旨在督促出租人及时保护自己的权益，维持交易的稳定，同时也是为了平衡出租人与次承租人之间的利益。因此，六个月异议期的性质应当理解为除斥期间，而非诉讼时效，不适用中止、中断以及延长的规定。