第七百一十七条

承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

【条文主旨】

本条是关于超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力的规定，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定在具体表述上存在区别。

【立法要点及理由】

民法典将该司法解释中“人民法院应当认定超过部分的约定无效”的表述修改为“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”，系对超过承租人剩余租赁期限的转租期间的效力认定作出“绝对无效”到“相对无效”的修改。即在出租人同意转租的情况下，超出承租人剩余租赁期限的转租期间，对出租人不具有法律约束力，但在承租人与次承租人之间仍然具有约束力。当承租人因其与出租人之间租赁期限届满，出租人行使物权请求权要求返还租赁物时，承租人基于转租合同的约定，对次承租人承担不能履行的违约责任。

关于超过承租人剩余租赁期限的转租期间的效力，立法过程中曾经出现无效、部分无效、效力待定以及有效四种意见。[23]无效说基于出租人享有选择承租人的自由，而转租行为破坏了出租人与承租人之间的信任关系，损害了出租人的利益，因此无效。部分无效说，承租人未超过剩余租赁期限的部分，属于承租人将其依据其与出租人之间的租赁合同享有的租赁期内对租赁物占有、使用的权能转租给次承租人的行为，应当有效，只有超出剩余租赁期限的部分才无效。效力待定说认为，转租合同的生效与履行依赖于原租赁合同，转租合同的期限超出承租人剩余租赁期限的，属于承租人的无权处分行为，其效力取决于出租人的追认，出租人予以追认且不损害其他人利益则为有效，反之则无效。有效说仍然从区分负担行为和处分行为的角度出发，认为租赁并不要求出租人对租赁物享有所有权，承租人基于对租赁物的合法占有而享有出租租赁物的合法权源。

在民法典的制定过程中，进一步把无效认定缩限为“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”，即超出承租人剩余租赁期限的转租期间的约定，对出租人无效，但在承租人与次承租人之间，仍然具有法律效力。现实生活中，次承租人往往无法判断承租人是否有权出租租赁物，更无从判断转租期限是否超出承租人的租赁期限。“相对无效”的规定，为善意次承租人向承租人追究违约责任提供了依据，对此承租人的利益保护具有重要意义。

【适用指南】

一、关于租赁期限

租赁期限是租赁合同所约定的当事人权利义务的存续期限。[24]民法典第七百零四条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”作为租赁合同的重要内容之一，对租赁期限的理解应当结合民法典的其他规定。民法典第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”根据民法典第五百六十三条第二款的规定：“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”因此，对于不定期租赁，不存在剩余租赁期间的问题，自然不适用本条的规定。

二、关于承租人权利瑕疵的补正

本条但书部分规定“出租人与承租人另有约定的除外”，即出租人和承租人可以在租赁合同中明确约定出租人认可超出租赁期限的转租期限，则承租人与次承租人之间转租期限的约定对出租人具有法律效力。同时，也可以通过出租人嗣后追认，或者出租人与承租人续约的方式对承租人的权利瑕疵予以补正，均属于出租人与承租人另有约定的情形。

现实生活中，特别是在房屋租赁中，经常会出现承租人购买租赁物的情形，尤其是承租人优先购买权的规定促使这一现象更为普遍。此时，承租人通过取得租赁物所有权的方式对超出租赁期限的处分权进行了补正，其与次承租人之间关于转租期限的约定，当然有效。从另一方面考虑，当承租人取得租赁物所有权后，发生出租人与承租人混同。根据民法典第五百七十六条的规定，原租赁关系中债权和债务同归于一人，在不损害第三人利益的情况下，原租赁关系中的债权债务终止，出租人、承租人与次承租人之间复杂多层的法律关系简化为承租人与次承租人之间的租赁关系，影响合同效力认定的因素消灭，自然也不存在是否约束出租人的问题。