二、不动产登记暂行条例的主要内容

《条例》的颁布实施，使不动产统一登记制度正式步入了法律轨道，能有效推进不动产登记工作依法进行。《条例》的最大亮点就是“统一”，其主要内容也是围绕这一亮点展开，具体体现在以下几个方面：

第一，明确统一的登记机构，是不动产实现统一登记的前提与关键。我国长期以来对不动产都是进行分散登记的，各部门机构设立及人员编排也都有各自的模式，因此，要整合部门职责，对不动产进行统一登记，就必须妥善协调好各部门间的利益关系，明确一个统一的登记机构。可以说，没有统一的登记机构，不动产统一登记就无从谈起。关于登记机构，《条例》有明确的规定。一是明确规定了不同层面上的登记机构，确保登记机构的统一和上下对口。在全国层面上，由国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。在地方层面上，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。二是明确规定了登记机构管辖的原则与例外。不动产登记原则上由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级登记机构统一办理所属各区的登记。例外情形下，跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的登记机构分别办理，不能分别办理的，协商办理，协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。三是明确规定了特殊不动产登记的管辖，防止出现管辖争议。即国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二，明确统一的登记簿，是开展不动产统一登记工作的具体要求。不动产登记簿是物权归属的凭证，也是不动产权利的载体。登记簿上记载的各事项与权利人享有的权利密切相关。为此，《条例》对登记簿专门作出了规定。一是明确了要统一登记簿，各不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。二是明确了登记簿应记载的事项。不动产登记簿应当将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载，具体包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途、权利的主体、类型、内容、来源、期限、不动产权利限制和提示的事项等。三是明确了登记簿的介质形式。不动产登记簿原则上要采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。四是明确了登记簿的保管责任。不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。纸质登记簿要配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。电子登记簿要配备专门的存储设施，采取信息网络安全防护措施。

第三，明确统一的登记程序，是规范不动产统一登记行为的制度保障。不动产登记由分散走向统一，要实现这一转变，必须有明确的操作程序作为指引，才能规范登记行为。对此，《条例》从高效便民的原则出发，对登记程序作出了规定。一是区分不同情况，明确了单独申请登记与共同申请登记的情形，即不动产登记以共同申请为原则，单独申请为例外。因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。但是，在符合《条例》列举的一些例外情形时，可由当事人单方申请登记。同时，还允许申请人在登记完成前自愿撤回登记申请。这充分尊重了申请人的意愿，确保了申请方式的规范。二是采取列举的方式明确了申请登记应提交的材料，并规定不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，便于当事人提起登记申请，切实做到便民利民。三是以高效便民为原则，对不动产登记的审查受理程序作出了明确规定，强调登记机构对不符合申请登记的材料应当场作出回应，并告知当事人原因，未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。这一规定既避免了登记机构之间因受理申请而相互争夺或推诿，也避免了当事人因申请不符合要求而不知所措，可以最大限度地提高政府的办事效率，方便群众。四是为强化不动产登记机构的行为职责，明确了不动产登记机构的查验和实地查看职责，促使登记机构依法行政，确保登记的权威性。五是明确了不动产登记申请的时限，要求不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，使申请人对办理事项有了明确的预期。

第四，明确统一登记信息的共享与保护，是开展不动产统一登记重要目的。实现登记信息全国联网，为不动产统一登记进行管理及查询提供方便，是实施不动产统一登记的目的之一。对于登记信息的共享，《条例》明确要求建立不动产统一登记信息管理平台，加强登记部门与管理部门的信息共享。登记平台由国务院国土资源主管部门会同有关部门联合建设，目的是要把各级不动产登记机构登记的信息纳入统一的不动产登记信息管理平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；同时，还要求不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等实时互通共享；国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门间的不动产登记有关信息要互通共享。对于登记信息的保护，《条例》从查询主体与查询用途方面进行了严格的限制，只有权利人、利害关系人以及有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料，且查询登记信息的单位和个人在申请查询时应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的资料用于其他目的，未经权利人同意，不得泄露查询资料。

第五，明确违法登记应承担的法律责任，是督促不动产登记各方主体依法行事的必然要求。在实际操作中，申请人、登记机构、共享信息的单位及其工作人员等都可能出现违法行为，对此，《条例》对这些主体的不同违法行为应承担的法律责任分别进行了规定。一是登记机构及其工作人员的违法行为应承担的责任。登记机构登记错误给他人造成损害的，要依法承担赔偿责任。登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，要依法给予处分；给他人造成损害的，要依法承担赔偿责任；构成犯罪的，要依法追究刑事责任。二是申请人应承担的责任。申请人伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。三是享有不动产登记信息的有关人员违反保密义务应承担的法律责任。不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。