第三节 房地产金融机构的管理
房地产金融机构的管理包括金融、外汇、银行、保险和证券管理部门等对房地产金融机构的监督管理和房地产金融机构内部的管理两个方面。金融、外汇、银行、保险和证券管理部门主要包括中国人民银行、国家外汇管理局、中国银行业监督管理委员会、中国保险监督管理委员会和中国证券监督管理委员会。
中国人民银行从成立至1983年，既行使货币发行和金融行政管理职能，又从事信贷、结算、储蓄等业务经营活动，机构遍及全国城乡。1983年9月，国务院决定中国人民银行专门行使中央银行职能，不再办理一般银行业务。1995年，随着《中国人民银行法》的颁布，中国人民银行的地位和职责得到了法律上的确立。中国人民银行在国务院的领导下，对全国金融机构、金融市场和金融业务进行统一的监督管理，包括对房地产金融机构及其业务进行监督管理。1997年11月全国金融工作会议后，将监管证券经营机构职能开始移交中国证券监督管理委员会统一监管，1998年11月起对保险业的监管职能移交给新成立的中国保险监督管理委员会。2003年，根据第十届全国人民代表大会第一次会议批准的国务院机构改革方案，中国人民银行把对银行、金融资产管理公司、信托投资公司及其他存款类金融机构的监管职能移交给新成立的中国银行业监督管理委员会。《中国人民银行法》（2003年修正）对中国人民银行的职能重新给予了明确。中国人民银行是制定和执行货币政策、维护金融稳定、提供金融服务的一个宏观调控部门，负有对金融业包括房地产金融业进行宏观调控和防范与化解系统性金融风险的重任，中国人民银行通过灵活运用利率、汇率等各种货币政策工具实施宏观调控；通过对货币市场规则的研究和制定，加强对货币市场、外汇市场、黄金市场等金融市场的监督与监测，密切关注货币市场与房地产市场、证券市场、保险市场之间的关联渠道、有关政策和风险控制措施，疏通货币政策传导机制，促进银行、证券、保险三大行业的协调发展和开放，管理信贷征信业，推动社会信用体系建设，从而也影响着房地产金融机构的运作。
国家外汇管理局是我国的国家外汇管理机关，1979年3月由国务院批准成立，原与中国银行为一个机构，1982年划归中国人民银行直接领导，现为中国人民银行代管的国家局。国家外汇管理局审批房地产金融机构外汇业务资格和范围，对房地产金融机构的外汇业务进行监督管理，如对外商投资房地产企业的外汇借款结汇进行管理等。
中国银行业监督管理委员会于2003年4月28日成立，履行原由中国人民银行履行的审批、监督管理银行、金融资产管理公司、信托公司及其他存款类金融机构等的职责及相关职责，包括制定与发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》、出台房地产信托业务管理规定等。
中国保险监督管理委员会于1998年11月18日成立，目前是全国商业保险的主管部门，中国保险监督管理委员会根据国务院授权履行行政管理职能，依照法律、法规统一监督管理全国保险市场，包括对涉及房地产的主要保险险种的基本条款和费率作出规定，对保险公司上报的其他保险条款和费率进行审核备案等。
中国证券监督管理委员会最初是国务院证券委员会的监督管理执行机构，1992年10月经国务院批准成立，依照法律法规对证券市场进行监管。1998年4月，根据国务院机构改革方案，国务院证券委员会与中国证券监督管理委员会合并，组成新的中国证券监督管理委员会，作为全国证券期货市场的主管部门。中国证券监督管理委员会依法对证券市场实行监督管理，维护证券市场秩序，保障其合法运行。其监管工作也包括对房地产领域的证券期货工作等进行监督和管理。
一、中国银行业监督管理委员会对从事房地产金融业务的银行的管理
中国银行业监督管理委员会对从事房地产金融业务的银行的管理包括设立管理和日常管理。
（一）设立管理
从事房地产金融业务的银行的设立，包括独立的房地产金融专业银行和商业银行都须经中国银行业监督管理委员会（及其授权银监局，下同）的审批。
中国银行业监督管理委员会审查设立申请时，应当考虑经济发展的需要和银行业竞争的状况。中国银行业监督管理委员会按照有关法律规定审批银行机构的设立、变更、终止及其业务范围。
经中国银行业监督管理委员会批准新设立的商业银行。凭中国银行业监督管理委员会颁发金融许可证，及有关法人代表、注册资金、业务范围的批准文件进行工商注册登记。
申请设立银行，或者银行机构变更持有资本总额或者股份总额达到规定比例以上的股东的，中国银行业监督管理委员会应当对股东的资金来源、财务状况、资本补充能力和诚信状况进行审查。
政策性的房地产金融机构的设立，一般要经政府有关部门批准。
（二）日常管理
中国银行业监督管理委员会为履行对金融业监督管理的职责，需要对银行等金融机构实施日常的监督管理。对银行机构的日常管理主要体现在以下十个方面。
①制定并发布对银行机构及其业务活动监督管理的规章、规则。
②审查批准或者备案银行业务范围内的业务品种。
③对银行机构的董事和高级管理人员实行任职资格管理。
④依照法律、行政法规制定银行机构的审慎经营规则，审慎经营规则包括风险管理、内部控制、资本充足率、资产质量、损失准备金、风险集中、关联交易、资产流动性等方面的内容。
⑤对银行机构的业务活动及其风险状况进行非现场监管，建立银行业金融机构监督管理信息系统，分析、评价银行业金融机构的风险状况。
⑥对银行机构的业务活动及其风险状况进行现场检查。
⑦对银行机构实行并表监督管理。
⑧建立银行机构监督管理评级体系和风险预警机制，根据银行机构的评级情况和风险状况，确定对其现场检查的频率、范围和需要采取的其他措施。
⑨建立银行业突发事件的发现、报告岗位责任制度。会同中国人民银行等有关部门建立银行突发事件处置制度。
⑩有权要求银行机构按照规定报送资产负债表、利润表和其他财务会计、统计报表、经营管理资料以及注册会计师出具的审计报告。
另外，对已经或者可能发生信用危机，严重影响存款人和其他客户合法权益的银行，中国银行业监督管理委员会可以依法对该银行机构实行接管或者促成机构重组，接管和机构重组依照有关法律和国务院的规定执行。对有违法经营、经营管理不善等情形，不予撤销将严重危害金融秩序、损害公众利益的机构，中国银行业监督管理委员会有权予以撤销。
本书以后章节有关银行类的房地产金融业务，将主要以商业银行为例介绍，至于政策性房地产金融业务作为商业银行的委托（受托）业务介绍，并在政策性住房金融一章作详细介绍。
二、中国银行业监督管理委员会对从事房地产金融业务的信托公司的管理
中国银行业监督管理委员会对从事房地产金融业务的信托公司的管理也包括设立管理和日常管理。
（一）设立管理
从事房地产金融业务的信托公司的设立，包括独立的房地产专业信托公司和一般信托公司都须经中国银行业监督管理委员会（及其授权银监局，下同）的审批。
中国银行业监督管理委员会可以根据经济发展的需要和信托市场的状况对信托公司的设立申请进行审查。
经中国银行业监督管理委员会批准新设立的信托公司，凭中国银行业监督管理委员会颁发金融许可证，及有关法人代表、注册资金、业务范围的批准文件进行工商注册登记。
（二）日常管理
中国银行业监督管理委员会为履行对信托业监督管理的职责，需对信托公司等实施日常的监督管理。这种日常管理主要体现在以下七个方面。
①制定并发布对信托公司及其业务活动监督管理的规章、规则。
②可以定期或者不定期对信托公司的经营活动进行检查；必要时，可以要求信托公司提供由具有良好资质的中介机构出具的相关审计报告。
③对信托公司实行净资本管理。
④对信托公司的董事、高级管理人员实行任职资格审查制度。对信托公司的信托从业人员实行信托业务资格管理制度。
⑤可以与信托公司董事、高级管理人员进行监督管理谈话，要求信托公司董事、高级管理人员就信托公司的业务活动和风险管理的重大事项作出说明。
⑥对违反审慎经营规则的信托公司责令限期改正；逾期未改正的，或者其行为严重危及信托公司的稳健运行、损害受益人合法权益的，可以区别情形，依据《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规的规定，采取暂停业务、限制股东权利等监管措施。
⑦对信托公司已经或者可能发生信用危机，严重影响受益人合法权益的，可以依法对该信托公司实行接管或者督促机构重组。
三、中国保险监督管理委员会对从事房地产金融业务的保险公司的管理
中国保险监督管理委员会在其履行对保险业实施监督管理职责中，包括对房地产保险业务的管理，其中涉及对保险公司、保险经纪公司、保险代理机构、保险公估行等保险相关机构和保险代理人、保险经纪人等保险从业人员的监管。这里主要介绍对保险公司的监督管理。
我国目前还没有专业房地产保险公司，房地产保险业务作为保险公司业务的一个重要方面，正不断得到开拓和发展。中国保险监督管理委员会作为保险监督管理部门对房地产保险业务的管理主要通过对保险公司设立管理和日常管理来实施。
（一）设立管理
设立保险公司，必须经中国保险监督管理委员会批准。中国保险监督管理委员会审查设立申请时，应当考虑保险业的发展和公平竞争的要求。中国保险监督管理委员会按照有关法律规定审批保险公司的设立、变更、终止及其业务范围。
经中国保险监督管理委员会批准设立的保险公司，由中国保险监督管理委员会颁发经营保险业务许可证，由申请人凭证向工商行政管理机关办理设立登记。
（二）日常管理
日常管理主要体现以下五个方面。
①对关系社会公众利益的保险险种、依法实行强制保险的险种和新开发的人寿保险险种等的保险条款和保险费率进行审批。对其他保险险种的保险条款和保险费率进行备案。
制定商业保险主要险种的基本保险条款和保险费率，接受保险公司拟订的其他险种的保险条款和保险费率的备案。
②建立健全保险公司偿付能力监管指标体系，对保险公司的最低偿付能力实施监控。
③有权依法检查保险公司的业务状况、财务状况及资金运用状况（包括查询保险公司在金融机构的存款），有权要求保险公司在规定的期限内提供有关的书面报告和资料，如营业报告、财务会计报告、精算报告及有关报表等。
④规定保险公司运用的资金和具体项目的资金占其资金总额的具体比例。
⑤对违反规定提取或结转各项保险准备金，或者未按照有关法规办理再保险，或者严重违反资金运用规定的保险公司实施限期改正措施，限期内保险公司未予改正的，可对保险公司采取整顿措施。
中国保险监督管理委员会对损害公共利益，可能严重危及或者已经危及偿付能力的保险公司实行接管。
中国保险监督管理委员会还应介入保险公司的解散（人寿保险公司除分立、合并外，不得解散）、撤销、业务转移、破产等过程，实施清算和业务转移的监督。
四、中国证券监督管理委员会对从事房地产金融业务的证券公司的管理
中国证券监督管理委员会依法履行对从事房地产金融业务的证券公司的监督管理的职责，其监督管理主要通过对证券公司的设立管理和日常管理来实施。
（一）设立管理
设立证券公司，必须经中国证券监督管理委员会审查批准。证券公司设立申请获得批准的，申请人应当在规定的期限内向工商行政管理机关申请设立登记，领取营业执照。并由中国证券监督管理委员会核发经营证券业务许可证。
（二）日常管理
日常管理主要体现在以下九个方面。
①依法制定有关证券公司监督管理的规章、规则。
②依法对证券公司的证券业务活动，进行监督管理。
③对证券公司的净资本，净资本与负债的比例，净资本与净资产的比例，净资本与自营、承销、资产管理等业务规模的比例，负债与净资产的比例，以及流动资产与流动负债的比例等风险控制指标作出规定。
④核准证券公司的董事、监事、高级管理人员的任职资格。
⑤接受证券公司按照规定报送的业务、财务等经营管理信息和资料；有权要求证券公司及其股东、实际控制人在指定的期限内提供有关信息、资料。
⑥有必要时，可以委托会计师事务所、资产评估机构对证券公司的财务状况、内部控制状况、资产价值进行审计或者评估。
⑦责令净资本或者其他风险控制指标不符合规定的证券公司限期改正；逾期未改正，或者其行为严重危及该证券公司的稳健运行、损害客户合法权益的，可以采取整改措施，并对整改工作进行验收。
⑧对未能勤勉尽责，致使证券公司存在重大违法违规行为或者重大风险的证券公司的董事、监事、高级管理人员，可以撤销其任职资格，并责令证券公司予以更换。
⑨对违法经营或者出现重大风险，严重危害证券市场秩序、损害投资者利益的证券公司，可以对该证券公司采取责令停业整顿、指定其他机构托管、接管或者撤销等监管措施。
此外，中国证券监督管理委员会还对证券公司设立、收购或者撤销分支机构，变更业务范围或者注册资本，变更持有百分之五以上股权的股东、实际控制人，变更公司章程中的重要条款，合并、分立、变更公司形式、停业、解散、破产等事项进行审批。
随着金融监管的改革，监管部门会进一步协调对房地产金融机构与房地产金融业务的监管，建立房地产金融宏观审慎管理体系，从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等方面建立房地产金融宏观审慎监测指标体系，在综合评估判断房地产市场发展走势的基础上，因地制宜，构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制，促进房地产金融业务稳健运行和房地产市场平稳健康发展。
五、房地产金融机构的内部管理
以商业性的房地产金融机构为例，房地产金融机构应当按照现代企业制度的要求，建立并健全符合《公司法》规定的治理结构。房地产金融机构的内部管理主要包括以下五层管理。
①权力机构的管理，包括房地产金融机构的股东大会、股东会或其他有关部门决定房地产金融机构的经营方针，行使《公司法》和金融法规或其他有关法规赋予的职责。
②董事会的管理，包括建立和完善独立董事制度，执行权力机构的决议，决定房地产金融机构的经营计划，制定基本的管理制度等。
③经理人员的日常经营管理，包括组织实施董事会的决议，拟订具体的规章等。
④具体业务人员的业务管理。
⑤监事会和房地产金融机构内部稽核（审计）、监察部门的监督等。
内部管理涉及财务管理、人事管理和经营管理等方面。财务管理的内容主要是资本金管理、现金管理、成本管理、财产管理和利润管理。财务管理要遵守国家的法律、法规和财政金融政策，做好财务收支的计划、控制、考核和分析工作，有效筹集和运用资金，依法计算缴纳国家税金。人事管理的内容主要是招聘员工、培训员工、任用员工、进行工作和工资审评等。经营管理的内容主要是根据经营计划和目标安排组织和开拓各种房地产金融业务，分析经营过程，保证经营活动安全。
内部管理由房地产金融机构各部门分工负责，相互协作，完成房地产金融机构的经营计划，实现既定的经营目标。