第七百一十二条

出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

【条文主旨】

本条是关于出租人维修义务的规定。

【立法要点及理由】

本条规定与合同法第二百二十条规定的内容相同。

本条所说的维修义务，有些立法例上称作修缮义务，是指租赁物毁损，致不适用于约定的使用、收益的状态时，出租人应予修复的义务。

出租人维修义务的构成要件包括：

1.租赁物有维修的必要。租赁物有维修的必要，是指租赁物发生毁损等情事，如不维修，就不适合于约定的使用、收益的状态。如出租房屋遇雨漏水，承租人无法继续居住。需要说明的是，并非只要租赁物与交付当初时的状态不同，都会导致租赁物不能依约使用、收益。如出租房屋在承租人居住一段时间后，墙壁色泽陈旧，并不影响承租人继续生活居住，便无维修的必要。另外，是否有维修的必要，不能简单依据租赁物毁损的情形加以决定，尚须观察当事人约定的使用、收益的目的，按通常观念客观斟酌确定。如租用房屋注重门窗外观，借装修的美轮美奂来吸引租客。一旦门窗的油漆有脱落，便有维修的必要。

2.维修在经济上可能。即损坏的租赁物在事实上能够维修，且经济上合算。若租赁物事实上已不能修好，或虽能修好，但花费极高，在经济上不合算，则无维修的可能。如发洪水致租赁房屋倒塌，则无维修的可能。在非因承租人原因导致租赁物部分或全部毁坏灭失、无维修可能的情况下，承租人可援引本法第七百二十九条的规定，请求减少租金或不支付租金。因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。

3.租赁物损坏非因承租人过错所致。根据本法第七百一十三条第二款的规定，因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修的责任。承租人在使用租赁物时故意或过失损坏租赁物的，应自行承担维修的责任。租赁物因不可抗力受损时，承租人并无过错，出租人应承担维修的责任。

4.当事人无相反的约定。依据本条但书的规定，当事人可以约定排除出租人的维修义务。因此，如租赁合同特别约定由承租人负责维修的，出租人不负维修义务。

【适用指南】

虽然本条规定的是出租人的维修义务，但适用时需注意审查承租人是否履行了通知义务。根据本法第五百零九条第二款“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，租赁合同成立生效后，出租人依约向承租人交付租赁物，租赁物由承租人占有、使用，租赁物是否有维修的必要，承租人最清楚，而出租人不一定知道。在出租人不知有维修必要的情况下，令其承担维修义务是不公平的。所以，租赁物由承租人使用期间，如有维修必要，除出租人已知外，承租人应及时通知出租人。承租人应为通知而未通知的，出租人不发生修缮租赁物的义务。