六 产业发展变化

2017年至今，西安、武汉、南京、杭州、成都等一线城市掀起的“抢人大战”越来越激烈，方式之一就是对外来人口的落户政策优惠。众所周知，城市要发展，离不开优秀人才的聚集。人口的流动带来各种消费需求，有人的地方才有经济发展，房地产市场也是如此。

1.有支柱产业的城市消费力强劲

与一二线城市相比，三四线城市在“抢人”方面缺少优势。缺乏“抢人”优势的城市，必须有属于自己的支柱产业，特别是要拥有新型社会分工行业，比如物流总部、企业400的呼叫总部等。这类支柱产业非常吸引不愿意在一二线城市生活、工作的人群，促使他们不断涌入进来。

2019年，全国房价涨幅第一的城市是哪个？答案让人意外，它是内蒙古自治区的呼和浩特市（同比上涨17.1%）。原因是呼和浩特市坚持发展农畜产品加工、电力能源、石油化工、生物医药、光伏材料、电子信息六大优势产业，带动上下游相关企业聚集，年产值超过1000亿元。

长三角地区的三四线城市，在支柱型产业方面，做到了既领先又成熟。放眼长三角城市群，几乎每个小城市都有三个特点：

① 拥有各具特色的细分型支柱产业；

② 与核心城市上海，二级核心城市杭州、南京、苏州形成鲜明的产业梯度；

③ 承接着一二线城市的人口及产业溢出。

这三个特点提升了该区域城市的生产和创造能力。

图1-2-3　长三角地区三四线城市发展的三个特点

还有一些城市，虽然历史、地理位置等先天不足，对周边城市缺乏辐射吸引力，本地经济活力缺乏，但把握住了产业转型升级的重大机遇，仍能取得突破性的快速发展。

2.三四线城市产业是房产销售的决定因素

很多中小型房地产开发企业都扎根、深耕在三四线城市。不少房地产开发企业就崛起于三四线城市，在同一座城市成功开发过七八个项目。在这些城市中，房地产企业品牌深入人心，市场口碑不仅不逊于甚至还优于全国型品牌房地产开发企业。但是，有一个事实是，这样的房地产开发企业在2019年隆重推出回馈本地父老乡亲的新项目时，却无人捧场。为何会这样？

根本原因在于，三四线城市居民的置业能力有天花板。这个天花板来自于就业收入引发的综合约束，表现为能提供高收入且体面的就业机会少，居民劳动力的持续增值能力有限。

三四线城市的房价最初只有一两千元每平方米，今天涨到每平方米甚至过万元的价格。房地产企业的销售难度不在于产品本身不够好，而在于与这个高价格匹配的产品，当地居民已经买不起了。在这样的城市消费背景下，房地产开发企业的营销管理者要创造业绩需做到三点：① 掌握当地产业发展资讯；② 了解和分析居民收入的杠杆能力；③ 推出与本地市场需求相匹配的产品和销售方案，而不是一味迷信营销方案能换来销售业绩。