第30章 没有那么简单
酒过三巡，刘飞这个人比原来健谈太多了，物业造就了他今天的开朗和思维。
朱经理说我开始认识他的时候，这个人是比较胆儿小，内向，不多言，不多语，开始他说初中毕业了，不想给家里增加负担，直接上班赚钱养家。后来我看这个小小伙儿特别的爱学习，我就替他报名了消防培训班。不过人家是一次就考过了，主要还是他自己比较努力。
朱经理我谢你的事，是你给我指了一条人生的大道，自从我考过了初级的消防操作员证以后，你还记得你那天晚上告诉我，初级的消防操作员，为什么叫初级呀？因为他还有中级和高级，你既然选择了物业这个行当，就要奔中级和高级去学习，去奋斗，但是呢你要想考中级，必须是大学毕业，你就鼓励我去考大学，我经过四年的努力学习，我拿到了我人生当中的第一本真正的毕业证，这就是你朱经理送给我的人生最大的礼物！你说我不感谢你我感谢谁呢？你是我的人生导师啊！是我的大恩人。朱经理为了达我心中的感激之情，我单独敬你三杯，我连喝三杯！
朱经理用手抚摸着头发说，哈哈哈没想到刘飞还是一个有情有义之人呀！我只是随口说了一几句话，没想到你是真的做到了，还靠你自己的努力！
朱经理事情不是你想的那样简单，你说了几句话是不假，但是就是你的这几句话，你就变成了我的人生导师，是我人生的领路人，没有你的这几句话，我哪有现在这一个月12000的工资啊？所以说你是我的生命的贵人，是老天爷让我们有缘碰到你，有缘让你来开导我。我说是天意，朱经理你相信不相信？
朱经理哈哈大笑着说，是天意一切都是天意！你不能光喝酒，不吃菜呀？多吃点，多吃点！有你这几句话我就值啦！将来我老啦我就靠你们来给我提供工作岗位喽！还要靠你们提携，给我找一个饭碗吃哦！
朱经理现在你是香饽饽呀！凭你在物业界的威望，哪个物业公司都在抢你啊！
哪有这样的事情啊？打工就是打工，不存在什么香饽饽的问题！现在是年轻人的时代，我们这些老头儿将来都要退休的，你看看现在哪个物业公司要我们这样年龄大的？将来我给你当个军师还是可以的！
哎呀朱经理不要那么消沉嘛！等我高级消防工程师拿下来，我就直接注册一个新的物业服务公司，朱经理你直接过来参与管理，我和老张咱们三个人，每个人30%的股份，你看这样行不行？
我笑着说，我哪有那么多钱去搞公司呀？
我们要是有钱的话，我们就没必要去开公司喽，跟着你干拿个死工资还差不多，股份我们就不要啦，你发财了我们也跟着发财嘛！朱经理笑着说。
朱经理我这个事情给老张说过，现在跟你说也不晚，我把我的营业执照拿给你看看！
刘飞打开手机，拨弄了几下以后，点开相册，递给朱经理看，朱经理你看看，我的公司已经注册结束啦！就担心没有合伙人呐！
朱经理认真的看着说，哎呀你个刘飞，你真是偷着发大财呀！是一个干大事的模样。
现在注册公司和原来不一样，原来要实际投资，现在国家放开了，什么50万100万的都没问题，现在国家经济发展形势快速，各种各样的社区建设也正在快马加鞭形成，现在多少小区呀？就我们这个区就300多个小区，这300多个小区需要多少物业管理公司呀？所以说，我也是看准了这个将来的蓝海市场！咱们三个人就好好干吧！我一个人怎么都不行，顾东顾不了西，再说老张这边互联网技术有，朱经理这边管理金也有，我们公司将来的整体框架发展，朱经理你是内行吧？你说的框架，老张负责发展，我负责干活儿，这样分工可以吗？
我笑着说，朱经理我们就听刘飞的，投资也不大，我们分一下就够了！
朱经理认真的说，其实干物业公司没有你们想象的那样简单，不是凭自己的管理能力就可以把物业公司做大做强的，这个里面肯定要有资本的介入，最起码要有一个有钱的人来作为股东投资，你们刚才的分工就缺少这一个投资人！我这边联系一个投资人以后，再定以后怎么干！像你们这种想法，三年前我就有，但是呢，那个投资人后期自己就撤资了，因为他对物业管理的利润率太低不满意。
朱经理喝了一口酒接着说，再说这几年物业管理公司也不大好干了，人工成本在逐年增加，而小区物业费不会随着市场的变动而变动，所以说整个市场的风险都在物业公司这边，就像我们今天说的那个明珠名苑一样，你看着是一块肥肉，大家也知道这是一块肥肉，但是你没想到没想到，这个要求的一级服务，这是一个很大的困难，没有足够的资金支撑，不可能做好一级服务管理的，不说别的就说这个前期投资，55个人光工资一个月就要将近40万，加上公摊电费，水费以及所有的维修费，你们有两百万做垫底，能这样放开手脚的干吗？假如说我们有两百万，我们就敢大范围的给小区做绿化改造，提高业主的居住品质，升级小区的服务管理软件，让业主的居住服务体验感越来越好，只有钱才能做到这一些，做到了这些一级服务就不是什么难事了，没有钱，你说服务怎么服务呀？服务的核心还是资金到位！假如没有钱的话，小区一些大型的工程，我们就没有办法开展，不开展业主的居住体验就特别差，别说服务啦！没有硬件设施的满足，软性的服务都是一张白纸。
我说到，朱经理你分析的深刻正确，还是你考虑的比较全面，有些事情上马容易，下马就很难呀！落实更难！好啦，我们今天来的目的，是让刘飞给我们介绍一下明珠名苑业委会的情况，我们东说西说把正事忘掉了！
刘飞笑着说，我再给那个周总打一遍电话，问问他来到哪个地方了。喂周总，你再不来我们就吃完了，你说这个物业经理怎么这么忙呐？
周总答应到，没有办法呀！按正常道理我早该到啦！刚出门的时候有被一个业主叫到了，又陪她去她车库看了看，现在马上到了，马上到了。
有十分钟时间，见到一个三十几岁的年轻人，抱着西服上衣，急冲冲的走了进来，见到我们客气的说，实在对不起大家，我小区一点事情，晚了一步！晚了一步！
你不说对不起啊我们没有等你就开动了！我给你介绍一下，这两位客人。这位是我的恩人朱经理，这位是我的好朋友张经理。
我们见过寒暄了一阵，刘飞说，赵总你今天来晚啦！要不先罚两杯？不不不不不能说是罚，应该是奖励两杯，来大忙人，我给你倒上啦，先干一杯。
周总双手推着酒杯说道，哎呀刘经理啊，我这个人是不能喝酒的呀！你说我给你在一起吃过多少饭呀，你见过我喝过一滴酒吗？
你原来不喝酒是因为感冒发烧，今天不会因为其他原因吧？
我是不喝酒不是因为什么原因，我这个人别看这么年轻，身体可不是那么结实。你看你们都是榜大身宽的，你看看我这小腰小体格的，别人都说我长得像女人，我感觉我也像女人，喝酒就打怵，浑身发冷，可能先天性的对酒精过敏吧？谢谢大家，请理解我，真的不能喝酒的，朱经理张经理呀，实在对不起啊，我以茶代酒，来祝你的张经理我用茶带酒，心里啥都有，敬两位老大哥！你们随意，我随意，谢谢啊！
朱经理也笑着说，没事的，周总没事的，来，我们也敬你，第一次见面。
周总笑着说，我知道你们凯亚物业服务有限公司已经进入了明珠名苑小区的六名，我在在明珠名苑整整工作了两年，大致的情况我给你们介绍一下！
我说到，周总我们不急的边吃边聊吧！你看看你来了就像是带着任务来的，还没吃一口菜呢，先吃菜吃一阵儿再说。
这种说我边吃边说不耽误的，没干物业的就有这个能力。
明珠名苑小区已经过了十个年头了，说是老小区吧还不是，说是新小区吧哎还真的不新。原来小区建设的过程当中，公共设施大部分都是质量不怎么好的，因为这是回迁小区所以说呐，一些公共设施的安装存在一些大大小小的事情。下午我去这个业主的车库的问题就是因为消防管道安装太靠外，影响业主停车，这个应该和当时的消防管道设计有一定的问题。
就说地下室那些排污泵儿，因为管道设计太细，有时候紧急打水的话就会出现积水。去年打台风的时候，地下室就进过一次水，这些排污泵的排水能力不好。
其他还马马虎虎的，因为是回迁小区，有的一个业主就有三套房子，他住着一套闲置两套，先知的房子，物业费收取就是一个大难问题，因为他没有住啊，所以说要求打折，业主对物业的管理要求还特别高，我们公司在这管理的两年当中，因为公司制度申报程序太慢，所以说不能及时满足业主的维修需要，一些维修或者机修都不能得尽快的处理，所以说这边的业主对我们物业公司的管理十分不满意。在引起所有业主投票，不再和我们物业公司续签合同！
大家都是物业同行，管理我们也是一级服务，就是公司体制有一点问题，造成了我们的服务不及时。我也是很无奈啊！别人说是因为我的服务或者管理能力达不到而被小区解聘的，其实我们心中就如明镜一般，就拿一个很简单的事情做一个说明吧，楼顶消防门坏了一个把手，维修我们把配件表格上报给总公司，我们项目报给综合办，综合办报给大区办公室，通过网上采购，再发到我们小区，因为一个把手前前后后就搞了十几天，后来因为把手安装不及时，找到业主的多次投诉，消防门没有把手打开真的是很困难。我收到业主去楼顶晒衣服啊或者是什么事情，去一次投诉一次！项目经理没有这一部分的预备金，所以说就不能尽快的购买更换。假如我们自己能够购买的话，发现问题立即去购买，大概需要两个小时就可以办好！
好吧，我们物业的事情就不再多说啦！
朱经理客气的说，等一会儿再说，先吃点儿菜！
周总吃了几口菜放下筷子说道，其实小区业委会领导们都是在职上班的人，他们年龄也不都不是很大，最大的就是王主任50岁，他在一家房地产公司担任老总，平时工作也比较忙，我们有时候半年见不到他一次面，所以说小区的事情我们都是通过电话汇报。王主任这个人特别的和蔼可亲，从来不对人发脾气，即使我们物业做错了事情，不经意家侵犯了业主的具体利益，我们电话汇报过以后他都会客气的教给我们如何解决这样的问题，遇到一些不讲道理的业主，王主任都会开车专门过来处理一下，和业主沟通后，一般的业主都会给王主任面子，所以说一些比较难的问题，我们必须要请王主任出面。
业委会副主任邱主任，他今年46岁，在自来水公司上班，他老婆也在自来水公司上班，一个女儿，小区业委会的事情大部分都是他在处理，因为他们上班时间特别的富裕，所以说小区都是他一个人，大大小小的事情都是他在办，另外一位也会副主任姓李，他在一个汽车4s店上班，他比较年轻 30岁，他和邱主任是一伙儿的，业委会选举物业现在存在一个矛盾点，他们要选一个听话的物业公司，不像是我们的物业公司，根本就不理他们，我们物业公司按照物业服务合同一是一二是二的进行制度一样的的服务，该是我们物业管理的，我们有物业进行管理，不是物业负责的东西，我们是绝对不会提供其他的服务，这就是他们业委会解聘我们物业的原因，就是服务界限太清，不能全面的给业主提供方方面面的服务。
朱经理问你们就不能变动一下吗？
周总摇着头说，公司制度就是公司制度，他是死的，提供其他服务不需要资金付出的是可以，我们也可以变通一下，需要资金的事情一律是不审批的，就是说财务权不在项目经理手里，比如说业主家里的马桶堵了，业主就认为我交了物业费，你就应该给我负责疏通，但是按照物业管理的规定，马桶是个人家的使用物品，物业没有权利和义务为其疏通马桶。或者是业主家的地漏堵喽，也都是找我们物业进行给他处理，这些都是业主家里经常发生的事情，我们按照我们的物业管理服务范围，这一些我们都不能做，所以说业主就感到特别的困扰，好多业主就因为这样的事情，不喜欢我们这样的物业。
特别是业委会邱主任，他最反感物业公司的这种条条杠杠，什么是该你做的，什么该是你做的，他认为物业公司的服务就应该是全面的，一些小的维修开支，也应该有物业支出，除非一些大的花费比较大的维修有业委会或者维修基金支出。
因此呢王主任和邱主任的意见就不合了，王主任说物业公司有物业公司的规定，服务不能全包大揽的，物业公司只要按照服务合同能够完成他的公共设施的维护，吃两种交通的管理，保洁绿化的服务等等，他就是一个合格的物业公司。假如说业主家里的事情牵扯物业经理太大的话，他会影响其公共部分的服务质量。物业服务是为业主服务的是不假，但是他不是为业主个人服务的，不能占用无界的公共资源进行个人的维修。
根据这个情况你们自己要有选择的考虑一下，业委会其他成员包括会计，他们各自有各自的意见，异界目前大致分两派，王主任，会计和其他两个成员一派，邱主任，林主任和其他两个成员是一派，其他约会成员都是看风看风使舵，现在目前的情况是大事情王主任说了算，小事情邱主任说了算。因为小事情，王主任从来就不管。
我问到周总说，根据你的分析，现在应该是邱主任管理小区事物比较多，因为他长期在小区，小区的大部分业主都和邱主任应该是关系比较好。
周总点点头说是的，按照正常选举的话，邱主任的说话权重是比较大的。因为他们是三个自然村组成的小区，王主任拿代表一个村，邱主任代表一个村，林主任又代表一个村，三个村的平均人数都差不多，按照正常投票的话，估计林主任和邱主任他们的投票占大多数。因为他们每个村都有各自的关系圈儿，彼此村和村之间还是保留的那一种陌生，虽然住在一个小区，大部分都是面和心不合，所以说这种情况极易选举不成功。因为他们每个村的代表都能左右这个村的选票方向。
朱经理笑着说你看看这个事情我们应该如何操作呢？你在小区这么长时间，小区的情况你也最清楚，从你刚才说的这个极易选举失败的这种可能性来讲，这种选举就是不正常的，十分容易受人为因素的干扰，我们一定要考虑到这种因素的存在，我们不仅要做王主任的工作，还要去做邱主任和林主任的工作，这样相对来讲不是一人说了算，我们的胜算可能就不太大。从进六的这几家物业公司状况来看，我们公司的实力其实是最差的。
周总认真的说道，朱经理分析的对，他们也会曾经开过一个会议我也在场，他们一家一家物业公司进行了全面的分析，和你的预测差不多，你们公司物业服务经营范围和经济实力是最差的，这六名物业公司当中有两名是上市物业公司，另外一名就是我们，把我们排除在外的话，其实就是还有五家公司。除了那两家上市物业公司外，其余的两家都是省内比较知名的物业公司，他们每个物业都有几十个服务小区在服务，服务面积超过25万的小区总数都在五个以上，而你们物业服务公司只有凯亚小区，虽然服务面积超过了26万，但是你们三期还没交付呀，说白了就是你们的服务面积，是五个公司当中最小的。
那个会议当中邱主任对你们的表现认为比较好，他说你们发给他了几份文件，服务全面不说，重点就是制度灵活，思路各方面都是比较新颖的，这两天文章大概就是老张写的吧？邱主任还是比较看重你们的服务的。
但是王主任是这样想的，六家公司一起一起去公平竞争，六家服务公司都去做演讲，选择有业主代表投票决定，他们从六名当中选择前两名，最后两名再有业务会定哪一家中标。所以业委会他们两派就会出现比较激烈的竞争，因为业委会他们内部不团结，假如大面积进行投票决定的话，可能出现三次两次的投票，这个战线就比较长，所以说你们的工作都不好做。
朱经理说道，那要这样说的话就麻烦大了，邱主任虽然对我们比较看重，直接选举的话也有可能中标，因为他和林主任两个人他们所占的投票人数比重大，而王瑞那边呐采用正常选票的话，可能就是那个三分之一。从这一点分析，我们应该先做邱主任和林主任的工作。
周总笑了一下说，我了解王主任这个人，他自己做出的决定谁也不能改变，他的房地产公司影响还是比较大的，听别人说这些楼长大部分都是他提拔起来的，楼长就相当于小区最基础的人缘集合，假如说王主任要和这些楼长说好的话，就是邱主任和林主任也控制不了。虽然他们各村有各村的关系圈儿，有各自的活动势力范围，但是王主任他的力量还是比较大的。
因为他们三个村都处在城市结合部嘛，平时大家都在县城做生意，村民和村民之间的沟通连接也是比较少的，不像是以前古老的村庄一样，家族势力就可以代表一个村的村民意志，所以说这种选举是一种比较涣散的选举，假如说没有暗箱操作，选举的结果很可能就是得分第一的物业服务公司，而你们的分是第五名，基本上进前儿的可能性就是0 。
我问到周总，那要是按照你的想法中标的话，应该如何操作呀？
周总看了朱经理一眼说道，你们的活动资金有多少呀？
朱经理认真的说，活动资金无所谓呀，根据情况可大可小，我们庄总对我们的这次项目投标十分的重视，安排我们两个呢全力办好这个事情，还给了我们张经理20万的资金动用权利，应该说庄总对这个事情的成功是抱有很大希望的。
周总用手敲着桌子说道，这样来讲的话资金是没有问题的，就是说这个活动的方法，需要仔细斟酌一下。我的方法就是说两头都做工作，他们都统一到我们物业公司这边来，这样业主选举的你们物业的可能性就大。因为你们物业有一个选举优势，全面增值服务灵活多样，服务及时，这个也是业主所需要的，是他们所追求的，你们公司假如说能给他们承诺，什么样的东西都全部服务在内，或者说制定一个资金支出底线，在不降低物业费的基础上，一年拿出多少钱，用于业主家里基础性的维修，这就是给业主让利嘛，比如说马桶堵了，地漏堵了，水管坏啦，更换其他电器配件，婚丧嫁娶的服务等等都能给我做到免费上门服务的话，你们公司中标的可能性就大。因为大公司是不可能做到免费服务的，因为他们有严格的物业服务管理范围，不会参与到业主家庭的日常维修。
朱经理小赵说周总你分析问题真是到位，今天我们没有白来，我敬你两杯，咱们边喝边聊！
周总对我说，我看你们写的那个宣传页的资料，里面的内容还缺少一些工作亮点，我建议你们直接就把免费维修的项目写上去，这就是你们的杀手锏。
我对周总说，好的周总谢谢你的建议，我准备了一份演讲材料现在给你看一下。
我从公文包里面拿出打印好的演讲材料递给周总。
明珠名苑项目演讲稿
尊敬的业主家人们，大家上午好！
我是凯亚公司项目经理，在此我感谢所有业主能够给我这个演讲的机会（鞠躬）。
首先我介绍一下我现在负责的凯亚小区，我们明珠名苑小区业委会领导都过去看过。
我们在2021年业委会组织的物业质量服务调查中，我们获得业主满意度百分之90.55。在2022年月份又获得百分之91.73的好成绩，同时获得业主锦旗四面，因此我们也获得市物业协会物业管理先进单位。
业主满意，就看我们的服务及时不及时，正常维修我们3分钟之内回复信息，1小时必须处理问题。需要购买配件，马上购买更换，因为我们没有申请流程，10万项目经理备用金就可以立即支付。
业主满意，就看管家服务怎么样？管家就像是业主的家人一样，知道哪个业主家里有老年人，需要什么帮助，谁家下水管经常堵，谁家孩子放学没有人看管，业主家里个人需要维修安装电灯，插座，谁家出嫁女儿，谁家娶媳妇等等，我们所有服务全部不收费，家里不管有什么事情，只要一个招呼，服务马上到家。
业主满意，就看服务态度怎么样？微笑服务，主动服务，规范服务，多元服务，业主就是上帝，不论何时何地见面微笑，有要求就办，不讲条件，业主永远是对的。
各位家人，我们有信心，始终坚持业主满意理念，业主的需求就是我们服务目标，急业主之所急，想业主之所想，业主没有看到的我们想到了，我们有能力创造一个让所有业主放心满意的高档次文明小区。
谢谢大家！（鞠躬）
这种指着稿件说，你这个演讲发言比较好，我估计业主听到你这样的亮点演讲承诺的话，肯定会毫不犹豫的投你们的选票。