19 什么是查封登记?

答：查封，一般是指人民法院对当事人的财产进行封存，不准任何人转移和处理。查封既可以适用于动产，也可以适用于不动产。对于不动产的查封，应当到不动产登记机构办理查封登记手续，否则，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。因为不动产以登记作为公示的手段。

由此，查封登记，是指不动产登记机构根据人民法院等提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。查封登记最早规定于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）文件中，包括了查封登记、预查封登记、轮候查封登记等具体的类型。查封登记有以下几个特征：（1）查封登记程序的启动并非因当事人的申请，而是人民法院的协助执行通知。（2）查封登记属于限制登记。因为查封登记的目的在于一定范围内限制、冻结登记名义人任意处分其不动产权利，以保全将来可能实现的不动产权利。限制登记并不直接导致物权变动，只是限制了登记名义人处分其不动产权利，但有可能推进到本登记，发生物权变动的结果。（3）登记机构接到人民法院的协助执行通知书后，应当立即办理，不受收件先后顺序之限制。（4）查封的时间一般为两年。期限届满可以续封一次，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。