五 缓解城镇住房紧张问题的基本途径

在城镇化推进过程中，一个棘手的问题是城镇住房价高和供给不足。这对准备迁入城镇居住和安家的农民来说，是他们最头痛的问题之一。我们在一些省市调查时，有的进城务工已经好多年的农民反映：自己始终未在城里安下家来，心神总是不定，就好像老是漂泊在城里，安不了家，扎不了根。他们还说：安家比就业还重要，打工是就业，自己开个小商店、小作坊，摆个小摊，也算是就业了，但有房屋可住（包括买房和租房），即使像过去那样在棚户区住下，才有“在城里安了家”的感觉。在谈到农民工融入城镇问题时，他们说得更直接些：“融入小镇，不太难，租间房子就算融入了，周围都是熟人。融入城市，太难了，靠打工攒钱，买房哪里够？租房难，每月付的租金也高。靠打工的收入，付房租以后，剩不下多少，一家人还吃不吃饭？”

城里的房子为什么这么贵？租金为什么这么高？可供购买的住房价格昂贵和租金高，主要原因在于供给不足。房价昂贵同地价昂贵有关。而地方政府采取的土地拍卖方式，则是推动地价上涨过快的源头。2011年、2012年、2013年，连续三年在全国政协全体会议期间，我都向新闻记者们谈到了自己对房地产价格大幅度上涨的看法。

在2011年的全国政协全体会议上，我对新闻记者们说：应当用政府采购招标的方式来替代土地拍卖的做法。我的观点如下：政府拨出一块可用于建造住房的土地，如果用拍卖方式竞价出售，由于土地面积有限，报价必然越来越高，所谓“地王”就是这样出现的。地方政府可以借此取得高额的地价收入，而房地产开发商之所以不惜以最高报价获得这块土地，正因为他可以把地价支出包含在未来的房价之中。于是房价也必定“水涨船高”，即地价上升推动了房价上升，而且在房价中地价所占的比重越来越大。我主张把土地出让改为政府采购的方式。这是指在政府采购时，政府先公布所要采购的成套机器设备的性能和质量标准，然后让各个够资格的厂家报价，政府在符合技术和质量标准的条件下，可以选择售价最低的厂家中标。转让土地时，就依据这一办法，即规定地价、所建住房的规格和技术质量标准，让房地产商申报将来出售的住房每平方米的价格，同一质量标准之下，将来的住房每平方米售价最低的中标。如果中标者不按时完成住房建设，不符合技术质量标准，或以高出投标时报出的价格售房的，都要受到处罚，如巨额罚款，或撤销今后投标资格。这样，就不会把地价越炒越高了。

在2012年全国政协全体会议上，我对新闻记者们说：在城市房地产问题上，当前重要的对策不应当是限制需求，而应是增加供给，何况，居民购房的刚性需求是客观存在的，这是无法回避的。比如说，大学毕业生要结婚，没有住房行吗？至少也得租到一间吧！农民工要在城里安家，没有住房也不行。他们迟早一定会买房租房，并且买得起房，或者租得起房。我接着说：“限购是错误的做法，限售还有一定的作用。”这里所说的“限购”，是指对购房者加以种种限制；这里所说的“限售”，是指购房者如果想很快转卖出去，要缴税，而且购入后时间越短，转卖时税率越重，以后逐年减轻。“限售”可以使囤房牟利者无利可图，这对投机者是一种限制。所以说，“限售”还有一定的作用。

在2013年全国政协全体会议上，在面对新闻记者们提问题时，我率直地回答他们。他们问：“怎样看待新公布的‘国五条’？”我笑着说：“让时间来回答吧！如果这种硬性强制压缩需求的做法能把北京的房价压下去，还要经济学干什么？”还有的记者问：“美国青年人不急于买房，不少人一辈子租房子住，为什么中国青年人一心想买房子呢？”我说：“国情不同，不能相提并论。”美国的工业化至今已经200多年了，农村多余劳动力已经释放完了。美国农业人口只占全国人口的百分之几，他们在农村有自己的家庭农场，有自己的住宅，他们不会进城打工。中国则不同，以城镇常住人口计算，只占全国人口的一半。随着工业化和城镇化的推进，有大量农民及其家属准备进城，争取早日在城镇安家，这就是中国的国情。在城市中，购房太贵，租房又难，城市住房必然成为一个难题。这怎么可以同美国相比呢？而且，中国人的观念和美国人不一样。在中国人看来，自己在城市里有了住房，就等于扎下了根，房子是自己的财产，租房终究不是长远之计，所以城里人千方百计要买房子，租房子住始终被看作是临时性的。

现在城镇住房问题这么紧张，该怎么办？还是那句老话：社会保障性的住房由政府承建，由政府提供；高档住宅、舒适宽敞的住宅，由市场解决。政府做政府该做的事，市场做市场该做的事情。各个阶层的住房需求在增加供给的前提下都会得到照顾。人们的“住房问题解决越来越难”的预期得到调整之后，会对住房问题的解决有希望、有信心，社会也就趋于稳定了。