专题一：城镇房屋租赁合同登记备案效力的司法认定
【核心提示】当事人以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
实务争点
《城市房地产管理法》规定：房屋租赁合同签订后应向房产管理部门登记备案。2010年12月1日，住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》也明确规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。由此，在一些地方的司法实践中出现合同一方当事人以房屋租赁合同未经有关部门登记备案为由，提出租赁合同无效的诉讼请求的情况；以及一些房屋租赁管理部门以房屋租赁合同未经登记备案是无效合同为由，劝说当事人办理登记备案手续的情况。针对这一问题，存在两种截然不同的观点。一种观点认为，房屋租赁合同未办理登记备案手续的，一律认定合同无效。持这种观点的人认为，《商品房屋租赁管理办法》有关房屋租赁登记备案的规定，是法律的强制性规定。我国房屋租赁是实行要件主义，即房屋租赁合同必须登记备案才能产生法律效力。或者说，房屋租赁合同没有办理登记备案手续，租赁合同就没有法律效力。另一种观点认为，房屋租赁合同未办理登记备案手续不影响合同的效力。尽管《城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》都规定了房屋租赁当事人双方应到房地产登记机构办理房屋租赁合同登记备案手续，但均未明确规定房屋租赁合同须经核准登记才发生法律效力。从登记机关对合同的审查来看，主要是审查合同的主、客体是否合法，合同内容是否合法，是否按规定缴纳了税费等。因此，登记备案是行政机关的事后审查行为，其本身不是合同生效的要件。因此，房屋租赁合同未办理登记备案手续不影响合同的效力。在审判实践中，以出租人未依照《城市房地产管理法》的规定办理登记备案手续为由，认定房屋租赁合同因违反法律的强制性规定而无效的判决也时有出现。[1]为解决此类裁判不统一的问题，《城镇房屋租赁合同司法解释》第四条第一款规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”
理解适用
对《城镇房屋租赁合同司法解释》第四条的理解与适用
根据1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第五十三条的规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”虽然2007年全国人大常委会对《城市房地产管理法》作出了修改，但除增加了国家为公共利益可以对土地和房屋进行征收的规定外，有关房屋租赁的规定只是条文序号上发生变化，仍然保留原有的内容。在《城市房地产管理法》施行后，《商品房屋租赁管理办法》第十四条第一款明确规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。根据1999年公布施行的《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。由此，有一种观点认为，房屋租赁合同的出租人是否领取《房屋租赁证》和是否履行房屋租赁登记备案手续是房屋租赁合同生效的形式要件，未满足这种形式要件的，如果出租人在合同履行期间和诉讼期间内完善了形式要件，可以认定合同有效，否则，应当认定租赁合同无效。
有关合同的效力问题，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释（一）》）第九条第一款亦规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”上述规定表明，登记备案对合同效力的影响，应当以法律和行政法规将登记作为合同的生效条件为前提，法律和行政法规未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第十四条也规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”而《城市房地产管理法》中有关房屋租赁合同登记备案的内容，并没有登记后合同才能生效的规定，该条规定并不属于效力性强制性规定而仅属于管理性规范，不能作为房屋租赁合同的生效要件。
《城镇房屋租赁合同司法解释》第四条第一款明确规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”，以此解决审判实践中存在的裁判不统一的问题，澄清关于将登记备案作为房屋租赁合同生效要件的错误认识。同时，《城镇房屋租赁合同司法解释》在第四条第二款遵循对当事人合同自由和意思表示予以充分尊重的原则，规定了“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定”。对于当事人虽然约定了以办理登记备案手续为合同生效条件，但并未履行该项约定，而又存在一方履行了合同主要义务且对方接受的情况，当事人已履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续为合同生效条件的合同约定，登记备案手续的办理也不能作为合同生效的条件考虑。[2]
在民事审判实践中，不因房屋租赁合同未办理登记备案手续而认定合同无效，是大多数人民法院所采取的做法。在适用《城镇房屋租赁合同司法解释》第四条第一款的过程中，基本不至于发生歧义。唯一需要注意的问题是，本条司法解释第二款与第一款的规定所针对的情形不同，相应的法律效果也不同。第一款针对当事人未办理《城市房地产管理法》所规定的登记备案手续对合同效力的影响，其法律效果是不因此影响合同效力，即解决合同是否有效的问题。第二款针对的是当事人将房屋租赁合同效力中登记备案作为合同生效条件时对合同效力的影响，其法律效果是合同是否生效的问题。第二款并非第一款规定的例外情形，二者是对房屋租赁合同不同效力状态的规定。在审判实践中应注意区分二者，以免发生裁判适用法律不当的情形。[3]
案例指导
博生医疗投资股份有限公司与曹大贤、曹永贤、曹甲炫房屋租赁合同纠纷案[4]
上诉人博生医疗投资股份有限公司（以下简称博生公司）因与上诉人曹大贤、曹永贤、曹甲炫（以下简称曹家三兄弟）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（以下简称长春中院）（2013）长民一初字第11号民事判决，上诉至吉林省高级人民法院。吉林省高级人民法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人、被上诉人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
博生公司一审诉称，2008年10月20日，博生公司与曹家三兄弟就租赁长春市朝阳区工农大路2508号房产用于开设专科医院一事协商一致并签订了租赁意向书，双方约定在曹家三兄弟取得房产所有权并办理房屋租赁许可证后，再签订正式房屋租赁合同。然而曹家三兄弟却用虚假手段骗取了上述房屋的租赁许可证，以此骗取博生公司的信任，使博生公司误以为上述房产为曹家三兄弟所有，在2008年11月5日与其签订了房屋租赁合同，并依照约定向其交付了920万元的房租。直到近期，博生公司才得知该房产并非曹家三兄弟所有，并且该房产无法办理消防验收手续，致使博生公司无法利用该场地进行医院装修、注册及从事相应经营活动。鉴于曹家三兄弟在与博生公司协商签订租赁合同期间，故意隐瞒与订立租赁合同有关的重要事项，致使博生公司所签订租赁合同的目的无法实现，蒙受了重大经济损失的事实，特请求法院依法维护博生公司的合法权益，判令：1.解除博生公司与曹家三兄弟签订的房屋租赁合同；2.曹家三兄弟共同赔偿博生公司经济损失920万元及违约金500万元；3.曹家三兄弟承担全部诉讼费用。
曹家三兄弟一审辩称：我方在2001年12月5日与沈阳军区空军物资协调中心（以下简称协调中心）签订《房屋转让合同书》购得房屋，并已足额交款，诉争房屋事实物权人就是曹大贤。博生公司曾多次了解并确认了此楼为我方在协调中心购买的事实，没有任何证据能证明其“直到近期，原告才得知该房地产并非被告所有”的诉讼主张。诉争房屋实际投资购买人为大股东曹大贤，小股东曹甲炫、曹永贤三人，我方及时向博生公司提供了《股份确认书》，用以证明博生公司早已知道此楼的所有权归曹家三兄弟，不存在“使原告误以为上述房产为被告所有”和“直到近期，原告才得知该房产并非被告所有”的事实，该房屋租赁合同行为的主体是曹家三兄弟，该房屋租赁合同的标的是9518.46平方米面积的房屋。2008年10月20日，双方签订了《房屋租赁意向书》。2008年10月28日，双方签订了《吉林省工农大路2508号（原华洋饭店）楼租赁合同》（此合同后由2008年11月5日的正式租赁合同所替代）。2008年10月29日，双方到房地产管理局共同办理了《房屋租赁合同登记备案证明》，并由博生公司交了3万元的费用，我方认为不存在“以虚假手段骗取租赁许可证”的事实。城市房屋租赁实行登记备案制度，但这属于管理性规定，并非效力性强制性法律规定，不能作为房屋租赁合同生效的条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。双方已经履行了租赁合同四年之久，不存在租赁合同无效的问题，博生公司诉请无理。2012年4月博生公司给执法局的答复文件和2012年5月双方签订的补充协议等，能够再一次证明此租赁合同的有效性和真实性。双方签订的租赁合同意向书自2008年11月5日开始已经无效，博生公司依此提出诉请，是完全无效的民事主张，没有事实依据。双方从2008年10月相识到去年，关系一直很好。博生公司委托我方一直看护租赁物四年之久，其办理《医疗机构设置许可证》后，能够申请营业执照、消防许可、环保许可等手续，不存在办不了消防许可的情况。2012年，博生公司王游主任说，公司前几年无序扩张40多家医院，主要大股东带资撤股，医院在大环境影响下营业收入急剧下滑，公司正常经营都非常困难，不能为长春的医疗机构投资5000万元，决定从长春撤出，其起诉纯粹为了不想承担500万元的违约金。
曹家三兄弟一审反诉称，根据《合同法》第一百零七条、第一百零八条，以及《租赁合同》第八部分第二条第四款的约定，承租人一年来多次表态“说啥不干了”，还要解除租赁合同，博生公司应承担支付500万元违约金及赔偿实际损失410万元的责任（包含196.4万元的租赁物损失，97.0354万元的免租期租金损失，56.707万元的待租期损失，60万元的租赁物看护费用）。
博生公司一审答辩称：1.我公司没有违约，不应承担500万元违约金。2.依据《合同法》的规定，租赁房屋的维修与修缮是出租人的义务，即使房屋发生部分损坏，也是因为出租人没有及时维修导致的，与承租人无关。如有损失，也应由出租方自行承担。3.免租期为7个月，双方已经在合同中明确约定租金免收。4.待租期3个月的租金，双方没有在合同中约定，不应保护。5.租赁房屋一直在出租方的控制之下，因此产生的一切费用应由出租人自行负担，与承租人无关，我公司不应承担相关看护等费用。
长春市中级人民法院查明：1994年7月14日，长春市城乡建设委员会批准协调中心在长春市工农大路新建综合办公楼，协调中心隶属沈阳军区空军后勤部（以下简称后勤部）。1995年2月25日，后勤部批准沈空驻吉林省物资站修建协调中心综合楼。1996年11月25日，经后勤部批准，沈空驻吉林省物资站与黑龙江省华忠木业有限公司（以下简称木业公司）签订《租赁协议书》，将其修建的协调中心综合楼租赁给木业公司，租期10年（1997年5月15日至2007年5月15日）。1997年1月8日，协调中心向长春市规划局申请将在建项目的原报批件中的名称协调中心综合楼更名为长春市鸿翔酒店，理由为“协调中心综合楼由于经费紧张，先后三次停工。经沈后勤部党委研究决定，由协调中心与木业公司合资，在原综合楼基础上由木业公司继续投资筹建长春市鸿翔酒店”。1997年1月23日，长春市规划局下发长规字（97）007号建设工程规划许可证，建设单位为长春鸿翔大酒店有限责任公司（以下简称鸿翔公司），建设项目名称鸿翔酒店，建设位置朝阳区工农大路38号，建设规模8273平方米。1997年3月11日，经长春市工商局批准，木业公司法定代表人孙守忠发起成立鸿翔公司，注册资本50万元。1997年4月14日，鸿翔公司向长春市房产产权管理处申请诉争房屋所有权初始登记。1997年4月18日，诉争房屋办理房屋所有权证，所有权单位为鸿翔公司，产权证号为长房权字第1601378号。1997年11月，鸿翔公司将协调中心综合楼作价3200万元，新增注册资本至3250万元。鸿翔公司以产权证书为长房权字第1601378号的房屋作为抵押物，为案外人借款提供担保，分别于1997年8月21日、1998年9月9日、2000年1月12日为抵押权人长春市同光城市信用社、长春市商业银行汽车贸易城支行、长春市商业银行珠江支行办理了长房他字1000768、1001083、1000025号《房屋他项权利证》。曹大贤作为领证人领取了其中的长房他字1000768、1000025号《房屋他项权利证》。
2000年12月14日，协调中心将长春市房地产管理局列为被告，鸿翔公司列为第三人向长春中院提起行政诉讼，请求撤销长房权字第1601378号房屋所有权证，该院于2002年3月15日作出（2001）长行初字第1号行政判决书，判决“一、撤销长房权字第1601378号房屋所有权证；二、由被告长春市房地产管理局重新做出核发房屋所有权证的具体行政行为”，该判决已生效。同年，案外人长春东联装饰公司（以下简称东联公司，曹大贤以该公司法定代表人的名义提起的诉讼）以鸿翔公司拖欠其工程款为由诉至长春市绿园区人民法院（以下简称绿园法院），该院于2000年11月17日作出（2000）绿经初字第657号民事判决（以下简称657号案），判决“长春鸿翔大酒店有限责任公司给付长春东联装饰公司工程款1162万元及违约金366万元”。判决生效后，绿园法院于2001年2月25日对鸿翔公司采取了强制执行措施，查封、扣押了长春鸿翔大酒店全部设备、设施，于2001年2月26日将酒店经营权及全部设施、设备及相关证照、印章移交给了东联公司，由曹大贤接收。
657号案执行完毕后，绿园法院于2001年12月25日作出（2001）绿经再字第4号民事裁定，撤销657号案民事判决，驳回东联公司起诉，理由是东联公司法定代表人是孙恒战（1997年9月7日前东联公司法定代表人是曹大贤，起诉时法定代表人为孙恒战，现法定代表人为王强），并非曹大贤，657号案中曹大贤未经孙恒战授权，即自称是法定代表人进行诉讼，是无诉讼权利而进行诉讼的越权行为，该诉讼行为对鸿翔公司不能产生法律后果，且657号案超越级别管辖。2002年1月8日，鸿翔公司向绿园法院申请，要求对657号案执行回转。2002年1月24日，东联公司向吉林省高级人民法院提起诉讼，要求鸿翔公司偿还其工程款。绿园法院于2003年9月28日作出裁定，中止（2001）绿经再字第4号民事裁定的执行。2005年7月4日，东联公司向吉林省高级人民法院申请撤回起诉，吉林省高级人民法院予以准许。
2001年12月5日，协调中心与曹大贤签订《房屋转让合同书》，将位于长春市朝阳区工农大路的综合楼转让给曹大贤，综合楼占地面积为6660平方米，建筑面积9518.46平方米，转让价格2100万元，并在合同中明确写明协调中心转让给曹大贤资产的内容是协调中心1996年11月5日租赁给原承租方木业公司时，协调中心所拥有的资产，即9518.46平方米的房屋及部分附属和设备设施及6660平方米土地，不含原租赁方木业公司承租后自行投资的资产。2004年7月15日，鸿翔公司法定代表人孙守忠因存在租赁协调中心综合楼后，利用伪造的该楼国有土地使用证、房屋他项权利证作抵押，以长春市华中实业集团有限公司、长春荣坤木业有限公司的名义，骗取银行巨额资金的行为，被长春中院（2004）长刑初字第201号刑事判决以犯贷款诈骗罪判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。
2008年10月20日，曹大贤与博生公司针对诉争房屋即原协调中心综合楼签订《房屋租赁意向书》，约定该意向书有效期至2008年11月30日，在有效期内，曹大贤完成该房屋租赁的主体合法变更后，博生公司携带本意向书、订金收据及相关证件，与曹大贤签署房屋租赁合同，自本意向书签订之日起，曹大贤承诺30日内办理完成房屋租赁许可证。
2008年11月5日，曹大贤与博生公司签订《租赁合同》，租赁标的为“吉林省长春市朝阳区工农大路38号，建筑面积为9518.46平方米，占地面积6660平方米房屋”。租期约定为“租期15年，租赁物业的租期自2008年11月5日至2023年11月5日，起租日为2009年6月5日，免租期自2008年11月5日至2009年6月4日”。租金约定为“年租金230万元”。违约责任约定为“除非本租赁合同另有约定，出租人或承租人单方解除本合同的行为应被视为违约，应承担相应的违约责任。合同双方当事人有本合同第八部分的违约情况发生时，违约方应当向守约方支付500万元的违约金。待承租人按照约定向出租人支付定金后，因出租人的原因导致本合同无法履行的，定金适用法律规定的定金罚则，并承担违约责任。在租赁期间，若出租人单方解除本合同的，第一，应退还承租人已缴纳的但尚未实际发生的全部租金，按照当月未履行租赁合同天数与当月的完整天数的比例退还当月承租人已付租金；第二，出租人应承担因单方解除合同给承租人造成的其他经济损失。承租人若单方解除本合同的，除应当按照本合同第八部分第二条第一款的约定向出租人支付500万元作为违约金外，还应另行赔偿出租人因此遭受的实际经济损失”。2008年11月26日，曹家三兄弟共同向博生公司出具了《房屋共有人同意出租确认书》。博生公司于2008年12月12日委托曹永贤对诉争房屋进行看管直至博生公司介入装修时止。截至博生公司2013年5月6日起诉之日，博生公司共计足额支付四年租金920万元。另，博生公司并未对诉争房屋进行装修经营。
2009年1月25日，博生公司与曹大贤又针对诉争房屋签订《房屋买卖合同》，现双方一致确认该买卖合同未履行，已废止。
2011年8月18日，申请人鸿翔公司向绿园法院提交继续执行回转（2001）绿经再字第4号民事裁定申请书，绿园法院于2011年8月24日下发恢复本案执行回转程序通知书。2012年5月29日，绿园法院执行局以执行听证笔录的形式告知曹大贤，因（2001）绿经再字第4号案件正在执行回转审查过程中，楼房（本案诉争房屋）应保持现状不能再进行装修，不得对外出租、抵押担保或转让，曹大贤当庭表示一定配合法院工作。
2012年12月27日，绿园法院作出（2002）绿经执字第638-1号执行裁定：一、被执行人东联装饰公司应在本裁定生效之日起十日内向申请执行人长春鸿翔大酒店有限责任公司清算组返还占有长春鸿翔大酒店的经营期间所产生的利润139601.93元。二、被执行人长春东联装饰公司应在本裁定生效之日起十日内向申请执行人退还占有的鸿翔大酒店投入在长春长城大饭店所有设施、设备及其他物资，退还以当年执行中双方在查封、扣押清单上签字确认的设施、设备及其他物资为准；不能返还的，折价抵偿。三、第三人曹大贤在被执行人长春东联装饰公司上述第一项强制执行后仍不能返还，又无其他财产可供执行，由取得财产的接收人第三人曹大贤予以返还。四、第三人曹大贤在被执行人长春东联装饰公司上述第二项强制执行后仍不能返还，又无其他财产可供执行，由取得财产的接收人第三人曹大贤予以退还，不能返还的，折价抵偿。该案正在执行过程中。
一审庭审中，曹家三兄弟撤回要求博生公司向其支付196.4万元租赁物损失的反诉请求及鉴定申请。
长春市中级人民法院认为：
1.确认解除博生公司和曹家三兄弟于2008年11月5日签订的《租赁合同》及2012年4月28日签订的补充协议。博生公司与曹家三兄弟签订的《租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。博生公司和曹家三兄弟于2013年8月22日一致认可解除该合同，故法院确认该《租赁合同》及补充协议解除。
2.曹家三兄弟应承担向博生公司赔偿损失及支付违约金的责任。（1）博生公司与曹家三兄弟均认可《租赁合同》的出租方实为曹家三兄弟，依据双方2008年11月5日签订的《租赁合同》第八部分第一条第四款“出租人在租赁期间租赁物的产权出现瑕疵和隐瞒真实情况，及违反本合同第六部分第五条之规定视为违约”的约定，曹家三兄弟负有在租赁期间向博生公司如实告知与租赁物权属纠纷相关事宜的义务。然而，在2012年5月29日绿园法院明确告知曹大贤诉争房屋不准装修、出租的情况下，曹家三兄弟却未将此情节告知博生公司，仍然收取了下一年度的租金230万元，致使博生公司丧失了在第一时间作出商业判断的机会，最终导致合同目的不能实现。曹家三兄弟存在向博生公司隐瞒真实情况的行为，构成违约。依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，曹家三兄弟应向博生公司承担赔偿经济损失的责任。但鉴于博生公司并未对诉争房屋进行装修及经营的事实，法院认定曹家三兄弟在涉案房屋被法院告知不得出租、抵押后仍然收取的一年租金即230万元，为博生公司的实际经济损失。（2）关于违约金的数额问题。依据《租赁合同》第八部分第二条第一款“合同双方当事人有本同第八部分的违约情况发生时，违约方应向守约方支付5000000元人民币的违约金”的约定，曹家三兄弟应承担向博生公司支付违约金的责任。在经法院释明曹家三兄弟是否要求酌减违约金的前提下，曹家三兄弟仍明确表示违约金数额应依照合同进行认定，故法院认定曹家三兄弟应向博生公司支付违约金500万元。
3.关于曹家三兄弟反诉请求应否支持问题。由于博生公司并未拖欠租金，其起诉要求解除合同亦基于曹家三兄弟存在违约行为，故曹家三兄弟主张博生公司擅自解除合同系违约的理由不能成立，其反诉请求博生公司向其支付970354万元免租期租金损失和567070万元待租期损失的主张，法院不予支持。至于曹家三兄弟主张博生公司应向其支付看护费用60万元一节，因曹家三兄弟未提出充分证据予以证实，而博生公司仅认可28万元，故法院认定博生公司应支付曹家三兄弟诉争房屋看护费用28万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司与三被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫之间于2008年11月5日签订的《租赁合同》及2012年4月28日签订的补充协议；二、三被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫于本判决生效后十日内共同赔偿原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司经济损失230万元；三、三被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫于本判决生效后十日向原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司支付违约金500万元；四、原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司于本判决生效后十日内支付三被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫租赁物看护费28万元；五、驳回原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫其他反诉请求。如原、被告双方未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费214300元，由被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫负担110168.30元，由原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司负担104131.70元。反诉案件受理费37750元由被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫负担36588.46元，由原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司负担1161.54元。
博生公司上诉称：1.曹家三兄弟从签订合同时起一直违约，应赔偿博生公司全部经济损失，一审判决认定违约时间为2012年5月绿园法院限制房屋装修、出租时，属于认定事实错误。（1）曹家三兄弟利用非法手段办理租赁登记备案证，构成违约；（2）房屋产权存在瑕疵，构成违约；（3）曹家三兄弟隐瞒房屋上设有多项抵押，构成根本违约；（4）房屋未经消防部门验收，致使博生公司无法办理消防手续；（5）房屋存在严重质量问题，致使博生公司至今无法接收、使用。2.一审认定博生公司支付28万元看护费，实属错误。
曹家三兄弟答辩称：1.曹家三兄弟没有违约行为，应当驳回博生公司的诉讼请求。2.28万元的看护费用在本案中不再主张，由具体看护人另案告诉。
曹家三兄弟上诉称，双方签订的租赁合同合法有效，博生公司起诉要求解除合同，必须按照约定承担500万元违约金，还应支付免租金装修期租金损失和待租期租金损失。
博生公司答辩称，博生公司没有违约，是对方违约导致合同解除，应当根据合同约定承担违约责任，驳回曹家三兄弟的诉讼请求。
由于曹家三兄弟在二审庭审中明确表明不在本案中主张看护费用，因此，吉林省高级人民法院对看护费用不再审理。
除原审法院查明的事实外，吉林省高级人民法院在二审中另查明：2012年4月28日，博生公司与曹大贤就博生公司地址变更和房屋租金支付等相关事宜签订《吉林省长春市朝阳区工农大路38号（原华洋大饭店）楼租赁合同补充协议》，双方当事人对该协议的内容没有异议。
吉林省高级人民法院认为：
1.关于曹家三兄弟是否应当承担违约责任的问题。（1）本案租赁房屋虽未办理产权证书，但博生公司没有证据能够证明由于房屋权属争议而导致其不能对租赁房屋进行装修经营。因此，没有办理房屋产权证书，不属于双方当事人在《租赁合同》第八部分第一条第四款中约定的“出租人在租赁期间租赁物的产权出现瑕疵和隐瞒真实情况，及违反本合同第六部分第五条之规定视为违约”的情形，博生公司以此主张租赁房屋产权存在瑕疵，没有事实依据，吉林省高级人民法院不予支持。（2）鸿翔公司将租赁房屋的产权证书办到自己名下之后，分别于1997年8月21日、1998年9月9日、2000年1月12日以该房屋作为抵押物，为抵押权人办理了三份《房屋他项权利证》。此后，协调中心于2000年12月14日将长春市房地产管理局列为被告，鸿翔公司列为第三人向长春中院提起行政诉讼，请求撤销长房权字第1601378号房屋所有权证，长春中院于2002年3月15日作出（2001）长行初字第1号行政判决，撤销了长房权字第1601378号房屋所有权证。双方当事人在《租赁合同》第一部分第七条抵押情况说明中虽然约定“出租人承诺该租赁房屋在与承租人签订本合同之前无抵押，如有隐瞒该房屋的抵押状况，则视出租人违约”，但由于用于抵押的房屋产权证书已经被撤销，因此，博生公司以此主张曹家三兄弟在租赁期间隐瞒真实情况，属于违约行为，没有事实依据及法律依据，吉林省高级人民法院不予支持。（3）本案争议房屋虽然未经消防部门验收，但由于博生公司在签订《租赁合同》后即将房屋委托曹永贤看护至今，并未进行装修使用。因此，博生公司以无法办理消防手续为由主张曹家三兄弟违约，没有事实依据，吉林省高级人民法院不予支持。（4）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定，由于博生公司并未主张租赁合同无效，且双方当事人已经履行了租赁合同的主要义务，相对方均予以接受。因此，博生公司以未办理租赁许可证为由主张曹家三兄弟违约，没有法律依据，吉林省高级人民法院不予支持。（5）博生公司在签订《租赁合同》后即将房屋委托曹永贤看护至今，且每年均按约定交付租赁费。因此，博生公司主张因房屋存在严重质量问题，致使其至今无法接收、使用，与事实不符，吉林省高级人民法院不予支持。（6）绿园法院对曹大贤的执行回转案件，是针对鸿翔大酒店投入在长春长城大饭店的设施、设备及其他物资，而非针对租赁房屋，且绿园法院并未向博生公司下发裁定，不允许其使用租赁房屋。
综上，双方当事人在2008年11月5日签订《租赁合同》之后，博生公司即于同年12月12日出具委托书，委托曹永贤对租赁房屋看管“至博生公司介入装修时止”。因此，曹家三兄弟已经按照合同约定履行了将房屋交付给博生公司使用的义务。截至博生公司2013年5月6日起诉之日，其并未对租赁房屋进行装修经营。在本案诉讼过程中，博生公司提供的所有证据均不能证明是由于曹家三兄弟的原因而导致其没有对租赁房屋进行装修经营。一审判决认定曹家三兄弟违约并判决赔偿博生公司经济损失230万元及支付违约金500万元，适用法律不当，应当予以纠正。博生公司主张曹家三兄弟违约，并请求判决赔偿经济损失及支付违约金，没有事实及法律依据，吉林省高级人民法院不予支持。
2.关于博生公司是否应当承担违约责任的问题。（1）由于双方当事人在《租赁合同》第二部分第二条中对承租人在租期内享有7个月的免租期作出了明确的约定，即博生公司在免租期内不支付租金。因此，曹家三兄弟要求博生公司支付免租期租金损失，没有合同及法律依据，吉林省高级人民法院不予支持。（2）双方当事人在《租赁合同》中并未约定博生公司需要支付待租期的租金，且《租赁合同》及补充协议已经协商解除。因此，曹家三兄弟要求博生公司支付待租期租金损失，没有合同及法律依据，吉林省高级人民法院不予支持。（3）根据双方当事人2008年11月5日签订的《租赁合同》的约定，博生公司作为房屋承租人，每年均按照合同的约定履行了支付房屋租金的义务，其在2013年5月6日起诉后，双方当事人在长春市中级人民法院审理过程中，已经协商一致解除了2008年11月5日签订的《租赁合同》及2012年4月28日签订的补充协议。
综上，曹家三兄弟主张博生公司应当承担违约责任并赔偿500万元违约金，没有事实及法律依据，吉林省高级人民法院不予支持。
吉林省高级人民法院认为原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一初字第11号民事判决主文第一项；二、撤销吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一初字第11号民事判决主文第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；三、驳回原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫的反诉请求。一审本诉案件受理费214300元，由博生医疗投资股份有限公司负担；一审反诉案件受理费37750元，由曹大贤、曹永贤、曹甲炫负担；二审案件受理费119621元，由博生医疗投资股份有限公司负担62060元，由曹大贤、曹永贤、曹甲炫负担57561元。本判决为终审判决。
规范指引
《中华人民共和国合同法》
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
《商品房屋租赁管理办法》
第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
《城市房地产管理法》
第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
[1]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第49页。
[2]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第49～50页。
[3]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第63页。
[4]案例来源：吉林省高级人民法院民事判决书（2014）吉民一终字第2号。