第三节 房地产业与金融业的关系

同为第三产业的房地产业和金融业，随着我国城市化的发展、住房制度改革和金融体制改革的推进，两者相互促进、共同发展的关系越来越明显地表现出来。

一、房地产业的发展需要金融业的支持

（一）房地产的开发与经营需要金融业的配合

住房等房地产的潜在需求量大，但开发投资也大。以上海市为例，根据《上海市住房建设规划（2006—2010年）》, “十一五”期间，新建住房新开工总量预计约1亿平方米，预计竣工新建住房约1.2亿平方米①。平均每年要竣工住房2400万平方米。如果按每平方米住房平均成本4000元计，这样平均每年需要投入的资金达960亿元。这么大的资金投入，仅靠房地产开发经营企业和购房者的自有资金的投入而没有金融业的支持和配合，一般房地产开发经营企业是很难实现房地产投资良性循环的，这种情况即使进入“十三五”，也会存在。房地产开发经营企业将面临投入资金回收期长和再生产连续性要求的矛盾，使房地产开发经营企业的运作难以为继。为解决这一矛盾，房地产开发经营企业可通过多种途径筹资（包括发行股票和债券），向金融机构借款等。但由于受房地产开发经营企业的规模、性质等因素制约，向金融机构借款是房地产开发经营企业筹资的一个重要途径。而通过金融业的融资支持，能使房地产开发经营企业利用金融信贷资金的杠杆作用，有利于较好地发挥资金的使用效益，推进房地产的开发。

（二）房地产的流通和消费需要金融业的帮助

房地产进入流通领域，满足单位和个人的消费需要，单位和个人也需要花费大量资金。需要购置房地产的单位和个人如果仅仅依靠自身积累的资金实现购置房地产的目的，往往需要较长的时间。对广大个人购房者来说，更是如此。如果以上海市2015年9月第四周住宅平均单价每平方米为40000元①计算，一户年收入30万元的三口之家，假定其购买建筑面积90平方米的住宅，则需购房款360万元，不考虑其他消费，从静态上看，也需要12年多的时间，而低收入家庭所需的时间更长。但是，如果有了金融业的介入，提供了融资支持，则可缩短购房者资金积累时间，提前购得房屋，房地产的流通和消费也能得以正常进行。

（三）房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务

金融业除了在房地产的开发、流通和消费过程给予有关当事人以融资支持外，还可以运用多种金融工具，通过办理结算、信托、保险、代理发行有价证券等业务，支持房地产的开发，促进房地产的流通和消费。

二、金融业的发展需要在房地产业拓展业务

（一）金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务

金融业的稳步发展需要实行多元化的资产战略，体现金融业经营管理的资产分散化原则的要求。为了保证金融资产的安全性，无论从总体上安排资产结构，还是在某类资产业务中落实具体项目，都必须保证资产的分散化。就商业银行的金融资产而言，在贷款资产中，由于房地产财产的物质特征和经济特征，使得房地产抵押贷款成为商业银行重要的贷款资产之一。其他金融机构如信托公司、保险公司等投资房地产也成为一项重要的资产安排。

（二）金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用与推广

随着房地产业存量搞活、增量发展、金融业介入房地产领域的范围扩大，个人购房、个人抵押贷款购房得到进一步推行。为了方便房款结算，个人采用支票、银行本票办理房款结算已经成为一种可能，为支票、银行本票的推广应用提供了外部条件。有的银行已经利用信用卡等银行卡办理房地产抵押贷款手续，建立分期付款、分期还款的自动转账支付系统，也为信用卡等的推广起了积极作用，为银行拓展了结算服务领域。

（三）金融业需要在房地产业拓展金融服务内容

顺应房地产业的发展，金融业除了在上述领域提供服务、安排资产以外，还将在房地产领域恢复和发展金融服务，为金融服务增添新的内容。这包括保险公司开办房屋质量保险、住房产权保险、商品住房保险、购房保值保险、住房抵押贷款保证保险等房地产保险品种；信托公司承办房地产经租管理，代理房地产投资或买卖，从事房地产咨询业务等。根据房地产金融发展的新情况，金融业还将不断开发新的金融服务品种。

三、房地产业与金融业的过度结合易诱发危机

房地产业与金融业两者合理结合能够相互促进、共同发展，但是如果两者过度结合，如金融机构追求高利润率不计后果扩张融资支持房地产业，对于房地产相关资产进行过度的证券化，会给房地产业与金融业的发展带来负面影响，极易诱发危机，进而影响整个经济的健康持续发展。

①《上海市人民政府关于印发〈上海市住房建设规划（2006—2010年）〉的通知》，上海市人民政府文件沪府发〔2006〕42号。

① 根据网上房地产（http://www.fangdi.com.cn/CircleChartselect.asp）公布的住宅均价走势图估算。