代签名“带”来23万元损失

题记

生活中，我们经常遇到代签名也很容易被代签名，但很少想过日后发生潜在的道德风险时谁该担责及责任大小。

案情回放

代签名的租赁合同引争议

2008年5月，家住市区的王先生贷款以个人名义在泉北大街的南侧购置商品房5套。随着城市建设三年大变样政策的深入，市中心北扩，两年之后，王先生曾经的购房地段如今成了一块“宝”地，房价像起飞的飞机一路看涨。这时王先生和家人粗略一估，原来5套房的价值净增一倍还多，更重要的是房子周边一些单位的新的办公大楼陆续建成和日后南水北调工程竣工，它的升值潜力难以预测。想到这些，王先生心里像吃了蜜一样。他舍不得将5套房产出售给外人，而是把其中4套留给自己的大哥、小弟、大姐和小妹，并变更了房屋买卖合同上的名字，区分出各自所有权或共有部分。

2010年8月19日，在王先生的殷切期盼和美好憧憬下，房子如期交了。由于兄弟姐妹工作忙，王先生一人对5套房子质量进行验收，领取了房屋钥匙。看到一间间宽敞明亮的大房子，王先生为自己当初明智的购房决策由衷欣慰，同时闲置不用的房子又让他做起借“房”生钱的生意。

这5套房处于繁华地段，想租房住的人很多。王先生毫不费力便选择了一家名叫宏伟的商务公司。据宏伟公司的工作人员回忆，在洽谈房子租赁过程中，有时王先生和3人或4人一起来商谈业务。但经过多次磨合，签订合同那天，却只来了王先生一人。合同上写明：租赁房屋5套面积共计800平方米，期限3年，租金12元/平方米/月。宏伟公司作为乙方在使用房屋期间，可以自由转租，提高租金部分不再向王先生等房主支付租赁税收等各类费用。合同书底端签有王先生的大名和王先生代兄弟姐妹四人的签名。

拿着双方签字的合同书，宏伟公司的老板笑容满面地握着王先生的手。显然，对于代签名问题这家公司并没有想到后果如此严重。

随后，王先生按照合同约定将5套房屋钥匙、物业费、供电合同等全部手续交付宏伟公司。宏伟公司支付了租金，迫不及待地对5套房屋进行简易装修之后，一部分房子公司自己使用，另一部分则以每平方米26元价格转租出去。

没过多久，就在宏伟公司轻松转手挣个盆满钵满、畅快淋漓之时，谁料王先生的兄弟姐妹找上门来：“你们租用的5套房屋其中4套所有权归我们所有，现在我们对合同并不知情，对期限、价格等内容也不满意，要求你们立即撤销合同并终止履行。”

闻讯此言，宏伟公司的老板感到很“冤枉”：当初，明明王先生说过他们五个是一家人，谁出面都一样，谁签字都一样的话，而且商谈合同中，从来没有人提过异议呀，现在怎么翻脸变卦不认账了？

老板觉得被王先生欺骗愚弄了一把，因而对此事态度极为强硬：代签名的合同也是有效的，必须履行！

起诉王先生和宏伟公司

2010年12月，王先生兄弟姐妹一纸诉状将王先生和宏伟公司告上法庭。这些房主认为，王先生在没得到他们授权的情况下，与宏伟公司办理租房事宜并擅自在合同和授权委托书上代其签名，严重损害了其利益，请求法院判决撤销合同。诉状还写明，此租赁合同没有到房地产管理部门备案，违反了法律和行政法规强制性规定，属于无效合同。四个原告还向法庭提交了印有自己姓名、编号为FM280、FM281、FM282、FM283四套商品房买卖合同复印件，证明房屋所有权确属他们所有。

此时，王先生的态度却是180度大转弯，说自己没有受到兄弟姐妹的委托，但是出租房屋、签订合同是为他们的利益着想，没有丝毫恶意之念，没想到会出现这样的结果。是否撤销合同请法院依法作出裁决。

王先生代签名的理由说起来轻松，但由此引发的装修费、转租赔偿费等一系列费用该由谁承担？想到这些“棘手”问题，出庭的宏伟公司老板感到很气愤：“假如法院撤销合同或确认无效，那么一切经济损失应该由王先生一人承担。届时，我们将通过法律途径追究王先生的民事赔偿责任。”

拿不出王先生兄弟姐妹事先知悉订立租赁合同的有力证据，宏伟公司只得辩称，王先生与其他原告是一家人属于近亲属关系，在房屋验收等一些环节上都是王先生亲自代劳并代其签字的，这些事实证明王先生对其他四套房屋出租具有代理权。况且与宏伟公司签订时，王先生不仅出具其他房主的身份证复印件，还交付了房屋全套手续，履行合同一个多月时间，没人提出异议，证明四原告已对王先生代理行为的默许追认。因此，该租赁合同有效，应该继续履行。

法庭上，法官面对异常激烈的辩论，提出调解方式结案，宏伟公司和房主均表示同意。随后，法官先后组织当事人两次进行调解，但是由于宏伟公司不同意王家兄弟姐妹提出租金由原来12元/平方米提高到20元/平方米的要求，调解最终不欢而散。

2011年6月5日，桥西区人民法院作出一审判决：驳回原告确认房屋租赁合同无效的诉讼请求；调整房屋租金，按照每平方米20元标准执行。案件的受理费由宏伟公司承担。宣判后，三方当事人没有上诉。

检察官说法

代签名有效与否应区别对待

尽管合同最终被法院确认有效，但是宏伟公司老板怎么也高兴不起来，因为这样算下来还要再补给原告23万元租金。

代签名现象在生活中很普遍，其有效与否，法律不仅要考虑本人的利益，还要考虑善意相对人的利益。代签名大致有两种情况：一种是本人明确授权代其签名。例如，有授权委托书或本人口述证明，对于这种代签名，法律趋于保护相对人，认定合同有效；另一种是没有经过本人授权，代签人出于善意办好事，擅自代其签名。这种情况下代签名订立的合同效力处于未定状态，法律赋予本人追认权，只有经过追认后合同才能生效。

我国《民法总则》第一百七十一条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

由此看出，代替别人签名的好事不一定能办好，不仅有一定风险，而且也可能被追究责任。因此，要谨慎对待。

在此，检察官也给准备租房居住的朋友提个醒：为确保所签订的租赁合同有效，首先应确定对方是否具有出租该房屋的权利。我国《物权法》规定，只有享有房屋所有权才能对房屋享有合法的处分权。因此，要严格审查产权证上记载的权利人或房屋买卖合同书上的姓名是否为实际出租房屋的权利人。如果通过中介或第三人租住房屋，则要看授权委托书是否是房屋所有权人亲笔签名，如果看到的是复印件，或者多种因素已导致合同上存在“代签名”，就应及时对该房出租的真实性提出质疑，尽快联系房屋所有权人，补充亲笔签名这一手续，以防止发生潜在的道德风险，为日后纠纷埋下隐患。