第三节 其他规定
第二百二十九条 【法律文书、征收决定导致物权变动效力发生时间】因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条源于《物权法》第28条。相较于《物权法》第28条，《民法典》本条将“仲裁委员会”改为“仲裁机构”；为避免语词重复累赘，删除了原有条文中其中一处对征收决定的作出主体予以限定的“人民政府”，直接表述为“自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。
二、本条规定的主要内容
本条是对因公权力等非法律行为而引发物权变动的特殊情形的规定。根据本条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
首先，人民法院、仲裁机构的法律文书可以不经交付和登记就产生物权变动的效力。需要注意的是，并不是所有涉及物权变动的法律文书都可以直接发生物权变动的效力。能够导致物权变动的人民法院判决或者仲裁委员会的裁决等法律文书，应是直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书，如使原所有权人恢复所有权以及共有物分割的裁决等。此类设权或者确权判决书、裁决书、调解书本身，具有与登记、交付等公示方法相同的形成力，因而依据此类判决书、裁决书、调解书而进行的物权变动，无需再进行一般的物权公示而直接发生效力。
其次，人民政府的征收决定可以不经交付和登记就产生物权变动的效力。国家征收，是国家取得财产的特殊方式，按照《土地管理法》的规定，国家征收土地，县级以上人民政府要进行公告。这与交付、登记一样，都可以对外界起到一定的公示作用。因此自征收决定作出之日起，就可以直接发生物权变动的效力。
最后，尽管因公权力致使物权变动的其本身生效文书就有一定的公示作用，但如人民法院判决或仲裁机构裁定书等，其公示作用往往是针对当事人之间，对当事人以外的第三人来说公示力和公信力较弱。因此，《民法典》第232条还进一步规定，依特殊原因导致不动产物权变动的，虽然可以直接因此发生物权效力，但是想要处分该不动产的，必须办理登记，即先办理确权，再办理转让登记。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，因此人民政府的征收决定生效之时即生物权变动的效力。
三、本条规定特别评注
物权变动可以依法律行为进行，此时应遵守动产交付、不动产登记的原则。同时，物权变动还可以非依法律行为产生。非因法律行为发生的物权变动无需遵循公示原则，此时就需要法律对物权变动的原因和时间作出特殊规定。
本条是对因公权力等非法律行为导致物权变动的规定。不少国家或者地区的立法例上均有关于依公法行为取得物权的规范。需要注意的是，鉴于征收可能对民事权利主体的物权造成严重侵害，各国或者地区的立法例中多规定了实行征收的严格条件。比如，德国《基本法》第14条第3款规定：“剥夺所有权只有为公共福利的目的才能被允许。剥夺所有权只有依照法律或者法律的原因进行，而且该法律对损害赔偿的方式和措施有所规定。该赔偿必须在对公益利益和当事人的利益进行公平地衡量之后确定。对损害赔偿额的高低有争议时可以向地方法院提起诉讼。”
【关联规范】
1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》
第七条 人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百九十三条 拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二十六条 不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
5.《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
二十七、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。
国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。
第二百三十条 【因继承取得物权的生效时间】因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条在《物权法》第29条规定的基础上修改而成。
二、本条规定的主要内容
本条是对因继承而发生物权变动的法律规定，明确了因继承取得物权时物权变动的时点。继承开始属于法律事实中的事件，继承引起的物权变动，属于基于法律行为以外的原因引起的物权变动情形。根据我国《民法典》继承编第1121条第1款的规定，继承从被继承人死亡时开始。被继承人死亡后，其民事权利能力即告终止，权利主体归于消灭，其生前享有的包括动产、不动产所有权等财产权利在法律上也归于消灭。此时，被继承人与继承人之间自然不可能按照一般的物权变动原则进行交付或者登记。因此，如果要求此时被继承人的遗产经过登记或交付才能实现物权变动，势必会在一段时间内置被继承人的遗产于无主状态。为此，本条特别规定因继承取得物权的，继承开始时直接发生物权变动的效力，不需要遵守物权公示原则。具体而言，在不存在继承人丧失继承权、也不存在被继承人立有遗嘱的情形下，如果继承人为一人，遗产由该继承人单独取得物权；如果继承人为多人，遗产就归全体继承人共同继承，在遗产分割前，遗产归全体继承人共有。
继承包括法定继承和遗嘱继承。对于因法定继承引起的物权变动，当然属于基于法律行为以外的原因引起的物权变动。其不需要意思表示，因被继承人的死亡而根据法律规定自动产生法律效果，除非继承人放弃继承。但是，对于遗嘱继承而言，遗嘱是自然人生前按照自己的意愿处分自己财产的一种单方法律行为。既然属于法律行为，为何可以不经交付或登记呢？这主要是考虑到相对于因法律行为而发生的物权变动是双方合意的结果，正如有学者所言，“基于法律行为的物权变动，就其本质而言是与交易密切相关的”，[47]而遗嘱仅是单方的意思表示，且继承人最终并非直接基于遗嘱在未经交付或登记的情形下取得物权，而是基于法律的直接规定才最终能在继承开始时取得物权，故将其归于非基于法律行为取得物权的范畴，取得物权的生效时间始于被继承人死亡。
三、本条规定特别评注
《民法典》本条删除了《物权法》第29条因受遗赠取得物权的，从受遗赠开始时发生效力的规定。对于这一删除的缘由，学界有不同的解读。有观点认为其原因主要在于遗赠和继承具有不同的法律性质，遗赠属于双方法律行为，不仅需要遗赠人具有赠与的意思表示，还需要受赠人愿意接受遗赠，从而使遗赠发生效力。这种观点显然值得商榷，因为这一则是混淆遗赠和赠与的表现，二则也未能明确遗赠与遗嘱继承的关系。尽管《民法典》第1124条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”这一规定旨在显示遗赠和遗嘱继承不同，但毋庸置疑，无论是遗赠还是遗嘱继承，其均源于被继承人的遗嘱，而遗嘱是单方法律行为。有学者曾经指出，因遗赠引起的物权变动，本质上虽然属于依据法律行为发生的物权变动，但就物权变动的生效时间而言，遗赠也并非在受遗赠人接受遗赠的意思表示作出时生效，而仍然与继承相同，效力的发生实质上溯至被继承人死亡时。也正是在这个意义上，《物权法》第29条才将遗赠与继承导致的物权变动合并规定。[48]
如果必须为这一删除找寻一个理由，也许这样的解释最具有合理性：因应《民法典》第1124条的规定，鉴于本规定旨在体现继承开始后，对于继承，接受继承是常态，但对于受遗赠，放弃受遗赠是常态，故本条对于二者作了相反的推定。从通常情形看，如果受遗赠人在知道受遗赠后六十日内[49]做出拒绝受遗赠的表示，但此时若根据法律规定物权已经在被继承人死亡时发生变动，就会导致在受遗赠开始（即被继承人死亡时）物权变动发生效力后，又因为受赠人的放弃再次发生物权变动，徒增成本，不符合物权法所追求的效用原则。
【关联规范】
《民法典》
第一千一百二十一条第一款 继承从被继承人死亡时开始。
第一千一百二十四条 继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。
受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
第一千一百三十三条 自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。
自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。
自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。
自然人可以依法设立遗嘱信托。
第二百三十一条 【因事实行为设立或者消灭物权的生效时间】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条源于《物权法》第30条。
二、本条规定的主要内容
本条是对事实行为作为物权变动原因的法律规定。
物权变动的原因，是指引起物权变动的法律事实，一般包括民事法律行为、事实行为和法律的直接规定。其中的事实行为，是指不以意思表示为要素的能够产生民事法律后果的法律事实。事实行为区分于自然事件，一方面，事实行为是有人的意思参与的行为，另一方面，又需要这种行为可以产生某种民事上的法律关系，如建造、添附、抛弃等都属于能够引起物权变动的事实行为。根据本条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法。由此，实践中存在的合法建造房屋但未经登记的情形，就不能简单地将以这类行为形成的建筑物作为无主财产对待；拆除房屋作为一种事实行为，因物权为对物的支配权，房屋一经拆除，标的物归于灭失，除非有特别情形，否则物权也随之消灭。
三、本条规定特别评注
对于因建造房屋而取得物权的，本条特别强调了建筑的房屋应为“合法”建造。对于违章建造的房屋建造人能否取得所有权，学界存有争议。有学者认为，只要是自己出资建造的建筑物，即使是违章建筑，建造人也能原始取得该建筑物的所有权。[50]也有学者否定违章建筑在民法上的权利地位，认为“民法上关于违章建筑，系一个相对特定权利人之一定利益，其利益标的则为定着物，但该利益系因不具民法上的合法性，例如属于因过失的越界建筑，而无法受到民法上如权利一般保护者，皆足以该当之”。[51]在《民法典》编纂过程中，也有学者认为不宜将本条理解为对违法建筑之物权地位的绝对否定，而是赋予法官在个案中依据建造行为所违反的具体规范的目的，就违法建筑的物权法地位作出独立判断的权力，从而主张删除本条对“合法”的限制。[52]《民法典》本条沿袭《物权法》的“合法建造”的规定，没有作出具体说明，但在最高人民法院第八次会议纪要中，则采取“避免为违章建筑确权”的态度，由此可见司法实践对违章建造人享有所有权基本持否定态度。
通过合法建造房屋导致的物权设立，是基于法律事实，行为人付出了劳动、材料，因此其建筑物自动被物权法保护。但需要注意的是，因其缺乏登记，如果允许其进一步转让或变更而不加以登记，很容易导致物权归属陷入混乱。因此对因事实行为而取得的不动产，也要遵循本法第232条的规则，处分不动产物权需要办理登记，否则不再发生物权变动的效力。
第二百三十二条 【非依民事法律行为享有的不动产物权变动】处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条在《物权法》第31条的基础上略作文字修改而成。
二、本条规定的主要内容
本条是对非因法律行为而享有不动产物权的权利人处分其不动产物权时，非经登记不发生物权变动效力的规定。根据本条规定，在适用本条的过程中应特别注意下列两个问题：
其一，非经登记不发生物权变动效力的是针对权利人对不动产的处分行为，而非基于非法律行为而直接获得物权的权利人。因此，不动产物权的归属在登记前就已经确定。权利人为处分不动产而去登记机构登记的，并不是物权的设立登记，因而产生的不是创设物权的效力，而是将已经发生的不动产物权变动对外予以宣示，学理上将该种登记称为“宣示登记”。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第24条的规定，只有在权利人先办理了不动产首次登记后，其想要转让处分的受让人才能进一步办理转让登记。
其二，非因法律行为而享有物权的权利人，如果其不处分该物权，则法律不强制权利人进行登记，也给予其法律上的充分保护。
三、本条规定特别评注
《民法典》本条在未改变《物权法》第31条原意的基础上，在措辞上稍作简化，突出了非因法律行为变动不动产物权者，非经登记不产生物权变动效力的法律后果。本条所称的“依照本节规定享有的不动产物权”，主要是指非依法律行为，如因公权力、继承或合法建造等事实行为而享有不动产物权。虽然此种物权的享有无需公示即可发生效力，但这毕竟缺乏外界可知晓的权利外观，很容易造成法律物权和事实物权不一致的情况，这一缺陷在权利人将未登记的不动产物权予以处分时表现得格外明显。如果允许非因法律行为享有的物权一直游离在登记规则之外，随着交易的不断进行，不动产的权利外观和事实上物权的分离，就会使不动产物权陷入公众不可知晓的局面，有的不动产物权记载在登记簿，有的不动产物权则无法从登记簿上体现，最后的结果是导致不动产登记制度也将随之瓦解。为了保护交易安全和秩序，保护交易第三人的合法信赖，法律应当在适当环节，促使物权公示原则在该种物权变动中及时回归，即要求不动产物权取得人在进一步处分物权前，先进行登记，以充分贯彻不动产物权变动以登记为公示方法的原则，维护第三人的利益和交易安全。
【关联规范】
1.《城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2.《不动产登记暂行条例实施细则》
第二十四条 不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
[1] 最高人民法院民事审判第一庭：《民事审判指导与参考》2016年第1辑，人民法院出版社2016年版，第38页。
[2] 梁慧星：《〈物权法〉若干问题》，载《浙江工商大学学报》2008年第1期。
[3] 杜万华主编：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第40页。
[4] 尹飞：《不动产登记行为的性质及其展开》，载《清华法学》2018年第2期。
[5] 王崇敏：《我国不动产登记制度若干问题探讨》，载《中国法学》2003年第2期。
[6] 最高人民法院物权法研究小组：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第75页。
[7] 可参阅吴高盛：《〈中华人民共和国物权法〉解析》，人民法院出版社2007年版，第25页。
[8] 屈茂辉：《物权法原理精要与实务指南》，人民法院出版社2008年版，第75页。
[9] 江平、李国光：《物权法疑难问题精答》，人民法院出版社2007年版，第67页。
[10] 已于2021年1月1日废止。
[11] 崔建远：《合同法》，北京大学出版社2013年版，第1页。
[12] 王利明：《合同法研究》（第1卷），中国人民大学出版社2015年版，第8～10页。
[13] 程啸：《不动产登记簿之研究》，载《清华法学》2007年第4期。
[14] 程新文、王丹、司伟：《权属登记与不动产物权确认：法律效果与程序选择》，载最高人民法院民事审判第一庭主编：《民事审判指导与参考》2016年第1辑（总第65辑），人民法院出版社2016年版，第38页。
[15] 程啸：《不动产登记簿之推定力》，载《法学研究》2010年第3期。
[16] 唐学兵：《登记要件主义与不动产物权的判断》，载王利明主编：《判解研究》2009年第3辑（总第47辑），人民法院出版社2009年版，第79页。
[17] 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，中国法制出版社2007年版，第57页。
[18] 最高人民法院物权法研究小组：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第97页。
[19] 朱岩、高圣平、陈鑫：《中国物权法评注》，北京大学出版社2007年版，第128页。
[20] 最高人民法院物权法研究小组：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第102页。
[21] 王利明：《论民法典物权编中预告登记的法律效力》，载《清华法学》2019年第3期。
[22] \[德\]鲍尔/施蒂尔纳：《德国物权法》，法律出版社2004年版，第419页。
[23] 王泽鉴：《民法物权》，中国政法大学出版社2001年版，第128页。
[24] \[德\]鲍尔/施蒂尔纳：《德国物权法》，法律出版社2004年版，第419页。
[25] 王泽鉴：《民法物权》，中国政法大学出版社2001年版，第128页。
[26] 相对无效主义，即只要不损害预告登记权利人的利益，原登记的名义不动产权利人在办理预告登记后仍然可以处分不动产，且该处分有效。可参阅程啸：《不动产登记法研究》（第2版），法律出版社2018年版，第815页。
[27] 王利明：《论民法典物权编中预告登记的法律效力》，载《清华法学》2019年第3期。
[28] 可参阅程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社2011年版，第598页。
[29] 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，中国法制出版社2007年版，第67页；最高人民法院物权法研究小组：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第112页。
[30] 崔建远：《再论动产物权变动的生效要件》，载《法学家》2010年第5期。
[31] 可参阅聂卫锋：《动产所有权的交付变动规则》，载《国家检察官学院学报》2018年第1期。
[32] 王利明：《特殊动产一物数卖的物权变动原则》，载《法学论坛》2013年第6期。
[33] 龙俊：《中国物权法上的登记对抗主义》，载《法学研究》2012年第5期。
[34] 崔建远：《再论动产物权变动的生效要件》，载《法学家》2010 年第5期。
[35] 杨代雄：《准不动产的物权变动要件——《物权法》第24条及相关条款的解释与完善》，载《法律科学》2010年第1期。
[36] 龙俊：《中国物权法上的登记对抗主义》，载《法学研究》2012年第5期。
[37] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第1册），中国政法大学出版社2005年版，第228页。
[38] 王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2016年版，第355页。
[39] 最高人民法院物权法研究小组：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第67页。
[40] 庄加园：《基于指示交付的动产所有权移转——兼评〈中华人民共和国物权法〉第26条》，载《法学研究》2014年第3期。
[41] 崔建远：《再论指示交付及其后》，载《河南财经政法大学学报》2014年第4期。
[42] 王胜明，姚红：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第57～60页。
[43] 孙宪忠主编：《中国物权法：原理释义和立法导读》，经济管理出版社2008年版，第160页；王利明：《我国民法典物权编的修改与完善》，载《清华法学》2018年第2期。
[44] 王利明：《我国民法典物权编的修改与完善》，载《清华法学》2018年第2期。
[45] 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，中国法制出版社2007年版，第76页。
[46] 屈茂辉：《物权法原理精要与实务指南》，人民法院出版社2008年版，第135～136页。
[47] 王利明：《物权法研究》（上下卷），中国人民大学出版社2016年版，第266页。
[48] 孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2018年版，第366页。
[49] 本条用的是“知道”字样，但从受遗赠开始（即被继承人死亡时）到知道受遗赠六十日内，时间短则六十日，长则不可估量。
[50] 可参阅谢在全：《民法物权论》（上），中国政法大学出版社1999年版，第96页。
[51] 陈重见：《违章建筑之所有物返还请求权与时效取得》，载《台湾法学杂志》2010年第153期。
[52] 黄忠：《违法建筑的私法地位之辨识——〈物权法〉第30条的解释论》，载《当代法学》2017年第5期。