第39章 一枝红杏出墙来
还没有离开会议室，一个50几岁的中年人把我叫住说，你是凯亚小区的物业经理吗？
我笑着说，我是代理经理，先生你找我们经理吗？
是的，出去外面谈。
先生您好！这个就是我们凯亚物业朱经理。
出去外面谈。
朱经理悄悄问到我，你认识吗？
不认识，刚刚把我叫住。
有什么事情？
不知道。
出来社区会议室，下楼到小区马路一个水果店门口停下，中年人笑着说，你是朱经理，凯亚物业服务有限公司的，没有错误吧？
朱经理客气的说，是的，你好！
我姓郭，我叫郭庆杰，看到对过那个小区了吗？那个就是我管理的小区悦府水岸。我听到你们的招聘演讲了，感觉特别适合我们小区，你们有兴趣的话跟我去看一看？
我笑着说，哎呀谢谢郭主任，感谢你给我们提供这样的小区服务项目，我们现在就过去看一下。
我和朱经理我们一起来到悦府水岸小区，这个小区面积不是很大，紧靠着体育场路，从外观来看，都是小高层和别墅，应该属于高档小区。
跟着郭主任我们进入业委会办公室，在办公室不大就一间房子，面积大概有30平方，靠墙边的就放到一张桌子，左边和右边都放有沙发。郭主任客气的让我们坐在沙发上面，拿出了一个文件给我们看。
你们仔细看一下我们小区的情况吧！
悦府水岸小区物业服务招标文件
物业名称:悦府水岸小区物业服务
坐落位置:体育场路南侧，物业概况:
(1)总建筑面积为157290平方米，物业由45幢建筑及其地下室等组成，其中地上建筑面积为146047.88_平方米、地下建筑面积为_11242.12平方米，建筑结构均为钢混结构。
(2)地上部分:小高层住宅建筑(11F)22幢、29个单元。排屋(2F)23幢。商铺建筑面积_3121.69平方米，社区配套用房建筑面积 160平方米，物业管理用房建筑面积_166_平方米，其他面积_1022.19 平方米。
(3)地下部分:地下室(1F)，建筑面积_11242.12平方米(其中机动车停车位280个，人防车位500个，储藏室101间)。
(4)本物业电梯26部。(5)本物业绿地率_30%。
(6)本物业出入口:主入口(人行出入口)1个，次入口(车行出入口)1个。
(7)本物业预计在_2021_年 7月可进驻服务。
物业类型:住宅
物业服务期限:3年
2 投标人资格要求:具有独立法人资格且营业执照经营范围包含物业管理或物业服务的企业
投标报价上限:
(1)小高层住宅物业服务费不得超过1.20元/月平方米
(2)排屋物业服务费不得超过_1.5元/月平方米;
3 (3)商铺物业服务费不得超过1.40元/月·平方米;
(4)地下室机动车停车位物业服务费不得超过30.00元/月个;
(5)储藏室物业服务费不得超过10.00/月间。注:上述物业服务费含本合同所述的能耗费用。
招标文件的澄清
5.1投标人在收到招标文件后，若有问题需要澄清，应于收到招标文件后三日内，以书面形式向招标人提出，招标人的书面答复将送给所有获得招标文件的投标人。招标人对投标人所作的任何口头解释。
悦府水岸小区物业服务招标文件
中标候选人的确定
采用综合评估法。由评审委员会按下表评比内容对各投标人服务质量、人员配置、项目管理，有关承语、报价组成等进行评审，经集体充分讨论后确定类别，然后在该类别的分值范围内由评标委员会分别打分(保留一位小数，对某一类别划档意见分歧较大的，可以记名投票方式确定)，评标委员会总分的平均分为投标单位得分(保留二位小数，小数点后第三位四舍五入)。中标候选人的排名次序按得分。
评比内容一类二类三类
1、物业服务理念和目标 10~8分 7~5分 4~3 分
2、项目服务机构运作方法及管理制度 10~8分 7~5分 4~3 分
3、物业服务人员配置 10~8分 7~5分 4~3分
4、物业服务费用的收支预案思路清晰，数据真实。科学合理 15~12分 11~8分 7~4 分
5、物业服务分项标准与承诺 15~12分 11~8分 7~4分
6、有关物业管理的操作手册 10~8分 7~5分 4~3 分
7、各种突发设备故障的应急预案 10~8 分 7~5分 4~3 分
8、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措牌 10~8 分 7~5分 4~3 分
9、根据小区现状如何堪升管理、小区品质的意见和建议 10~8 分 7~5 分 4~3分
中标人的确定及物业服务合同的签订，招标人应当确定第一中标候选人为中标人。第一中标候选人放弃中标，或者因不可抗力提出，能履行合同，招标人可以确定第二中标候选人为中标人。如第二中标候选人存在上述同样情形的。本次招标失败，重新组织招标。招标人在投标文件截止之日起的60日内确定中标人，并向中标人发出中标通知书:招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人。
招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。
朱经理说，这些我们都没有问题的。包干制和酬金制你们业委会希望是哪一种？
郭主任笑着说，我们无所谓的，就是看你们物业喜欢那一类。你们看看资料就好！
包干制收费依法将住宅变更为其他用途的，按照变更后物业的相应收费标准收取物业服务费。
物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准:未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
酬金制就是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给乙方，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
你们物业自己选择其中之一就好。但是我这里声明一点，我们的维修基金还有300万，但是26步电梯都需要维修，消防监控都需要修复，维修资金大概所剩无几。所以我们小区的维修基金你们进入小区的话就不能使用了。
郭主任，那以后电梯出现问题怎么办？
你们物业负责维修所有费用。包干制物业费合计229万左右，酬金制就是220万。
我说到，我们采用包干制可以吗？但是你们的监控消防和电梯维修工程必须有我们物业公司来做。
你们公司有这些资质吗？
正是我们有这些资质，我们才要求做起来，最起码我们能够保证质量，因为是我们自己维保使用。
郭主任笑着说，看来你们公司还挺大的呀？我在你们演讲的时候，我仔细的听了听，你们公司这些有资质又能够可以保证质量的话，我们业委会成员商量一下，假如你们投标中标的话，你们具有优先的施工权利，这个你们也应该明白，小区里面的电梯好，消防也好监控也好，工程都要进行招标的。所有施工都是公开透明的。我们不能因为维修基金的使用而出现什么问题。
朱经理也笑着说，郭主任真是太谢谢你啦！感谢你对我们的信任，今天我们来这里召开招投标演讲大会，虽然我们没能入围明珠名苑小区，但是我们却得到了你的青睐，实实在在的感谢你！
这个你们不要客气，你们的服务好了，比什么都好！在那我们互相之间留个电话！我给我们的业委会成员进行沟通，沟通好以后呢，呃把结果告诉你们，你们回去以后呢，也把这个情况汇报给领导，只要双方能定下来我们最近就可以开展一系列招投标的活动。
我问到郭主任，你们现在有几个物业在报名了？
郭主任不好意思说，就是没有人报名我才找到你们的，现在你看看这个物业管理的形式，大的小区物业项目服务都抢着做，像我们这200多万的物业服务项目，就没有人来报名参加，所以说小区太小，我们的招投标工作也很难开展。
那要是到了最后的时间，报名的就我们一个物业的话，那你们的工作怎么办呢？
对你这句话你问的对，我也是这样想的，假如到了报名时间截止的话，我们就不能像明珠名苑小区一样，召开投标大会了，我们就直接聘用你们啦，这样就省的我们再去做各方面的工作，你们也就省的去这里演讲那里演讲啦！哈哈！大家都省事儿啦！
朱经理仍然笑着说，不论怎么说，今天我们也是收获很大，感谢郭主任对我们的信任与支持，我们回到公司以后，马上就给领导汇报这个问题，明天后天就给你答复！
好的好的，一言为定！
在回来的路上，朱经理表现的十分不高兴，我问朱经理是不是很失落呀？
朱经理低头叹气的说，老张我们真的是，和大物业的差距太大啦！平时我们没有参加过这样的招投标活动，认为我们自己做的还是可以的，不论从哪个方面讲，我们都是物业当中的佼佼者！当时我也想，我们做的这种物业模式，应该是全国当中最先进的，但是和上市物业公司一对比，和这样的物业航空母舰，我们真的是没有办法比呀？我们充其量就是一叶小舟，我失落的并不是说今天我们中没中标，失落的是，我们假如能把物业干到上市公司那个标准的话，我们需要学习的东西还太多太多！说实话老张包括你我，我们有点夜郎自大啦！
是的朱经理，你说这句话，我也有这样的感觉，你看看他们那些物业公司，不能从体量，从规模，从形式，还是从物业品质上面讲，他们远远的甩我们一大截呀！看来做好一个伟大的物业公司不是那么容易的，也不是说有钱就能办到的，我刚刚还在嘲笑自己，还在用那种小打小闹的方式，去处理这样大的坐标活动，真是小巫见大巫啦！
是的是的，咱们别的不说，就说我们的宣传页吧，我们是16开，别人都是八开的吧？这一点点我们就是在气势上输掉了，你看别人的八开设计，别人都是下了功夫的，有高度有深度！而我们的文字也不少，但是因为太小，参加会议的大部分都是中年人以上，他们只能看清楚我们写的什么东西呀？我也仔细观察他们这些业主代表，他们手里拿着看着的，都是别人的漂亮的宣传页，而我们的宣传页儿自从发下去，就一直躺在桌子上面，不是他们不愿意看，重点就是我们的设计，本来就不符合现代的标准！
朱经理这一点我要向你检讨，我忽略了这个宣传页现代设计的要求。没有及时和打印社沟通到位，才导致这次我们宣传页宣传失败！
朱经理认真的说，这个事情也不能全部怪你，因为我们没有参加过这样大型的，高规格的招投标会议，今天参加一下，也有很好的收获呀！就算我们跟着别人练习啦，跟着别人学习了！我们经过这一次高规格的招投标活动，下一次我们就有了经验啦！假如我们在举行一个高投标质量的大型活动的时候，这一次经验就是我们的导师！哈哈这个很正常，有得必有失嘛！
我也笑着说道，失败是成功之母，有时必有得嘛，只有自己自嘲一下喽！朱经理你说我们回去给庄总怎么说这个悦府水岸小区的事情？
朱经理开车速度明明显的慢了许多，他语重深长的说，老张啊！我们庄总要求的是只能胜不能败，你不是把他们这几个物业公司的宣传都搞到手了吗？你回去以后，先把那个大地物业的宣传页给他看一下，他就会明白，我们为什么不能中标的原因是啥了！接下来你就要给他汇报这个悦府水岸项目问题，汇报不要太具体，就说因为我们物业管理的演讲比较好，我们顺便收购了另外一个小区，这个小区的物业费也有200多万，这样庄总我就不会感到失落啦！他一高兴，我们的工作也就交差啦！不过为了你的发展问题，你必须把这个悦府水岸项目拿下来，不管项目大于小，我们把这个项目拿下来的意义并不在赚多少钱，最起码我们有一个项目入住了新的地区，俗话说的好吗，有小不愁大，我们把那个悦府水岸小区搞好，把我们的服务提高到一个新的高度，有了这个样板，还愁没有大的项目入账？
哎呀朱经理你真是老谋神算呀！好的经理，我今天下午回去，按照你的思路，就给庄总汇报这个问题！
下午我来到庄总办公室，从表面上看今天庄总的心情特别好，看到我过来笑笑着说，来来老张，请坐请坐！
领导我给你汇报一个问题，在汇报问题之前麻烦你看一下这个大帝物业公司的宣传页！
有话直说，不要看什么宣传页儿啊？
庄总你还是看一下比较好。
我双手把宣传页递给庄总！
庄重认真的从前面看到后面，然后笑着说，碰到这样的对头，我们就没有办法喽！这样的公司去哪里投标都是要中标的，其他人都是陪标的！
是的庄总，这次我们招投标六选二没进去。本来王主任和我们业委会的邱主任对我们公司想最好的。
其实呐这个信息我早就得到了，这回王主任也给我打过电话，我们这一次拿这个操作是没有问题，就是报名投标的公司太过于强大，他们的承诺太厉害了，你说说这个大帝公司，就这么一点点小肉也过来抢，而且还拿出了12项的这么大的投资作为承诺，啊我们公司是绝对没有希望的，即使有希望我们老总也不会同意投资那么大！没问题的这一次不怨你们！你们都辛苦啦为了我们公司的招投标，都做出了很大的贡献，最起码我们参与投标了，重在参与嘛，这次我们也去到了很大的成绩，在王主任内心当中还是比较佩服我们的物业管理的，而且业主们对你们的反应也很好，什么事情毕竟都有一个冠军嘛，不中标很正常的不要灰心！
另外庄总还有一个好消息！
庄总瞪着眼睛看着我说，还有好消息？说说看！
因为我们的演讲得到了所有业主的认可，演讲过程当中曾有三次鼓掌，其中有一个业主，他是悦府水岸小区的业委会主任，演讲结束后他把我们叫住，他给我们看了他们的小区的招投标文件，他同意我们入住他们小区进行物业项目的管理服务！
庄总一拍桌子高兴的说道，嘿嘿嘿，没料想还有这么大的成绩？文件拿过来我看看！好好事一桩！
庄总看完文件以后笑着说，看看怎么样，我们公司的管理是得到了业主的认可，但是我们公司的影响还达不到他们的要求，但是我们得到了这个业务会主任的认可就可以啦！
就是这个小区太小。
可以啦老张，我们得到了这个小区就像得到了革命根据地井冈山一样，把这个小的项目管好，搞成样板标杆项目，和头将来没有大项目入账呐？
好我给你的权限还是20万，积极组织这次招投标，务必胜利而返！
好的庄总，谢谢你的信任！