第一节 地产行业的现状

地产行业一直都有“周期性”之说，起起伏伏，涨涨跌跌，尤其是2019年随着国家调控政策的进一步深入，“房住不炒”成为定义，整个行业都沉浸在悲观的气氛中，基本一致认为行业下行的大门已经打开，“取暖过冬”成为行业的共识。

“我们永远不知道意外和明天哪一个先来”——也许是为了应验这句话，2019年底2020年初的这场席卷全球的新冠肺炎疫情再度激活了地产行业的奋起之心。中美贸易摩擦硝烟未尽，全球性疫情带来的国际贸易萎缩，内需拉动的启动和驱动，新一轮的基建大潮……一切似乎都回到2003年的“非典”，一切似乎都是那么的熟悉，不过真的是这样吗？

对照2003年“非典”发生时的经验数据，我国经济受到一定影响，GDP在短期内回落，稍后出现拉升，受到负面影响较大的行业主要集中在第三产业，如旅游业、交通运输业、餐饮酒店业等。

但地产和批发零售行业表现不明显，地产行业在三季度出现下滑。

第三产业主要下滑行业

批发零售行业影响明显，地产行业三季度下滑

当时受“非典”影响最大的是香港、北京、广州等地，其中香港楼市受“非典”影响最大。但香港楼市在“非典”发生之前，受到东南亚金融危机影响，已经进入下降通道，下跌幅度很大。2003年，受到“非典”影响，房价进一步下跌。但在疫情过后，2004年止跌回升。

虽然2020年疫情与2003年“非典”的节奏大体类似，但宏观经济层面的背景有较大差异，2020年地产行业要承担“稳地价稳房价”的责任。在这样的前提条件下，全国多个城市都发文要求企业推迟开工时间，并发文要求暂停房地产市场经营，综合起来看，会对地产行业产生以下几个较大的影响：

❖ 2020年预计楼市成交会比较惨淡。资金压力增大，企业经营难度增加。

❖ 房地产施工进度受影响，在疫情影响下，很多工人都不能及时回到工地，预计会有一大批项目交付要延期。因此，“工期”和“成本”会成为大部分地产企业面临的问题。

❖ 土地出让受影响。一方面由于防控要求，土地拍卖短期内取消。另一方面，由于一季度销售业绩较差，中小房企拿地积极性会下降。但是，综合性产城用地会受一定追捧，三四线城市人口回流和各地产城融合政策会更明显。

❖ 部分中小房企现金流进一步吃紧。不能销售不能开工，但是利息不会少，没有回款就没钱还利息，压力很大。希望政府后续会出相应的措施来缓解房企压力。

❖ 装配式技术、模块化等新型快速建造方式会受到追捧，受火神山医院快速建造的影响，产品快速决策，标准化将会进一步受到地产企业重视。

❖ 出租型物业会受到影响，尤其是办公和大型商业，但是工业用地，尤其是物流集成的产城融合模式会成为地产企业转型的一个新方向。

❖ 市场对产品的评价标准会发生变化，“健康住宅”会成为一个市场热点和IP，各类健康卫生相关的产品会成为新“卖点”。

❖ 线上营销逐步发展，随着智能工地、智慧制造和全民参与的模式，网络售楼只剩最后的“窗户纸”，谁先突破，谁就将成为下一个市场领先者。

❖ 生产组织和经营将进入“接力模式”，采购和供应的“长臂管理”将成为企业经营的一个重要课题。