10　房屋租金交付方式的解释——张建霞诉侯爱兰确认解除合同效力案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

山东省淄博市中级人民法院( 2013)淄民一终字第544号民事判决书

2.案由:确认解除合同效力纠纷

3.诉讼双方

原告(上诉人) :张建霞(曾用名张冰)

被告(被上诉人) :侯爱兰

【基本案情】

2003年10月1日，原告以“张冰”的名义与被告签订了房屋租赁合同，双方约定被告将位于临淄区桓公路中段房屋一处(面积1522. 68平方米)出租给原告使用，租金每年30万元。庭审中，原、被告分别向法庭提交了《房屋租赁合同》各一份。其中原告提交的合同中约定，租赁期限自2003年10月1日至2043年9月30日，共计40年，租金一年一交，一次性缴清，每一年租金于合同生效后当日内一次性缴清，以后的租金于每年租金到期的前二个月之日提前一次性缴清，乙方须向甲方交纳押金，但押金具体数额为空;被告提交的合同中约定，租赁期限自2003 年10月1日至2013年10月1日，共计10年，租金一年一交，一次性缴清，第一年租金于合同生效后当日内一次性缴清，以后的租金于每年租金到期的前二个月之日提前一次性缴清，乙方须向甲方交纳押金，人民币15万元，合同背面还有原告书写的“租金每年七月一日前交纳”字样。除此以外，两份租赁合同对其他内容的约定基本相同。2003年9月1日，被告已预收原告押金15万元。在实际履行合同过程中，原告自2004年7月至2011年7月也均于每年的7月向被告支付租金。2012年12月6日，被告以快递的方式向原告邮寄通知一份，要求原告于2012年12 月18日前支付拖欠的2012年10月1日至2013年10月1日期间的房屋租赁费，如逾期不付，则与原告解除合同。原、被告之间就双方实际履行的是哪一份合同及原告是否拖欠房租构成违约、原告是否擅自转租应予解除房屋租赁合同产生争议，为此，形成诉讼。

【案件焦点】

房屋租赁合同中“租金一年一交，一次性缴清”条款如何解释。

【法院裁判要旨】

山东省淄博市临淄区人民法院经审理认为:关于原告提交的房屋租赁合同，因被告对合同中签字的真实性有异议，原告应对其提交证据的真实性完成相应的举证责任，庭审中，原告不申请对其提交的合同中被告签字的真实性进行鉴定，应承担举证不能的法律后果，对原告提交的房屋租赁合同，不予采信，原、被告之间是否应予解除的合同应为被告提交的房屋租赁合同。该合同中明确约定:“租金一年一交，一次性缴清，第一年租金于合同生效后当日内一次性缴清，以后租金于每年租金到期的前二个月之日提前一次性缴清。”双方对租金交付的期限、交付的方式均作了约定，原告认为第一年后的租金应于每一年度租期到期前两个月之日缴清，而非被告认为的第一年后的租金应于下一个年度租期开始前予以提前缴纳。综合该合同约定及房屋租赁行业实际交易习惯，应对该条款理解为租金交付的期限，而不应对应上租金的年份，即双方仅就租金每年的交付期限作了约定，而非在一个年度到期前的两个月之日才支付已产生的租金，原告在签订合同后每年也均是实际按该方式履行的。原告主张租金满一年前两个月之日才应付清全年的租金，有悖常理，且与合同实际履行情况不符，原告虽主张第二年租金是应被告经商急需资金要求提前缴纳，以后每年如期缴纳，但未提供证据予以证实，被告也不予认可，对此主张，不予采纳。被告虽辩称原告的转租行为其并不知情，但双方履行合同已长达近十年之久，且原告提交的与许海顺签订的《房屋租赁合同》签订之日也即原告向被告交纳押金之日，被告不知情一说并无事实根据，对此主张，不予采纳。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》第十条约定，原告逾期三个月未交纳租金的，被告可终止合同。原告自2011年7月向被告支付租金后就未再付租金，2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金，原告应于2012年8月1日提前付清，但原告未付，至2012年11月1日，已逾期三个月，被告通知原告于2012年12月18日前支付拖欠房租，逾期不付则与原告解除租赁合同;且原告自称已于2013年3月案外人许海顺诉其一案中，知晓被告与其解除了该租赁合同。综上，应认定被告已完成了相应的通知义务，被告与原告解除双方之间签订的房屋租赁合同符合法律规定及双方约定，予以确认。

山东省淄博市临淄区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决:

确认被告侯爱兰于2012年12月19日解除与原告张建霞签订的《房屋租赁合同》的行为有效。

张建霞上诉。山东省淄博市中级人民法院经审理认为:原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。

山东省淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，作出如下判决:

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

《合同法》第五条规定:“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”其中目的解释和习惯解释尤为重要。

目的解释，就是依照当事人所欲达到的经济的或社会的效果而对合同进行解释。当事人订立合同都是为了达到一定目的，合同的各项条款及其用语均是达到该目的的手段。因此，确定合同用语的含义乃至整个合同内容须符合合同的订立目的。本案中，双方签订的房屋租赁合同，出租人侯爱兰出租房屋的目的是为了获取租金，在签订合同时当年租金当天交纳的情况下，其不可能与承租人约定第二年的租金第三年时才收，这不符合出租人出租房屋收取租金这一签订合同的目的。据此，合同中的“租金一年一交，一次性缴清”条款就应解释为租金每年一交，一次交清。

习惯解释，是指在合同条款的含义发生歧义时，按照习惯或惯例的含义予以明确;在合同存在漏洞，致使当事人的权利义务不明确时，还可以参照习惯或惯例加以补充。而具体的合同往往与当事人的语言环境和推定环境有联系，因而在解释合同时有时也必须根据习惯来确定其内容。习惯和惯例是在人们长期反复实践的基础上形成的，在某一地域、某一行业或某一类经济流转关系中普遍采用的做法、方法或规则，能够被广大的合同当事人所认知、接受和遵从。本案中，有关房租的问题，依照惯例，在签订合同时承租人应预交将来一定时间段的房租，在合同即将到期时，需要续租的，仍需要提前把下一阶段的房租提前交纳，即“先交钱，后住房”，这样才符合房屋租赁行业的交易习惯。当然，五种合同解释方法应当结合使用，以确定争议条款的真实含义。

编写人:山东省淄博市临淄区人民法院　刘海红　邓荣伟