第55章 伤心总是难免的

小区全部业主过了一个高高兴兴，平平安安的春节。

业委会郭主任高兴的找到我说，张经理，你们春节期间辛苦啦！大家都辛苦啦！

不辛苦的，

我们这是应该做的！

春节我们过后要把车辆管理搞起来，在小区里面的车辆乱停，你看最近保安的事情都是在移车，这样太浪费保安的公共资源了！

你的大致的意思什么意思呢？

每一家登记免费的两两个车位，多余的车辆按临时车辆收费！

这样的话业主会支持我们吗？

他们上一届约会也想这样搞，但是没有搞成？

没搞成的原因是什么呢？

就是外面的商铺临时车位也和小区里面的规定一样才行。上次搞的时候不包括外面商铺的车位。外面的商铺车位搞进来的话，我们小区的车辆基本上都能够停下。所有收费的车辆大部分都是外外来车辆或者是临时车辆。

是的我们上次召开业主恳谈会的时候有的业主也提出来要把商铺的车位管理起来！那小区内外地下室都采用这种收费的方式，从大范围讲是维护了业主的合法权益！现在的情况是商铺的车位都被社会车辆占用了，小区里面的车位被一个家庭车辆多的占位了，所以说我们出台这个质量管理规定，也是事在必行了！

那好吧你制定文件，我们召开业委会和业主代表大会，咱们一起通过就可以开始实施了。

好的郭主任我这边看看借鉴其他小区的生产管理经验。不然的话我们制定的政策不接地气，执行不下去，就没有什么意义了！

好的好的，现在的问题是就是我们地下室地面的问题，我们看看如何解决这个问题！

可以我们先把这个停车的问题解决了方案定下来我们先解决地下室地面的问题。因为你解决地下室车位地面的问题，就和停车管理有着直接的关系！

这两个事情一起搞并不矛盾！

好的郭主任我这边先起草文件吧！

又要辛苦你啦！

没事的！

第一套方案：

凯亚水岸小关于汽车停车收费、车辆管理有关规定（讨论稿）

为了加强小区对出入，停放车辆的管理，维护小区正常生活交通秩序，根据业主谈会意见，根据《市物业管理规定》等有关精神并结合本小区的实际情况，特制定本规定：

一、停车收费及收益分配

（一）收费标准（每户2辆免费）

1、有车位（库）的业主增加一辆免费车辆，即3辆。

2、无车位（库）的业主每户2辆免费车辆。

3、访客车辆按照正常收费标准。

4，租户每户1辆免费车辆。

收费标准：

1，30分钟（含）内免费停车，30分钟至1小时每车次5元，1小时以上按每次2元/小时加收，全天不超过20元，次日按上述标准重复计价。

2，停放1小时以上，尾数时间不足15分钟的，不计收费时间；尾数时间超过15分钟的，按1小时计收。

（二）收益分配

1、收费全部由物业公司代办收取，收入归业主委员会账户。

2、按收入总额提取30%付给给凯亚物业服务中心，用于物业对车位维修保养，卫生管理，秩序管理，补充物业服务费用和专项维修资金等支出。

二、汽车进入小区规定

（一）免费车辆采用车牌自动识别进出小区。

（二）外来车辆进入小区采用微信和支付宝扫码支付，具体按照上述收费标准进行收费。

（三）本小区业主或使用人的车辆，如把车位(库)改作他用的，按无车位(库)规定办理。

（四）小区内禁止大型汽车以及装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆入内(搬家车、消防车、工程车等特殊情况除外)。

（五）驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。

（六）车辆进出小区时应保持谨慎，避免碰撞其它车辆，否则应承担赔偿责任。

三、车辆停放规定

（一）有车位（库）业主的汽车进入小区时，车辆必须停放在自己的车位（库）内，如有发现未能停放在其车位(库)上，物业公司可采取警告、公示等方法，或者采取锁车等强制措施，所造成的后果由车辆拥有人自行负责。

（二）进入小区的车辆必须有序停放，不得停放在禁停标志区域，如消防登高点、三大地下车库的坡道及多层车库前等有禁停标志区域；否则，物业公司可采取警告、公示等方法，或者采取锁车等强制措施，所造成的后果由车辆拥有人自行负责。

（三）根据物业管理有关法规规定，秩序维护人员须定期进行巡逻，但不承担被盗，被毁损等所致的法律责任。

（四）在泊车位内行驶，停放车辆时发生的交通事故由公安交警部门依法处理。

（五）违反本规定，扰乱公共停车秩序、交通安全和社会治安的，由公安机关依法处理。

四、上述收费标准和收益分配，由业主委员会根据实际情况及时进行调整。

五、本规定由业主委员会负责解释。

六、本规定自业主大会通过后，由业主委员会决定具体的实施时间。

凯亚小区业主委员会

第二套方案：

凯亚小区车位管理分配方案

为了规范维护小区地面车辆停放秩序，保障小区内各方合法权益，根据《物权法》、《道路交通安全法》、《物业管理条例》、《消防法》等相关法律法规的规定，在相关部门的指导帮助下和业主代表的共同参与下，特制定本管理分配方案。现予以公示，公示期为15日。

一、法律依据

1、《物权法》及其《司法解释》

2、《物业管理条例》

3、《道路交通安全法》

4、《消防法》

二、现有地上停车位具体现状

小区现有地面停车位共计275个，地下车位共计780个。

三、分配原则

遵循公开、公平、公正、合理的原则进行分配。

四、分配方式

1、社区，公证处等部门全程参与见证、指导；

2、由公证处对小区停车位分配摇号选取全程公证；

五、收费标准、方式

1、地面车位使用收费参照物价局相关标准，地面车位为125元/月，地下车位为150元/月收费用。收取费用归业主委员会，用于小区公共场所维修。

六、分配程序

严格按照分配原则，将现有全部停车位同时进行分配，做到公正、公开、透明。

1、划定车位，统计数量，进行编号；

2、有分配权的业主在本方案公示期满前在物业客服中心报名填写登记表，登记时业主须携带房产证或购房合同、业主本人身份证、机动车行驶证以及2021年物业费缴费收据到物业客服中心登记，每套房产只能安排一名业主参与登记，多登记无效，且只有一次被选权，逾期未登记的业主视为自动放弃地上车位分配权；

3、公示期结束后，在公证处公证下将有车位分配权的业主姓名制作标签放入摇号箱，根据摇号选取有车位使用权的业主姓名的先后顺序，结合车位编号依次确定车位使用权范围；

4、车位抽签本着“自愿参与”的原则，在摇号选取当天，以通过选取资格审核后按摇号依次选取，选完为止；

5、签订车位服务协议，按年缴纳相应费用。

七、公证摇号选取车位时间

★年12月16日上午9:00准时开始，至下午16:00结束，望各位业主届时参加，逾期者视为自行放弃。

八、地上车位服务协议时效

1、本次摇号选中的业主获得车位使用权，自2021年12月31日至2022年12月31日止。

2、摇号选中业主须于2021年12月16日----12月21日下午17:00前至物业公司客服中心按规定办理车位费交款手续，逾期未交费视为自动放弃选取资格。

九、其他事项

1、业主选中的停车位不得转租，未抽中地上停车位的业主，不得在小区地面车位停放；

2、根据公安厅《关于加强和规范居民小区通车管理工作的意见》、《消防法》及房管局规定，小区道路是提供业主车辆行驶、业主出入及消防车辆通道，不得随意乱停乱放以致消防通道堵塞。

凯亚小区物业管理委员会

参加了业委会组织业主代表讨论会议！他们就制定的两种方案展开了讨论！

第一种嘛我们认为太麻烦了，你啊即使收费，我们的车辆管理系统还没有，这样的给我们小区的保安也增加不小的难度！

现在收费都是自动收费的啦，扫码就可以起杆儿，走的时候上班就可以付款，现在软件就可以办到了，不用保安管理这些事情！

要是真有这样的软件的话，我们还是采用第第一种是比较好的！

第一种的话收取的车辆管理费要分给物业公司30%是不是太多啦？

小区的公共车位属于小区业主共有，虽然物业有管理产生费用的可能，是30%我认为还是太多了。

我认为给物业10%差不多，其他损坏呀维修啊这个还是由我们业委会出钱，嗯只给物业提供一个保险费用就好了，这样的业主的意见就没有那么大了。

收费这也是好事，收起来的费用呢，归业委会所有，这样呢可以用于我们小区的公共维修啊什么的都可以，我认为这是一个好事情。

没小区公共区域每个业主都有使用的权利，但是呢有的业主家里六七辆车，有的业主家里呢还没有车，所以说呢这本身来说这就是一种不公平。

这样收费的啊，大家就公平了，家里没有车辆的业主也能得到公共利益的保护，家里有事情，他也能使用这部分资金！

第二种的方法更直接，就是说我们小区的车位除自己购买的车位以外，全部都是租赁，俺不收取全年的租金，收取的钱呐属于全部业主所有，这样呐，大部分业主还是比较喜欢的！

业委会郭主任说，大家各说各有理，但是呢我必须二选一，等这个二选一出来以后呢，我们再提交业主大会通过！我本人是赞成第一种的，为什么呢因为我们的商铺车位是对外使用的，假如说我们管理起来，外面的车辆就会很多，采取车位收费的方式呢，就显得比较公平，也能增加我们业委会的多项收入。

你的意思说商铺的车位不能按照租赁的方式租出去是吧？

肯定的商铺外围的车位肯定是要按收费来管理的，你租出去那样政府也是不也是不允许的！租出去去哪会造成公共车位资源的浪费。就是说车位呐别人是没有权利停车的。这种收租的方法不适合商铺外围的车位！

那我们也不要二选一，我们可以商铺外围采用临时收费的这个办法，去里边呢我们就采用这个租金的办法，认为哪这两种办法的结合是结合实际的！

周主任说到，那就按照大家的意见来定，商铺坐我的车位呢就按收取费用的方式进行，我内部那就按收取租金的方式制定。

这样也好我们约会的收入多啦，给我们业主办的事情就多了！

主要是我们小区的维修基金不大多了，出了30%的预留以外，我们小区现在还有400多万的维修基金，现在我们维修基金的利息300多万，暂时还是不能使用的。

假如说我们小区外墙在维修的话，我们每栋楼层的可使用的维修基金就很少了！

是的这个业委会考虑的很周全的，我们支持业委会，嗯把这个车辆收费的事情搞起来！

是的我们都同意业委会做这个事情，最起码我们有了这部分收入这些钱都是业主的，以后的电梯维修啊，还有消防维修，就不用担心再动用维修基金了！

对，这是个好事情，外面商铺的车位从来没有收过钱，这对我们业主来说，也是一种利益损害，我支持业务会这样做。

郭主任说，那我们今天呢大家就形成一个会议纪要，写成一个文件。发到业主群，征求我们业主的意见。到时候呢，我们再召开业主大会看看，通过以后我们就具体实施。

大家没有什么意见的话呢，大家就鼓掌通过！

全体鼓掌！

下面呢我们物业张经理呢，联系了地下室车位地面的修复工程方。工程方拿出来方案给大家看一看！

(其实呢，这个工程方案是我们郭主任联系的施工方制作出来的）

我们呐这一次呢，把这个方案也提交业主大会通过，我们这两项工程任务同时进行，就能解决我们小区的停车困难的问题！

哎呀郭主任你这个业委会主任名副其实啊！是干事的一届业委会领导，假如你把我们小区地下室解决地面坑坑洼洼的问题的话，你就是我们小区的大功臣呀！

哎呀老陈什么大功臣啊！都是为了我们小区，大家都过的更好，既然大家相信我们业委会有这个能力，选取我们业委会7个人代表业主来处理各项问题。我们就把我们这一届的任务干好，要是有利于业主的事情我们都去干

嗯张经理你把这个地面工程维修的方案给大家念一下。我们要会扩大会议代表通过一下再说！

好的郭主任我给大家念慢一点，因为我是北方人不懂你们当地的语言，不明白的地方可以直接问我。

地下停车场地面修补方案

根据描述，路面情况主要集中在起砂、起皮等问题，不排除有裂纹、裂缝等其他问题，这次提升改造修补主要以以下几点为依据，分部展开进行：

一、地面裂缝（根据实际情况，如出现裂缝，进行以下处理）

1、情况分析

地面裂缝主要集中在两个点，一个是版面内的裂缝，这方面的原因主要地基下沉造成的贯穿缝；另一个是，模板中间的施工缝。

2、贯穿缝维修方法

裂缝处理：贯穿缝低于 5mm 的，需要两边开槽，开槽宽度以裂缝为基准线，一边 3 公分，深度为 5 公分，V 型槽最为合适。大于 5mm 的，可以直接灌浆。

清理缝隙：用高压水枪或者是大型吹风机，把缝隙里面的浮灰、

浮土清理出来，保证缝隙里面净。

灌缝施工：把免开槽灌浆料按比例调配，一袋材料加水量在25%(即一袋 50 斤材料加 12.5 斤水），先加水，再加料，用搅拌头充分搅拌均匀，搅拌时间为 3~5 分钟，然后静止一分钟，用勺子舀出打好的材料一点一点沿着缝隙灌，注意不用灌的太满，因为要二次灌浆。

二次灌浆：第一次灌浆以后，两到三个小时以后进行二次灌浆，

二次灌浆用混凝土路面修补料进行，具体方法：把混凝土路面修

补料按比例调配，一袋材料加 20%的水量（即一袋 50 斤材料加

10 斤水），然后用搅拌头搅拌 3~5 分钟，搅拌完成后按比例再加入 50%的碎石（直径 0.3~0.5 最合适），让碎石和材料充分结合后，倒进缝里，用抹子压平即可。

二、地面坑洼

根据描述地面多处出现大面积掉皮现象，不排除需要局部填补的可能，如遇大面积坑洼，按以下方法进行处理：

按照 1:0.5 的比例，在修补料中加入碎石，进行坑洼填补、找平。

三、严重粉化地面

施工过程中，如遇表层粉化严重地面，则需要进行二次铣刨，铣刨后需先进行低洼处填补找平处理。

四、地面铣刨处理和清理

1、用铣刨机对整体地面进行铣刨拉毛，严格按照要求对相应的地面进行处理。

2、清理地面：对拉毛完的地面进行清扫，用高压水枪冲刷干净，保证地面的干净程度，边缘地区一定冲干净防止泥浆回流。

3、湿润地面：清理干净以后的地面，用水湿润透彻，保证地面表层充分湿润，直至不在冒出气泡为止。然后把明水清理掉。

4、摊铺材料：把混凝土路面修补料按比例调配，一袋材料加水量在 15%~16%（即一袋 7.5 斤到 8 斤），先加水再加料，用搅拌头搅拌均匀，一般搅拌时间在 3~5 分钟，然后静止一分钟让材料充分反应，即可倒到清理好的地面上，用抹子或者是刮尺摊平。材料不适合摊铺过厚，3 到 5mm 即可。施工时间控制在30 分钟以内。

5、摊铺开后随即用消泡滚轮进行消泡、找平处理造价和预算

施工总面积：2 万平方米

修补料成本： 21.9 元/平

铣刨地面施工费： 12 元/平

地面清理： 7 元/平

摊铺修补料： 9 元/平

道路划线：4 元/平

综合以上各项，修补成本为：53.9 元/平

本地下停车场修补改造总费用为：107.8 万元

（注：具体施工面积以完工实测为准。）

郭主任，这个我已经都给大家读完了，大致的意思就是说施工以后，可以硬度达到水泥的要求。

你这个方案是不错但是呢我们也是第一次听到这样的方案，是否可行我们心里没有底呀？

张经理能不能让他先给来我们做一个样板呐？

可以的，我给厂家联系一下让他来先给我们做一个样板！

诶你做一个样板以后呢，我们业主都看得到，认为呢这个事情可行的话，大家也都有说服力！

业委会郭主任说，老张你就联系一下吧，让那个厂家来给我们做三个车位的样板，另外呢在进入口再做一个样板！

假如说呢，他做的这些样板质量保证的话，这个维修地面的价格还是可以的。

好的我给他联系一下！

好的张经理，你办的事情都是为我们小区业主办的是最好的事情，我们都支持你的工作！

方案可以设想的完美，但是落实起来难度太大了。

随着地下室地面维修样板的出现，绝大多数业主都不赞成这个设计。

他们不相信这种技术东西，说都是骗人的。

这种快速凝固的水泥在技术上是不过关的，你想想在那么硬的水泥地上，就搞个三公分五公分的水泥地，他能结实吗？

我们小区花那么多钱，最后经过三五年时间，这么薄薄的一层鼓起来了，我们就麻烦了！

这不是一种好办法，应该把我们的水泥地皮往下打去10cm ，另外再用正常的水泥浇固15cm ，这样是最保靶的。

我们相信传统的水泥地制作方法，使用这种什么先进的什么技术，这个在我们国内还没普遍使用，我怀疑我们将来会上当的。

我们暂时还是讨论一下这个水泥地怎么施工办法吧？他这个办法是绝对不行的？

但是按照正常的水泥施工办法，得需要两百多万呀？我们小区哪有那么多钱呀？

我看地下室车库地面维修的工程暂时停下不要搞了。等到将来有成型的技术以后再做。

是的，我们做的地下下室地面工程，可以说是百年工程哒。不是开玩笑的，我们不能让子子孙孙指责我们的脊梁骨！

这个和我们车位收费是没有多大的关系的！可以先做车位收费的问题，把地下车库地面施工的问题放一放！

郭主任说，既然大家对这个方案不大支持，我们呢就看一下这些样板的质量怎么样了，用时间来说话吧！

可以的，我们样板假如说一直车辆碾压的话，不会出现什么质量问题的话，以后可以再考虑！