第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

【条文主旨】

本条是关于租赁期限的规定。

【立法要点及理由】

民法典该条规定与合同法第二百一十四条规定的内容完全相同。对于一般的租赁合同，无论是出于保护产权人利益，还是避免通过租赁实现其他不法目的等原因，租赁期限不超过20年的观点已被理论界和实务界普遍接受。

如果租赁合同期限确有长达20年以上的必要，依据本条规定，当事人可以续订租赁合同，当然续订合同的期限亦不得超过20年。此20年自续订之日起算。此为明示的续订。还有一种是默示的续订，即租赁期间届满后，租赁合同自然终止，双方当事人依旧行使原租赁合同的权利，履行原租赁合同的义务。如承租人继续使用租赁物并交付租金，出租人接受租金的，法律推定出租人以默示方式将租赁期限不定期延长。

【适用指南】

1.部门规章不能作为确定租赁期限的裁判依据。在最高人民法院审理的中国人民解放军84916部队（以下简称84916部队）与西安方圆大酒店有限公司、西南华隆医疗器械公司（以下简称华隆公司）租赁合同纠纷一案中，84916部队与华隆公司于1994年签订的租赁合同及补充合同约定，房屋租期为30年。而中国人民解放军总参谋部、总后勤部和总政治部制定的《军队房地产经营管理规定》明确，房地产出租，租期最长不得超过10年。最高人民法院认为，《军队房地产经营管理规定》是部门规章性质的文件，不属于法律、行政法规的范畴，故不能作为确认合同无效的法律依据。本案当事人签订合同时，法律和行政法规未对租赁期限作出禁止性或强制性规定，故租赁合同及其补充合同合法有效。[3]

2.土地使用权租赁期限亦不得超过20年。根据国土资源部颁布的《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕第222号）第四条规定，国有土地租赁分为短期租赁和长期租赁。短期租赁年限一般不超过5年；长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。因该意见属于部门规章，层级较低，故各地法院对租赁期限超过20年的土地使用权租赁合同的效力存在争议。如广东省佛山市中级人民法院作出的（2015）佛中法监民再字第5号民事判决认为，案涉国有土地租赁合同约定的25年租赁期限，在同类用途国有土地使用权的最高年限范围内，合法有效。而天津市第一中级人民法院作出的（2018）津01民终2411号案民事判决则认为，案涉土地使用权租赁合同约定50年的租赁期限超过了20年的最高期限，超过部分应为无效。笔者认为，部门规章既不能作为认定合同无效的依据，亦不能作为优先于民法典的“特别法”适用，目前土地使用权的最长租赁期限仍应依照民法典的有关规定执行。