7 严重影响正常居住使用的房产可以成为买受人拒绝收房及要求支付逾期交房违约金的理由

——南安市总工会诉陶然一品公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省泉州市中级人民法院（2019）闽05民终3087号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：南安市总工会

被告（上诉人）：陶然一品公司

【基本案情】

2015年5月20日，南安市总工会与陶然一品公司签订《商品房买卖合同》4份。4份合同约定，南安市总工会购买陶然一品公司开发的址在南安市金淘镇金淘街1号陶然·金溪吉祥第3幢×2号、×3号、×4号、×5号店面。4份合同第八条均约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：（1）买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行……合同签订后，南安市总工会支付了×2号店面的购房款。建设工程于2016年3月15日经建设单位等单位验收合格。本案四间店面的交房日期顺延至2016年11月4日。陶然一品公司先后三次发函通知南安市总工会来办理本案四间店面的交房手续，但南安市总工会没有办理交房手续。2018年4月4日，南安市总工会向陶然一品公司发出《整改要求函》，对本案四间店面提出整改要求。陶然一品公司又于2018年6月20日、2018年10月8日发函通知南安市总工会交房。2018年11月1日，陶然一品公司作出《关于南安市总工会店面整改到位质保承诺书》，承诺书内容为“根据南安市总工会2018年4月4日对我公司提出的以下整改要求：其中第4项：×2号、×3号、×5号店面无下水管道，要求安装下水管道并能防臭利泄；第5项：×4号店面排污管道位置太高不合理，要求改装至合理高度。我单位均已按照要求进行整改，并已整改到位等。若出现与上述整改不符合造成的损失，我公司承担质量安全、维修及损失赔偿、返工责任”。南安市总工会、陶然一品公司尚未就本案四间店面办理交房手续。审理中，南安市总工会与陶然一品公司就交房时间、交房条件均选择适用《商品房买卖合同》第八条约定。

【案件焦点】

商品房交付时存在严重影响正常居住使用质量问题，买受人能否拒绝办理交房手续并要求支付逾期交房违约金。

【法院裁判要旨】

福建省南安市人民法院经审理认为：南安市总工会与陶然一品公司签订的4份《商品房买卖合同》合法有效。4份合同均约定陶然一品公司应当在2016年6月30日前，将符合合同第八条各项约定条件的商品房交付南安市总工会，本案工程可顺延127天，交房日期应为2016年11月4日。本案建设工程虽然经验收合格，但因“×2号、×3号、×5号店面无下水管道”，实际上仍不符合《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房所在建筑物生活给排水等设施达到设计要求”的条件，而陶然一品公司直至2018年11月1日才将上述三间店面所存在的生活给排水问题整改到位，故第×2号、×3号、×5号店面至此才符合交房条件。陶然一品公司虽5次书面通知南安市总工会交房，但因通知时尚不符合交房条件，故5次通知均不构成有效通知，陶然一品公司已构成逾期交房。现南安市总工会请求陶然一品公司赔偿上述三间店面自2016年7月1日起至2018年11月1日止的逾期交房违约金，对于符合法律规定的部分予以支持；超出法律规定的其他部分，不予支持。第×4号店面虽然也存在部分问题，但仅是质量瑕疵，对此，陶然一品公司应承担房屋质量瑕疵担保责任，并不影响交房，故第×4号店面于2016年5月16日已符合交房条件，陶然一品公司于2016年9月17日通知南安市总工会交房，其已在应交房日2016年11月5日前履行完交房通知义务，故陶然一品公司无须支付该店面的逾期交房违约金，南安市总工会请求赔偿该店面的逾期交房违约金，不予支持。陶然一品公司虽辩称第×2号、×3号、×5号店面有给排水设施，但其提供的证据不足以推翻其在《关于南安市总工会店面整改到位质保承诺书》中的自认，故对该辩称，不予采纳。

福建省南安市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、陶然一品公司应于本判决生效后三十日内支付南安市总工会址在南安市金淘镇金淘街1号陶然·金溪吉祥第3幢×2号、×3号、×5号店面自2016年11月5日起至2018年11月1日止的逾期交房违约金228684元；

二、驳回南安市总工会的其他诉讼请求。

陶然一品公司不服一审判决，提出上诉。

福建省泉州市中级人民法院经审理同意一审法院裁判意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案系因商品房存在无下水管道、下水管道位置不合理等质量问题引起的商品房预售合同纠纷，争议焦点是商品房交付时存在质量问题，买受人能否拒绝办理交房手续并要求支付逾期交房违约金。

何种程度的质量问题可以成为买受人拒绝交房的合理理由，我们需先探究预售的商品房在交付时需要符合什么条件。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，如果没有经过竣工验收的建筑工程交付使用，出卖人就违反了法律的强制性规定。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，这种情况下买受人可以拒绝收房。本案建设工程于2016年3月15日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2016年5月16日经消防验收合格，并不属于该类情况。

此外，商品房交付还要符合法律的其他规定和合同约定，依照《商品房销售管理办法》第三十条第一款“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人”的规定，出卖人交付的商品房既要符合交付条件，也要符合使用条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情况下买受人也可以拒绝收房。本案商品房存在的质量问题则需区分是否符合“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”这一标准。

影响居住使用的程度必须是“严重”的，这显然包含一定的自由裁量权，结合审判实践，笔者认为，主要有以下几个标准：一是危害居住人的程度。如果确实危害居住人的生命安全、身体健康，应认定为严重影响居住使用。此外，给居住人生产、生活带来严重不便的，也应认定为严重影响居住使用。例如，因设计结构不合理，导致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隐患的；精装房室内空气质量经检测不合格，长期居住严重影响人体健康安全的；缺乏基本的配套设施与公共设施，给居住人带来严重不便的。二是修复的次数。如果多次修复仍未果，也应认定为严重影响居住人享有房屋的正常使用。例如，房屋严重漏水且多次修复仍未果的；房屋墙体多处开裂，难以修复的。本案中第×2号、×3号、×5号店面因无下水管道这一基本的生活需要，已严重影响到买受人的正常居住使用，而陶然一品公司直至2018年11月1日才将上述三间店面所存在的生活给排水问题整改到位，故第×2号、×3号、×5号店面至此才符合交房条件。第×4号店面虽然也存在部分问题，但对居住不构成严重影响，仅是质量瑕疵，对此，陶然一品公司应承担房屋质量瑕疵担保责任，并不影响交房，买受人不能因此拒绝收房，出卖人也不因此承担逾期交房的违约责任。

买受人不能拒绝接收房屋，但这并不是说出卖人交付这样质量瑕疵的商品房就无须承担责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，出卖人对于交付质量瑕疵的商品房，应承担修复责任，对此给买受人造成损失的，还需向买受人赔偿损失。

综上，房屋主体结构质量不合格和房屋质量问题严重影响正常居住使用的可以成为买受人拒绝交房的合理理由，业主不得以一般质量瑕疵为由拒绝办理交房手续。

编写人：福建省南安市人民法院 李晓琳