前言：
REITs来了

技术和制度创新深刻改变人类的发展轨迹，正如雷·库兹韦尔（Ray Kurzweil）在《奇点临近》（The Singularity is Near: When Humans Transcend Biology）中描述的那样：以互联网、人工智能为代表的技术创新正如从远处而来的高速列车，在远处的人类只能隐隐地听到声音。慢慢地声音逐渐变大，当高速列车赶上人类的那一瞬间，人类其实是感受不到它的存在的，这一瞬间被称为“奇点”。然后这列火车又以闪电般的速度消失在人类的视野。技术创新这种指数型的发展轨迹使得它们起初的发展很慢，很不起眼，后期的发展衍生却超出了人类的想象。

制度创新的发展也是如此，回想当初中国开始实施改革开放政策的时候，谁也没有想到中国经济超过30年的快速腾飞。然而对细微事物的察觉缺失和对未来预期的判断失准，一直是人类天生的弱点。资产证券化10多年前还只是理论，现在全世界资产证券化早已如火如荼地展开，并发展出了许多相关的衍生品。而作为资产证券化衍生品之一的REITs，在中国正式实施的历程却比较曲折。

2014年APEC工商领导人峰会在北京开幕，会上提出：我们需不断发掘经济增长新动力。生活从不眷顾因循守旧、满足现状者，而会将更多机遇留给勇于、敢于和善于改革创新的人们。在新一轮全球增长面前，唯改革者进，唯创新者强，唯改革创新者胜。我们要拿出“敢为天下先”的勇气，锐意改革，激励创新，积极探索适合自身发展需要的新道路、新模式，不断寻求新增长点和驱动力。

如今C-REITs已是公认的金融改革创新的趋势。中国自从2002年开始推进REITs，到2015年5月21日，中信“启航”REITs破冰试水，2015年6月8日鹏华前海万科REITs正式登陆深圳证券交易所挂牌交易，成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。种种信息都在告诉我们：REITs已经来了。

《管子·牧民·国颂》中有：“国多财，则远者来；地辟举，则民留处；仓廪实，则知礼节；衣食足，则知荣辱；上服度，则六亲固；四维张，则君令行。”所有的趋势都在呼唤C-REITs的到来：房地产行业已不是之前火爆的卖方市场的“黄金时代”了，整个行业的趋势是寻找稳定而便宜的资金，而REITs可以为企业打通资本市场，为优质地产项目提供稳定而便宜的资金；投资已不是之前从银行贷款买房的时代了，整个社会正在营造人无股权不富的氛围，而REITs可以为投资者提供一种相对低风险、高回报的选择，满足大众持股的需求；中国政府正逐渐简政放权、减轻税负、调整经济结构、盘活沉睡资产，而REITs符合政府减轻赋税、调整经济结构、盘活沉睡资产的政策方向；消费者趋向年轻化、崇尚自由、注重当下，消费占国内生产总值的比重必然逐渐上升，而REITs为消费者带来轻资产的生活方式，使他们不必早早就成为房奴；中国整个经济体系已不再是粗放型，未来集约和高效的企业才能赢得竞争，而REITs也能提供一个专业和高效的商业模式……

相比于REITs何时真正开放落实，笔者认为REITs的发展趋势同样值得关注。因为真正聪明的投资者，都是赢在高明，而不是精明；都是赢趋势，而不是赢贵贱。清初思想家颜元曾强调：“一身动则一身强，一家动则一家强，一国动则一国强，天下动则天下强。”所以说，无论多么有用的理论和规划，归根结底都是要行动起来，使其真正达到经世致用的最终目标。“问渠那得清如许，为有源头活水来”，如何把握REITs的发展轨迹，掌握REITs的管理精髓，紧跟时代潮流，正是我们在本书中真正希望和读者共同实践和学习的。

读者在翻阅本书的时候，必然会问究竟什么是REITs？REITs有哪些价值和优势？我们如何运用REITs创造财富？看了本书以后，相信你一定会对这些有基本的了解和认识。

REITs来了，你听见了吗？