第70章 严格的合同

过了有三天时间，颐和家园高村长给我来过电话。

张经理我们小区经过业主代表大会讨论通过，物业服务合同采用包干制的方式给你们签订，不是你说的什么劳动派遣制，我把这个合同发给你看一看，你们公司定下来以后我们就准备签字，欢迎你们凯亚物业进入我们小区进驻服务管理！

不大一会儿，听到滴的一声，物业服务方案发过来。

颐和家园小区物业服务合同

甲方：颐和小区业主委员会

乙方：凯亚物业服务有限公司

签订日期：

履约期间：2021 年 7 月 1 日——2022 年 12 月 31 日

根据《民法典》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙

双方遵循平等自愿公平诚实信用的原则，经协商一致，就甲方代表全体业主，将颐和家园小区委托乙方进行物业管理服务事宜、订立本合同。

本合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。

第一章总则

第一条委托物业的基本情况

类型：高层住宅。

坐落位置：

东至：

西至：

南至：

北至：

占地面积： 172826.23 平方米

地下车库： 511个；地上车库：790个；

绿化面积：平方米

第二章服务事项及服务质量

第二条物业服务内容

1、物业共用部位、共用设施设备的养护和管理。

2、水泵、智能系统等公用、共用设备的运行管理与服务；

3、公用设施设备和附属建筑物、构建物的养护和管理；

4、公用区域内景观、建筑小亭等的养护和管理；

5、物业公共部位、公共区域卫生清扫保洁、垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；

6、车辆行驶和停放秩序的服务、管理；

7、地上水系养护和管理；

8、物业管理区域内公共秩序的服务、管理；

9、物业使用禁止性行为的管理；

10、物业档案的建立、保管和使用；

11、经业主大会同意后，社区共用部位经营管理；

12、经业主大会或管理规约等授权的管理行为；

13、服务内容不包括电梯、消防设施维保；

13、本合同及附件约定的其他公共性服务内容。

第三条物业管理服务质量（详见附件一）

第四条物业管理服务期限

1、物业管理服务期限为自 2021 年 7 月 1 日起至 2022 年 12 月 31 日终止。

2、物业服务合同期限届满前，由业主或甲方依照法律规定决定是否续聘。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知甲方。

3、物业服务期限届满后，甲方没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定。

物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。甲乙双方可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第三章权利与义务

第五条甲方权利义务

1、代表和维护全体业主在物业管理服务活动中的合法权益；

2、制定、修改业主大会议事规则和管理规约，监督业主遵守管理规约；

3、督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的管理计划、维修养护计划、物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；

4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划及管理制度；监督乙方管理服务工作的实施及制度的执行；

5、负责收集、整理物业管理服务所需相关文件和资料；

6、涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项；

7、负责协调前物业服务企业遗留的问题。

8、法律法规、议事规则等规定甲方享有和承相的其他权利和义务；

9、甲方协助乙方收取物业服务费用。

第六条乙方权利义务

1、依照国家、本市有关规定和本合同约定，制定物业管理服务方案和制度，对物业及其环境、卫生、公共秩序进行管理服务；

2、在本物业管理区域内的显著位置。定期将服务内容、负责人员、从业人员、质量要求、服务标准和收费项目，收费标准，履行情况以及维修资金使用情况等有关情况进行公示；

3、依照本合同约定向业主收取物业管理服务费；

4、建立物业项目的管理档案；

5、对业主违反国家和本市有关物业管理方面的法律、法规、规章及违反管理规约、物业管理区域内物业管理规章制度的行为，进行劝阻、制止、索赔、要求复原等，并向甲方和有关部门报告；

6、对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状，并请求其赔偿损失；

7、不得将物业项目整体转让给其他方管理，比如工程、消控、保安；可以将专项服务（绿化、保洁）委托专业公司承担，其中秩序维护队长、班长、环境主管人员必须由乙方直接委派并与乙方已签订劳动合同。绿化采取外包方式（需甲方参与绿化外包合同的谈判及确认）。

8、加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年第四季度将运行状况的报告提交物业管理委员会，并在物业管理区域内公告；负责编制物业的年度维修养护计划，并组织实施；发现安全隐患应及时通知相关责任人（单位）并予以整改或者通知相关单位及时整改但如在保修期范围内的，则应通知建设单位整改。

9、提前将装饰装修房屋的有关规定书面告知业主，当业主装饰装修房屋时，对不符合安全要求和影响公共利益及其他业主合法利益的行为，进行劝阻制止，责令改正，劝阻无效时向有关行政管理部门报告；

10、负责编制物业管理服务年度计划；

11、定期向全体业主公布场地占用费、利用物业共用部位共用设施所得收益收支情况；

12、对本物业的共用部位、设施及场地不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或者完善配套设施设备，经甲方和有利害关系的业主同意后报有关部门批准方可实施；

13、自本合同终止时起三十日内，向甲方办理下列移交事项：

（1）预收的物业管理服务费、场地占用费、业主装修押金等，清退收取的利用物业共用部位、共用设施、场地经营所得的收益余额；

（2）物业管理项目的档案资料，并对业主个人信息和资料负有保密义务；

（3）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；

（4）本合同第十八条约定的资料。

14、应当协助公安部门等有关部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在本物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当采取应急措施，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作；

15、接受全体业主和物业管理委员会的监督，配合业主、物业管理委员会的监督工作提供真实的资料；

16、接受物业管理行政主管部门的监督指导；

17、对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态；

18、对生活拉圾分类投放，配合政府部门对不符合分类投放要求的行为进行指导；

19、不得随意更换项目经理和管理人员（个人晋升、离职或身体状况因素除外）

20、协助维修资金的上门签字义务；

21、法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。

第四章服务费用

第七条物业管理服务费用

本物业管理区域物业服务收费执行包干制，全年物业管理服务费用为陆拾陆万元整（1660000.00 元）。执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

住宅单价：0.8元/月·平方米

商业房单价：1 元/月·平方米上述物业管理费中不含电梯、增压水泵、景观水系等公共高能耗设备运行所需能耗费用。

第八条

全年物业管理服务费用由物业服务企业收缴至物业管理委员会指定账户，由物业管理委员会按季度支付。

第九条乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第十条（1）已售未领的房屋以及未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位全额缴纳；

（2）竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主缴纳；

（3）业主转让物业时，须结清转让之前的水费、物业管理服务费用等其他需缴纳给物业的费用。

第十一条缴纳费用时间：

（1）物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应自 2021 年 7 月 1 日起向乙方指定收款账户履行物业服务费用缴纳义务，乙方应当出具正式发票。另，物业公司可视情况接受相关部门委托按照政府规定代收水、电、煤气、有线电视、电话、网络信号等费用，乙方应向业主出具相应的收据（发票）；水、电、煤气、有线电视、电话、网络信号服务及维护服务由其对应的供应单位提供并为此负责。

（2）对于代收代缴的业主需要承担的二次供水费用，业主应在收到缴费通知信息之日起十日内缴纳水费，如果业主逾期不缴纳水费的，乙方有权利进行停水。

（3）装修押金乙方应按照每户 2000 元收取，装修完毕并经物业确认后 15 日内退还装修押金。

（4）业主或者开发建设单位逾期缴纳物业管理服务费的，乙方应书面催收，经催收后，业主在 30 日内仍未支付的，乙方可请求物业管理委员会协助沟通。

（5）业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任，且该约定需书面告知乙方。

第十二条特约服务费

业主委托乙方提供物业服务合同约定以外特约服务的，其费用由双方书面另行约定；乙方应当将服务项目，收费标准进行公布。

第五章维护费用、专项维修基金及物业保修金

第十三条房屋的公用部位、公用设施设备、公共场地的维修、养护等费用：根据房屋实际使用年限检查房屋共用部位（含建筑外墙）的使用状况，需要维修、更新、改造，包括共用部位、共用设施、设备，公共场地、道路的维修、养护、更新，乙方及时编制维修计划和物业专项维修资金使用计划，向物业管理委员会提出报告与建议，根据物业管理委员会的决定，组织维修。小修每年从物业费中支付壹万元（10000.00），超出部分由甲方承担。房屋共用设施设备、电梯等公用、共用设备、附属配套建筑和设施的维修、更新、改造，按照前款方式实施。

第十四条

乙方不得擅自在退还物业保修金的所有事项上加盖公章。

第十五条公共收益费用属于全体业主共有的物业管理经营用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的车库、车位，共有的场地以及物业管理区域内配套设施由业主大会决议后，由物业管理委员会经营。

第十六条房屋装饰装修

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定业主、物业使用人和装饰装修企业应当与乙方签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。

第十七条物业管理用房

在合同生效之日起 3 日内，甲方向乙方无偿提供并移交相应的物业管理用房，具体面积及位置待定，其使用方案应当经甲方同意并公告。物业管理用房属全体业主所有在合同履行期内供乙方无偿使用，乙方自行负责维修养护，不得买卖、出租和抵押，不得擅自改变其用途，不得进行经营性项目使用，任何单位和个人不得占用或者改作他用。

第十八条物业及物业管理交接

自本合同生效之日起 15 日内，由甲方向乙方移交下列资金、物品和资料（详见附件《物品交接单》），

1、文件和资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程的工图等资料；

（2）物业竣工验收资料；

（3）共用设施设备清单（以原物业移交给甲方的清单为准）及安装、使用、维护和保养技术资料；

（4）物业质量保证书和使用说明书；

（5）业主有关情况资料；

（6）物业管理需要的其他资料。

2、财务资料；

3、物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备。

4、涉及与前物业公司交接时以交接的物业清单为准，业委会作为见证人签字。

第六章服务质量和满意度测评

第十九条 1、甲方有权履行监督职责，并按本合同约定组织人员对乙方各项物业服务工作进行测评。对测评中发现未履行本合同约定，应当书面要求乙方进行整改，并按照扣罚标准进行处理：

（1）测评人员：物业管理委员会成员。

（2）测评频度及事件：合同签订后的 6 个月后第 1 个星期进行第一次测评，后续测评时间为每季度测评一次（不含整改后重测的），由甲方在测评前一天通知乙方。

（3）测评规则：分优秀、良好、合格、不合格，根据实际有效参与考核人数计算平均值。（具体见附表五考核标准及评分细则）

（4）扣罚标准：

评分结果合格及以上的，乙方测评合格，评分结果不合格的，乙方应在 1 个月内进行整改，整改后重新测评仍不合格的，且甲方有权要求乙方更换团队并于 1 月后重新测评，经测评仍不合格，视为无法履行本合同的服务内容和质量标准。甲方有权随时解除合同。

2、乙方应按本合同约定配置人员，若出现缺编，应在 15 日内补全缺少的人数，若不能及时补全的应与甲方商议并妥善安排，否则按每缺少一人从缺勤之日起按照保洁 100 元、保安、工程、客服 200 元每日进行处罚，所罚款项归全体业主所有。

3、甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门、街道、社区或有资质的社会评估机构进行评判。

第七章违约条款

第二十条违约责任

1、甲方违反合同第五条的约定，使乙方未完成规定的管理服务目标，乙方有权要求甲方解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。

2、乙方违反本合同约定的义务，无法完成本合同的服务内容和质量标准的，甲方有权解除本合同；造成甲方或相关业主损失的，乙方应予以赔偿（前述损失包括甲方为获得赔偿所发生的一切开支和费用，如诉讼费、仲裁费、律师费、保全费用等）。

3、乙方违反本合同第七、八、九、十、十一、十二条等约定，擅自提高收费标准的，甲方有权代表业主要求乙方清退；造成业主经济损失的，乙方应当给予业主经济赔偿。

4、合同期满或甲方通过合法途径解聘地，乙方未按时向甲方办理移交手续，乙方向甲方支付违约金 5 万元。

5、物业公司未依法履行通知或者尚未与物业管理委员会协商一致，突然撤场，造成甲方小区物业中断、秩序混乱，乙方向甲方支付违约金 5 万元。

6、若相关业主拒绝、阻碍乙方对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护，造成损失的，业主应当承担赔偿责任；

第二十一条不可抗力的约定

本合同执行期间，如遇不可抗力（仅指不可预见、不可避免、不可克服的不可抗力），如地震、风灾、水灾、火灾、战争或其它不能预见的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同项下任何责任时，该方应立即用传真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天内提供该不可抗力事故详情的书面报告及不能履行理由的有效证明文件。该等证明文件应由不可抗力事故发生地区的公证机构予以公证。双方在本合同项下的责任在不可抗力事故期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，惟受影响一方应尽一切努力来终止或减少不可抗力事故的影响。按不可抗力事故对履行本合同的影响程度，由双方协商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同项下的责任。一但不可抗力事故的影响消失，双方应立即继续履行本合同，否则作违约论。对于可预见或可克服或可避免事件，如大风、台风等。乙方应做好抗风、抗台提示及物业服务区域内的抗风、抗台措施，对于事件后的花木、公用、共用设施设备应该及时进行维修工作。

第二十二条免责条款

以下情况乙方不承担责任：

1、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

2、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

3、本物业管理区域内发生的刑事治安案件（包括但不限于抢劫、盗窃、火灾、爆炸等）或第三人行为所致损害，因乙方存在过错的除外；以下情况甲方、业主、物业使用人不承担任何赔偿责任：

1、甲方依法解聘的；

2、乙方员工的工资、社保等待遇纠纷（但造成甲方、业主等损失的，乙方要赔偿）

第二十三条其他约定事项

1、项目总配置 29人，乙方应配置项目经理 1 人、客服 3人、保安人员（包含主管、保安）13人、保洁 10（含主管）人、工程部（ 1 人）。因服务需要，经物业管理委员会同意后人员可以进行调整，但保洁人员人数不得低于本条约定的配置数额。

2、乙方应当保证项目主要负责人员及团队管理层的稳定。甲方有权监督物业人员配置及任用情况。对项目经理及主要管理人员的任免，须征得业委会同意；业委会有权提出书面意见要求更换以下管理人员：项目经理、保安、保洁、工程等管理人员。乙方须在 45 日内更换到位。

3、乙方就小区内开展增值服务事宜与占用物业公共区域经营的，引进第三方服务企业等，均应向甲方报备并审核通过。

4、第三方在物业公共区域（包括但不限于电梯等）张贴公告、通知、函等，都需要向甲方同意，否则甲方有权一律清除。

5、乙方在签订合同之日起 5 日内，将各岗位人员分配及分工事项报备甲方。

6、乙方不得单独以业主、物业使用人未缴纳物业服务费用或其他规定等进行采取限制进入小区、禁止车辆进入、禁止停车、停电等损害业主、物业使用人合法权益的行为，但对于业主未及时缴纳物业费的，经乙方多次催缴后，仍不缴纳的，

乙方可以在小区里公共区域进行公示；其他措施根据《管理规约》规定，并经过业委会授权。

7、优惠承诺：本合同签订之日起，乙方承诺以下为其无偿投入，并最迟于本合同签定之日起六个月内完成整改，（对于因不能及时完成整改的需与甲方进行沟通备案，由甲方来决定延长的期限，包括因不可抗力原因导致无法在约定期限内完成整改的）

（1）物业的主出入口：车行道闸整改为半高格棚道闸（整合商家资源进行置换）；配置刷卡功能（含消防通道），南北大门配置人脸识别系统。

（2）配置基本保洁工具。

（3）绿化整改：对物业绿化进行全面打理一次。

（4）乙方在服务期间所作的任何承诺事项，均作为合同的重要组成部分。

第二十四条合同的终止

依本合同约定解除或依法解聘的，乙方应当在收到或发生相应解除/解聘或乙方不同意续聘之日起十日内书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，履行撤出程序，按照规定约定办理相关交接手续。

第二十五条

争议处理本合同在履行中发生争议，双方应当协商解决或者报请物业行政主管部门进行调解，协商或者调解不成的，向项目所在地人民法院提起诉讼。

第二十六条合同附件

1、双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2、本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家和本市有关法律、法规和规章执行。

第二十七条

合同备案

1 本合同正本连同附件，一式伍份，甲乙双方各执贰份，区（县）物业管理行政主管部门（备案）执一份，具有同等法律效力。

2、本合同签订之日起三十日内，乙方持本合同到项目所属的区县物业管理行政主管部门办理备案。

第二十九条合同续约及生效

1、双方续约的，应当于本合同届满前 30 日内重新签订物业服务合同。

2、本合同自甲乙双方盖章之日起生效。

3、附件为本合同的组成部分：

附件一物业服务标准