6 逾期交房责任应有合同明确约定，而不能由推定产生

——黄某诉中德红谷公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9209号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告：黄某

被告：中德红谷公司

【基本案情】

原告黄某从被告中德红谷公司处购买房屋，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定了商品房交付的条件，但双方在合同中并没有对交房时间进行约定，也没有对逾期交房违约责任进行约定。原告按约付清了全部房款，被告中德红谷公司于2016年3月21日向原告黄某交付了商品房，但经原告黄某调查发现，被告中德红谷公司于2017年1月24日才取得该商品房的《建设工程规划合格证》。因此，直至2017年1月24日，被告中德红谷公司才具备交付商品房的条件，原告认为被告中德红谷公司应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，向原告黄某支付从2016年3月21日起至2017年1月24日止的逾期交房违约金。

【案件焦点】

原告黄某与被告中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中，并没有对商品房交付时间及逾期交房违约责任的约定，但约定了交付条件，被告实际交付房屋的时间在房屋符合合同约定的交付条件之前，被告是否应当承担逾期交房责任。

【法院裁判要旨】

四川省成都高新技术产业开发区人民法院经审理认为：按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款之规定，合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，被告公司可以随时履行房屋交付义务，原告黄某没有证据证明其行使了合同履行的催告。因此，虽然被告中德红谷公司作为开发企业向原告黄某提供了合同文本，存在一定的过失，但原告黄某作为完全民事行为能力人，在合同签订时没有尽到合理的审慎的合同审查义务，双方共同的过失导致了案涉合同中没有对交房时间及逾期交房违约责任的约定。虽然被告公司交付房屋的时间在房屋符合合同约定的交付条件之前，但被告中德红谷公司的交房行为并没有违反合同对交房时间的约定，也没有违约行为的产生，且合同中也没有约定逾期交房违约责任的计算方式。同时，被告公司的交房行为也没有给原告带来实际损失。据此，原告要求被告承担这段时间的逾期交房违约责任没有合同和法律依据。因此，双方提前完成房屋交接的行为是在履行过程中达成的一种新的合意，该合意并未损害各方当事人的利益，故原告按照一般推定要求被告承担逾期交房责任的请求不应成立。

四川省成都高新技术产业开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告黄某的全部诉讼请求。

【法官后语】

合同是当事人为了实现一定的经济目的或者其他目的，明确相互之间权利义务关系而订立的协议。当事人通过订立和履行合同，以实现其获取利益或者满足生产经营、工作生活等方面的需要。而违约是“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”，使得当事人订立合同的目的不能实现，或者得不到充分实现，从而损害了当事人的利益，甚至造成严重的损失。因此，法律上必须对违约行为予以规制，建立违约责任制度，明确当事人实施违约行为必须承担相应的法律责任，以切实维护守约当事人的合法权益，进而达到保护交易安全、维护经济秩序的目的。

所谓违约责任，又称违反合同的责任，是指合同当事人一方或者双方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时所承担的法律责任。或者更确切一点说，是指合同当事人不按照合同的约定或者法律的规定履行义务所应承受的法律后果。因为合同当事人除应当全面履行合同约定的义务外，还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助、保密等法定义务，不履行这些法定义务同不履行合同约定义务一样，也要承担民事责任。违约责任是一种民事法律责任，即以损失补偿为主的责任。

本案是一起发生在商品房预售合同履行过程中比较常见的一类违约责任承担问题。按照通常的商品房预售合同的签订内容，都有关于交房时间、交房条件、逾期交房责任等条款的约定，本案的特殊性就在于案涉合同没有交房时间和逾期交房责任的约定。

基于合同的意思自治原则，合同双方权利义务平等，笔者认为，不应当对合同其中一方苛以更重的合同义务，双方均应当尽到合同重要条款的审查义务，原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定计算违约金的标准。本案中，在双方没有对履行期限进行约定的情况下，被告的房屋交付时间虽然发生在房屋符合合同约定的交付条件之前，符合一般案件中逾期交房责任的认定标准，但本案中双方没有对交房时间进行约定，被告的交房行为实际上没有违约的事实，也没有给原告带来实际损失，逾期违约责任没有产生，不宜按照通常的交易习惯进行推定，故不宜突破合同违约责任的法理基础，在没有违约责任事实和法律基础的情况下，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）第十七条的规定计算违约金数额。本院驳回了原告的诉讼请求。宣判后，双方均没有上诉，达到了服判息诉的社会效果。

本案的处理，尊重了合同双方当事人的意思自治，维护了交易安全，在合同双方地位平等的基础上，不应当苛责任何一方更重的合同审查义务。同时，该案的处理，也有利于警示普通大众在重要合同签订的过程中，一定要严格行使好自身的合同权利和合同审查义务，在重要的交易缔约行为履行过程中仔细阅读合同条款，对签约行为负责，不要盲目签约。

编写人：四川省成都高新技术产业开发区人民法院 黄珊珊