4　三级精神残疾患者让渡公房使用权行为的效力——李玲诉李明房屋迁让案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省苏州市姑苏区人民法院( 2013)姑苏民五初字第164号民事判决书

2.案由:房屋迁让纠纷

3.当事人

原告:李玲

被告:李明

【基本案情】

李玲与李明(三级精神残疾)系兄妹关系，双方自小与母亲一起居住在江苏省苏州市蒋庙前16号四进东房屋系直属公房(使用面积83. 47平方米)内，该公房原承租人为蒋泓明(李玲及李明的舅舅)，现承租人为李明，同住家庭人员有李琪佳、王勤、蒋孝年，实际居住人员有李明、王勤、李琪佳。

李玲于1981年结婚搬出，并将户口迁出讼争房屋，离婚后1994年将户口迁回讼争房屋。原承租人蒋泓明于1999年去世。

2005年，李明在仅仅出示讼争房屋内一本户口簿(户主蒋孝年，家庭成员李明、王勤、李琪佳)的情况下，将讼争房屋承租人变更为自己，在变更过程中所有变更申请材料上的签字均系李明亲自书写，王勤、蒋孝年、李琪佳签字同意。

2007年，李玲发现承租人变更事宜后，至房管部门提出异议，房管部门答复称李明申请变更时并未提供讼争房屋内的另一本户口簿(户主蒋泓明，家庭成员李玲)，告知李玲自行与李明协商居住。

2007年4月23日，李玲、李明达成契约一份，约定“李玲拥有讼争房屋中20平方米的使用面积，在不拆迁的情况下李玲的住宅部分借与李明居住，特别情况下李玲可以回居”。该契约由李明起草，双方签字后各执一份并提交一份至房产管理部门备案。上述契约签订后至2010年1月李玲每月支付20平方米使用面积应支付的公房租金20元给李明，李明每月支付200元租金给李玲借用其所有的20平米使用面积，两相折抵李明每月支付180元给李玲。现李玲因退休且无处居住，故起诉至法院要求李明迁让20平方米使用面积给其使用，但李明及其法定代理人认为该房系公房，李明无权处分，且李明系三级精神残疾，所签契约无效，故不同意迁让20平方米使用面积给李玲使用。

【案件焦点】

1.李玲与李明签订的契约是否有效; 2.承租人能否自行让与公房使用权。

【法院裁判要旨】

江苏省苏州市姑苏区人民法院经审理认为:李明虽系三级精神残疾患者，但三级精神残疾人的适应行为为中度障碍，可以简单与人交流，故精神残疾三级并不意味着其没有相应的行为能力。考虑到房屋租赁证变更过程中的签字均系李明本人进行，双方契约主文系李明起草且条理清晰，字迹清楚，李明具备一定的行为能力;另外，契约签订后，李明向李玲收取房屋租金的事实客观存在，李明的法定代理人王勤并未提出异议，由此可以推定其知晓并默示追认契约内容;李明与李玲之间的契约成立且已生效。

直管公房使用权具有准用益物权的特征，当前社会的直管公房使用权是特定的历史产物，国家作为房屋所有权人将其委托给房屋管理部门进行管理，而在涉及直管公房使用权处分时(如转租或转让)，管理部门一般仅仅做形式上的审查，实际将公房处分权大大赋予了承租人。李明通过签订协议将20平方米公房使用权让渡给李玲的行为，并没有侵害公房所有权人的利益。

双方协议约定“特殊情况下，李玲可以回居”，而目前李玲系退休后独自租房居住，符合协议约定的回居的特殊情况。然而鉴于讼争房屋系直属公房，房屋管理部门明确表示承租人不得擅自改变房屋结构，故无法对讼争房屋进行物理隔断，而经现场勘察，如不进行物理隔断，讼争房屋实际无法满足四人的居住要求。经法院释明后，李玲变更诉讼请求为要求李明按照苏州市住房和城乡建设局苏住建公( 2010) 7号文件确定的参考单价4000元/平方米进行折价补偿。庭审中李明及其法定代理人认为讼争房屋使用权转让价格至少在50万元，故而李玲可以要求李明以给付金钱的形式替代行为履行，向其支付8万元补偿款替代迁出20平方米使用面积。

江苏省苏州市姑苏区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百一十八条、第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款之规定，作出如下判决:

被告李明于本判决生效之日起30日内给付原告李玲苏州市蒋庙前16号四进东房屋20平方米使用权折价补偿款8万元。

【法官后语】

本案处理重点不仅涉及对三级精神残疾患者签订合同效力的认定，而且涉及直管公房使用权让与的性质认定。《合同法》第九条规定当事人订立合同应当具有相应的民事权利能力和行为能力。本案中虽然李明系三级精神残疾，但并非意味着其没有相应的行为能力，对其签订合同的效力应综合各因素进行确定，尤其可以通过比较其同时期的日常行为能力进行推定，再结合法定代理人的默示追认行为，完全可以确定合同效力。

直管公房使用权具有准用益物权的特征，它包含了用益物权的要件，即利用他人所有的不动产，占有、使用、收益。占有、使用是直管公房使用权的基本特征，而随着社会的发展公房使用权已经可以进行转租、出让，可以为承租人带来收益。本案中李明与李玲的契约在相关管理部门有备案，而管理部门并无提出异议，故可以推断出李明的处分行为并未被禁止。

最后，本案还有两点值得注意的地方。一是本案中不可启动对李明行为能力的司法鉴定程序，因为司法鉴定仅能够确定目前李明的行为能力，而不能鉴定出2007年双方签订契约时李明的行为能力。二是本案涉及房屋迁让，现场勘查必不可少，经勘查后讼争房屋无法满足李玲迁入居住的要求，对于李玲要求李明给付金钱代替行为履行的请求，法院认为可以有效解决双方的纠纷且李明及其法定代理人认为房价高于市场指导价，故判决李明根据市场指导价格补偿李玲8万元。

编写人:江苏省苏州市姑苏区人民法院　衡晓晴