第一节 房地产金融机构的组织体系
一、建立房地产金融机构的必要性
房地产金融机构是房地产金融运营的载体，是房地产资金融通过程中处于资金供应者和资金需求者之间的信用中介组织，此外，还包括为房地产资金融通提供直接服务和配套服务的其他金融组织。建立房地产金融机构的必要性主要有以下五个方面。
（一）房地产资金融通的需要
在社会经济领域的商品生产和交换过程中，一些部门、企业、事业单位和个人出现货币资金闲置不用，而另一些部门、企业、事业单位和个人急需补充货币资金，在房地产开发、流通和消费领域也不例外。金融机构通过发挥其信用中介职能，筹集资金，发放贷款，调节房地产开发、流通和消费领域的资金余缺。
（二）房地产资金结算的需要
房地产资金的筹集和运用，涉及货币资金的收付，银行等金融机构具有支付中介的职能，拥有科学的结算网络，通过账户的设置、结算工具的运用、结算方式的选择，能方便房地产资金融通各方资金的了结和清算，满足各方货币资金收付的要求。
（三）落实国家房地产业政策的需要
房地产的发展必须和整个社会经济发展相协调，重视和加强房地产的宏观调控，把房地产的重点放在居民住宅建设上，确保房地产业持续稳定健康发展是房地产业发展的政策要求。为落实国家对房地产业的政策，需要房地产金融机构的提供配套服务，如建立住房金融体系，为住宅开发、流通和消费提供政策性的融资和保险等金融服务，为配合调整住房供应结构，贷款成数与首付款要求相协调，为人人享有适当住房和大力改善人民居住环境创造外部条件等。
（四）房地产财产保险与人身保险的需要
因自然灾害和意外事件，房屋财产有遭受损失的可能性。为了对房屋财产所有人和相关利益人提供保障服务，需要有房地产保险金融机构来承担此项任务。此外，在房地产经济活动中的个人参与者，无论是以单位的名义还是以本人的名义，都可能面临着意外的人身伤害等情况，也需要人身保险金融机构提供保障服务，而房地产保险金融机构具有这些方面的保险功能，可以起到保障房地产经济、金融活动正常运行的作用。
（五）适应房地产证券市场发展的需要
社会主义市场经济的发展，推动了筹资途径的多元化，房地产开发经营企业通过发行股票、债券筹集资金成为一种可供选择的筹资途径，房地产开发经营企业资产证券化也（将）成为房地产开发经营企业筹集资金的一种重要方式，而要发行股票、债券，进行资产证券化，乃至参与证券市场的交易活动等，都离不开房地产金融机构的代理服务。
二、我国房地产金融机构的现状
（一）我国房地产金融机构的概况
我国房地产金融机构目前已经是多头并进，已经从无序走向有序。我国从事房地产金融业务的商业银行是我国房地产金融机构的主体，并且以四大商业银行（中国建设银行、中国工商银行、中国银行和中国农业银行）为主导。从事房地产金融业务的商业银行本身设有住房金融与个人信贷部（住房信贷是其最重要的业务）和公司业务部（房地产信贷是其重要的业务），主管或者从事银行的房地产金融业务。商业银行与其他从事房地产融资及相关金融服务活动的保险公司、信托公司、证券公司等非银行金融机构共同构成了目前中国的房地产金融机构体系。这种组织体系的形成，是与我国基本建设投资体制改革、我国商业银行和其他金融机构的业务发展分不开的，是与我国城镇住房制度的改革相关联的。从1978年改革开放后，城镇住房制度开始改革，1987年烟台和蚌埠各自组建了一家住房储蓄银行，其他城市大多由政府委托银行设立房地产信贷部，专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算等业务。以向房改提供金融服务为主要特征的房地产金融，已经在全国有了进一步发展。据统计，到1994年年底，全国性银行设立的房地产信贷部约为5000家，在支持各地购建房的同时，还帮助各地分期分批地实现解困、解危计划。
不过，由于当时不少从事房地产金融业务的全国性银行所属机构既承担政策性业务又从事商业性业务，又没有正确处理和两者的关系，在房地产金融业务发展中，有的银行利用政策性优势展开不公平竞争，有的以政策性业务为幌子逃避人民银行金融政策的管理，使得一些房地产金融机构业务的正常营运受到一定的影响。总之，当时在房地产金融组织的运作体制上存在着一定的无序。1994年12月，为了加强对政策性住房信贷业务的管理，推进城镇住房制度改革，中国人民银行、国务院房改领导小组和财政部联合颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》，对政策性住房信贷业务进行了界定，在明确了政策性住房信贷资金的来源、运用和政策性住房信贷业务的管理以及利率、计划、财务等问题的同时，规定了中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行为办理政策性住房信贷业务的指定银行。除了上述指定银行和烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行以外，其他任何金融机构均不得吸收政策性住房资金存款和办理政策性住房信贷业务。
1995年下半年，为清理房地产信贷业务，人民银行总行在《关于清理房地产信贷业务有关问题的通知》①中强调，各银行的房地产信贷部为该银行内部业务部门，有关银行必须加强管理，各银行房地产信贷部设立的分支机构一律撤销，今后，人民银行各分行原则上不再批准设立新的银行房地产信贷部。1996年7月，为促进商业银行加强内部管理，发挥整体经营功能，提高综合经济效益，人民银行要求各商业银行对所属房地产信贷部的对外营业机构进行清理，强调各商业银行及其分支行设立的房地产信贷部为商业银行的内部业务部门，不具有企业法人资格，不得以自身的名义对外营业，规定凡未经人民银行批准，自行设立的房地产信贷部对外营业机构（包括营业网点），一律予以撤销，经人民银行当地分行批准设立的“三部”对外营业机构，原则上要进行撤并，对经营规范，业务量较大，撤销或并入营业部确有困难的，可以向人民银行当地分行申请改建为办事处或分理处。1998年4月，人民银行扩大了经办住房委托业务的金融机构范围，除了烟台、蚌埠两城市继续由住房储蓄银行办理住房委托业务外，在其他地方，将原来只能由工商银行、农业银行、建设银行三家银行办理的住房委托存、贷款业务扩大到所有国有独资商业银行和交通银行。另外，允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款，在此情况下，住房储蓄银行由于业务单一，也没有被正式认定为政策性银行，迫于竞争的压力，这两家住房储蓄银行开始考虑向综合性商业银行发展，经过人民银行批准，两家住房储蓄银行相继进行了综合性的股份制商业银行的改制工作，明确加入了城市商业银行的行列，其中，2000年，蚌埠住房储蓄银行与当地城市信用社等合并成立了蚌埠商业银行，后者以后又与若干城市商业银行、城市信用社一起于2005年组成徽商银行；而烟台住房储蓄银行曾经保留原来的名称，后于2003年7月在烟台住房储蓄银行基础上经过整体股份制改造，改制变更为恒丰银行。由于上述变化和发展，从而进一步确立了商业银行在房地产金融业务中的主体角色。
此外，保险公司也加大了房地产领域的业务，与房地产有关的财产保险和人身保险品种逐步增加。证券公司在《中华人民共和国证券法》和其他有关法规的规范下，积极介入房地产企业的上市融资和购并业务，规范自己的行为。信托公司经过整顿和重新登记，根据《中华人民共和国信托法》和其他有关法规，也开始推出房地产信托投资等业务。房地产金融机构开始走向有序发展，并且作为专业的房地产金融机构，首家中外共同投资的住房储蓄银行在我国设立，这是由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行股份公司共同出资成立的中德住房储蓄银行，并于2004年2月15日在天津正式营业，开展住房储蓄及相关贷款业务，住房储蓄银行又开始成为我国房地产金融体系中的一个组成部分，专业的房地产金融机构会在中国的金融机构体系得到进一步发展。
（二）房地产金融机构
可以从事房地产金融业务的金融组织分成五大类：银行类、保险公司类、信托公司类、证券公司类和其他类①。其主要机构见图2-1。
1．银行类
（1）中资银行（包含外资部分参股的银行）
①四大商业银行，包括中国建设银行、中国工商银行、中国银行和中国农业银行。
②全国性股份制商业银行，包括交通银行、中信银行、招商银行、中国光大银行、中国民生银行、华夏银行、广发银行、平安银行、上海浦东发展银行、兴业银行、恒丰银行、浙商银行和渤海银行。
③区域性或地方性股份制商业银行（如城市商业银行），包括上海银行、北京银行和其他城市商业银行。
④住房专业银行，如中德住房储蓄银行。
⑤其他银行，包括村镇银行等。
随着中国商业银行体制改革和对外开放进程的进一步加快，中资商业银行吸引外资参股、合资的步伐也会进一步加快，外商独资商业银行已经或者将在华进一步开展房地产金融业务。中资或者中资控股的商业银行仍然是我国房地产金融业务的主要承担者， 2006年年底获准开业的中国邮政储蓄银行随着经营发展和社会需要，也已涉足房地产金融业务。这些银行的房地产金融业务部分或者全部涉及如下业务：
①办理房地产开发经营企业、房屋管理部门的流动资金贷款与存款业务；
②办理企事业单位和个人购买商品房抵押贷款业务；
③办理居民住房储蓄存款和住房贷款业务；
④受托办理城镇住房基金存款、企事业单位住房基金存款和个人住房基金存款（含住房公积金存款）；
⑤受托对缴交住房公积金的职工发放购、建、大修自住住房抵押贷款；对实行房改的单位购买、建造职工住房发放抵押贷款；
⑥对合作建房、集资建房提供贷款；
⑦办理住房建设债券存款、合作建房存款、集资建房存款；
⑧办理开户企事业单位以房地产为抵押的其他各类贷款；
⑨办理房地产业务的银行结算工作；
⑩对于房地产贷款尤其是个人住房抵押贷款实施证券化。
商业银行除了主要承担房地产存贷款和结算业务外，还积极从事与房地产有关的咨询、房地产保险代理等业务。村镇银行主要为当地农民、农业和农村经济发展中的房地产金融业务提供金融服务。
（2）外资银行
①合资银行，是指外国金融机构与中国的公司、企业共同出资设立的银行，如厦门国际银行。
②外国银行分行和独资银行，外国银行分行是指外国银行在中国境内的分行，随着中国履行入世承诺和《中华人民共和国外资银行管理条例》的实施，汇丰银行、花旗银行、渣打银行、东亚银行、恒生银行、日本瑞穗实业银行、新加坡星展银行、荷兰银行等一些外国银行开始纷纷申请将其在华分行改制为其总行单独出资的独资银行，以利其在华业务的开展。独资银行是指1家外国银行单独出资或者1家外国银行与其他外国金融机构共同出资设立的外商独资银行。德富泰银行是一家总部设立于国内的外资投资的银行。
这些有外资的银行也可在其业务经营范围内从事房地产金融业务，如提供购买商品房的抵押贷款、住房储蓄与住房贷款等。
2．保险公司类
保险公司有国有控股（集团）公司、股份制公司、外资公司等多种形式，形成了多种所有制成分并存，公平竞争、共同发展的市场格局。
（1）中资保险公司（包含外资部分参股的保险公司）
①保险集团控股公司，包括中国人保控股公司、中国人寿保险（集团）公司和中国太平洋保险（集团）股份有限公司、华泰保险集团股份有限公司等。
②财产险保险公司，除了保险集团控股公司控股的财产险保险公司外，还包括从事财产保险的天安保险股份有限公司、华安财产保险股份有限公司、永安财产保险股份有限公司、安诚财产保险股份有限公司、中煤财产保险股份有限公司等。
③人身险保险公司，除了保险集团控股公司控股的人身险保险公司外，还包括从事人身保险的新华人寿保险股份有限公司、民生人寿保险股份有限公司和合众人寿保险股份有限公司、前海人寿保险股份有限公司、上海人寿保险股份有限公司、吉祥人寿保险股份有限公司等。
④责任保险公司，如长安责任保险股份有限公司。
中资保险公司目前是我国房地产领域保险业务的主要承担者，从事房屋财产保险、建筑工程一切险、商品住宅综合保险、自购公有住房保险、房屋质量与责任保险、土木工程项目质量责任保险、住房抵押贷款还款保证保险、住房抵押贷款人寿保险和房地产业人身保险等。
随着中国保险业改革的不断深化和对外开放的进一步进行，保险公司可望进一步通过外资参股、合资和规范上市等多种形式，调整股权结构，理顺产权关系，强化公司治理结构，规范公司运作，在房地产保险等领域发挥更大的作用。
（2）外资保险公司
①合资保险公司，如中宏人寿保险有限公司、交银康联人寿保险有限公司等。
②外国保险公司分公司，如美国友邦保险有限公司在中国境内设有分公司。
③外国保险公司全资附属子公司，如美亚财产保险有限公司等。
根据《中华人民共和国保险法》规定，“保险人不得兼营人身保险业务和财产保险业务。但是，经营财产保险业务的保险公司经国务院保险监督管理机构批准，可以经营短期健康保险业务和意外伤害保险业务”。有关房地产领域的财产保险和人身保险分别由财产保险公司和人寿保险公司承担，不过，财产保险公司经保险监督管理机构核定，也能够从事房地产领域的人身意外险和健康险业务。
3．信托公司类
信托公司包括中信信托有限责任公司、中诚信托有限责任公司、上海国际信托有限公司、华宝信托有限责任公司、中海信托股份有限公司、中国对外经济贸易信托有限公司等数十家。随着中国信托业的发展和中国金融业的进一步对外开放，外资已经开始进入信托业。
信托公司的业务范围比较广，与房地产有关的业务主要有受托经营房地产资金信托业务，受托经营房地产财产的信托业务，受托经营房地产投资基金业务，作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事房地产投资基金业务，经营房地产企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务，受托经营房地产企业债券等债券的承销业务等。
4．证券公司类
证券公司主要有中国银河证券股份有限公司、东方证券股份有限公司、海通证券股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司、中信证券股份有限公司等数十家具有保荐资格的证券公司，它们承担着房地产证券的承销、房地产投资基金管理、房地产股票上市公司的改制辅导等工作。随着中国证券业的发展和《外资参股证券公司设立规则》的发布，中国证券业进一步对外开放，外资也加快进入中国证券业。
5．其他类
其他类包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司、贷款公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。
上述五类金融机构的运作分别受金融监管当局如中国人民银行、银行、保险和证券监管部门等的监管。
三、房地产金融组织体系的发展设想
房地产金融组织体系是指在一定的经济条件下，为房地产开发、经营、管理、服务和消费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体。对于是否要建立健全房地产金融组织体系，尤其在是否要再建政策性房地产金融机构上存在有这样两种主要观点：一是不赞成再建房地产金融机构，认为在今后相当长的一段时间内，房改金融业务仍将由专业银行承办①；二是要再建政策性房地产金融机构，如原国家计委、建设部提出了建立国家政策性住宅银行的设想②。从房地产金融发展趋势来看，应该要建立健全房地产金融组织体系。
（一）建立健全房地产金融组织体系的必要性
1．建立健全房地产金融组织体系是金融组织体制深化改革的要求
随着金融体制改革的深化，我们已经改变了原有的中央银行、专业银行和非银行金融机构这一金融组织体系，建立了包括金融监管当局、政策性银行、商业银行和非银行金融机构在内的新的金融组织体系框架。就政策性银行而言，在世界贸易或区域贸易自由化进程中，即使在中国已经成为世界贸易组织成员国后，国家给予政策性银行的特殊待遇将不适用于国民待遇原则，外资银行不能享受。
目前政策性房地产金融业务正从主要体现在政策性房改金融业务上，朝着棚户区改造和保障性住房建设和消费领域发展，国家开发银行和一些商业银行及其分支机构作为受托业务承担了当地相应的棚户区改造和保障性住房建设和消费金融业务。尽管这已经改变了过去一些受托银行利用政策性业务的优势与其他银行进行不公平竞争的状况，但是，对于丰富房地产金融组织体系的构成还是显得有所不足。从金融体制改革深化的角度看，还需要丰富房地产金融组织的机构类别，建立专业的房地产金融机构，包括建立政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构。
2．建立健全房地产金融组织体系有利于金融业的正常运作
专业的房地产金融机构的建立有利于各类金融机构的协调发展，满足需求者的需要，如建立商业性的住房储蓄银行，利用商业性住房储蓄银行资金来源和资金运用低利率的特点，为购买住房者提供部分低利率资金，并且与政策性置业发展银行的住房贷款以及商业银行商业性住房贷款结合起来，满足购房者合理的需要。这样，一方面可以降低购房者借款购房的资金成本，克服政策性置业发展银行资金提供的数量限制；另一方面，可以为一些商业银行减少由于过多的资金来源带来的麻烦，主要是资金运用的压力。
3．建立健全房地产金融组织体系有利于城镇住房制度的改革
在我国经济城市化发展过程中，作为基础性产业的房地产业应该有较大的发展。事实上，一些城市已经把房地产业作为当地经济发展的支柱产业。建立健全房地产金融组织体系，建立专业的房地产金融机构，有助于充分体现国家产业政策和住房政策，促进工业厂房、商业楼宇和居民住房等物业的生产、流通和消费的良性循环，有利于商业性金融机构更好地自主经营、合理地发展商业性房地产金融业务；有利于政策性房地产金融机构更好地实现政策性房地产金融发展目标；有助于实现国家住房发展目标，改善和提高人民群众的居住水平。而建立政策性房地产金融机构将更好地贯彻国家深化改革城镇住房制度的决定，为政策性房地产项目提供政策性金融服务；更有效地承担国际金融组织如世界银行的房地产贷款的转贷任务，促进政策性房地产业的发展。
（二）建立健全房地产金融组织体系的设想
顺应建立一个政策性金融与商业性金融相分离、以商业银行为主体、多种金融机构并存的金融组织体系的金融体制改革要求，应该建立专业的房地产金融机构，形成与商业银行等商业性非专业的房地产金融机构分工协作、有相应法规和自我约束机制的房地产金融组织体系。
在这个新的组织体系中，商业性房地产金融可以由新设立的住房储蓄银行、现有商业银行以及其他商业性金融机构来经营，至于政策性房地产金融机构可以设立置业发展银行等政策性房地产金融机构，形成商业银行、住房储蓄银行、置业发展银行与其他商业性和政策性房地产金融机构并存，商业性业务与政策性业务相分离的房地产金融组织体系。
对于置业发展银行的运作，可以与住房公积金的管理与运作联系起来。另外，置业发展银行根据资金状况和政府的住房政策对购买微利住房的城镇中低收入者提供融资便利，为微利住房和公益性微利房地产的开发、经营、管理、服务提供筹集、融通、清算资金等金融服务。基于房地产具有不可移动性这一自然特征，房地产市场的地方性市场这一主要特征，以及房地产消费者的收入水平带有很大的地域性，城镇居民居住水平提高与地方政府的相关工作目标具有很大的关联性，因此应建立地方性的置业发展银行。
置业发展银行是一个由地方政府（省级政府以及享有省一级经济管理权限的计划单列城市）出资发起，并可由下一级地方政府出资参建，还可寻求上一级政府（或中央政府）的支持，组成一个不以营利为主要目的而要从社会发展的角度来评价项目和支持单位（微利房地产开发单位以及机关、事业单位）和中低收入者置业的金融机构。对于原先承担政策性房地产金融业务的房地产金融机构使用的有关资产等，可采用收回投资或有偿的方式取得。置业发展银行的资金来源除了各级政府的出资外，还包括全面推行住房公积金制度后归集的资金、出售公有住宅回笼的资金、提高公有房租后增加的资金以及置业发展银行向其所在地运作的国内商业性金融机构发行的置业发展银行债券所吸收的资金、金融创新筹资工具吸收的资金和其他专项资金及各项捐款。
置业发展银行的组织结构可以采用理事会领导下的行长负责制。并设立监事会，监事会组成人员中要有若干社会人士参加。理事会成员由出资的各级政府委派，并吸收中央政府有关部门人士参加，以利置业发展银行运作并能体现中央政府的意图。理事会是置业发展银行的最高权力机构，其主要职责是确定置业发展银行的运作目标和运作政策，聘任或解聘置业发展银行的行长，根据行长的提名聘任或解聘副行长。监事会由理事会选举产生，其人员安排不应该是名誉性的，而应该是务实性的安排，监事会职责是对置业发展银行的运作进行监督和检查。行长执行理事会的决定，组织置业发展银行的业务活动。
置业发展银行的组织形式可根据其服务范围的大小而定。除总部以外，可在服务范围内的各行政区域设置办事处，在主要房地产市场设立派出机构，必要的时候某些业务可委托在当地的其他金融机构代办，以方便客户。
专业的政策性与商业性房地产金融机构与商业性非专业的房地产金融机构相互分工、相互协作，开拓房地产金融业务新品种，必将有助于房地产业的正常发展。
① 王宝清：“清理房地产信贷业务”, 《金融时报》,1995年9月8日。
① 本书把从事业务中包括房地产金融业务的金融机构称为房地产金融机构，把其中的银行、保险公司、信托公司、证券公司等分别称为房地产银行、房地产保险公司、房地产信托公司和房地产证券公司等，简称为商业银行或者银行、保险公司、信托公司和证券公司。
①中国人民建设银行房地产信贷部：《房改金融》，四川科学技术出版社，1992年，第34、35页。
②国家计委、建设部：“建立国家住宅银行”, 《文汇报》,1994年12月26日。