败诉于二手房里的“秘密”

题记

现实生活中二手房“陷阱”五花八门，带来的教训远比书本深刻得多。市民吴先生购买了一套二手房并居住近二十年，却被房主告上法庭要求搬离。本以为胜券在握的吴先生却在法院审理后输掉了官司。这套二手房到底有着怎样的“秘密”？吴先生又为何败诉呢？

案情回放

放贷吃高利，有二手房抵押无顾虑

1963年出生的吴大鹏，中专毕业后分配到商业系统做采购员。20世纪80年代伴随着改革大潮汹涌前进，许多企事业单位职工纷纷下海经商。年轻、头脑灵活又有学历的吴大鹏也跃跃欲试。1988年他办理了停薪留职手续，和几个要好的兄弟一道做起时代商海的弄潮儿。

沙河市郊区有山有水，矿产资源丰富。吴大鹏说服妻子取出全部积蓄3万多元，充作股资投进一家石灰石厂。他本人还承包了货车，每天亲自驾车为工厂拉送货物，每月还有可观的收入。短短三年时间，吴大鹏每年持股分红就达十几万元。他买车、买房，还购置了名牌家电，一下子跃进了小康生活。然而，处于市场经济的个体商户竞争激烈，压力如影随形，吴大鹏已疲惫不堪。1994年4月，小吴通过关系跳槽到邮电部门工作，开始了朝九晚五的生活。

1997年4月，吴大鹏在饭局中认识了大自己十几岁的包工头许宏良。前不久，老许中标一起道路维修工程，按说可喜可贺。可老许却一副一筹莫展的样子。原来他从银行贷不到款，眼看到嘴的肥肉却吃不到。推杯换盏后，老许开门见山要借吴大鹏的钱渡过难关。初次见面还不了解就张嘴借钱，这让吴先生心里极不爽。然而，坐在旁边的好友贺虎一个劲儿夸赞老许如何仗义有能耐，加上许宏良承诺每月以2分高息回报并用一套价值不菲的房产作抵押，吴大鹏这才放下担忧，答应拿出2万元帮老许。

两天后，贺虎和老许拿着一份起草好的《借款协议》来到吴大鹏的办公室。吴先生睁大眼睛逐字逐句阅读上面的内容：“今许宏良借吴大鹏人民币贰万元整，月息2分，年终本息一次还清，以老许姐夫庞勇位于市区的150号房产作抵押……”

“放心吧，你看这协议书末尾处有借款人许宏良、房主庞勇的签名和手印，我是见证人还有房产作抵押还怕2万元‘飞’了不成……到年底连本带利24000元，你只管收钱吧。”贺虎在一旁信誓旦旦地作着担保。

吴先生对协议内容比较满意，又有好友作证心想不会有闪失。于是，他拿起笔签下名字后，从抽屉中取出两叠厚厚的钞票，递给了老许。许宏良接过来，几十秒便数清了两叠钞票的总数：“老弟，正好2万整……多谢。”

送走老许等人，吴大鹏把这份《借款协议》放好，又在笔记本上作了详细记录。

借款变房款，8万元买下二手房

时光飞逝，转眼到了年底，家家户户放鞭炮、贴对联迎接新年的时候。吴大鹏打过好几次电话催要借款，但是每次老许都说“再等等，过了年再说”。1998年10月初，一等又是好几个月过去了，吴大鹏再也坐不住了。他拿着协议书找到正在工地指挥的许宏良：“哥，这2万欠款到底还不还？不还，我就按协议所说处置这套房子了！”

“能不能再宽延几天，这工程一完工就还钱……”老许说出一堆苦衷。吴先生略有所思后说：“哥，要不我先住进去，等你还了钱我再搬出来。”

“行！我姐夫曾答应把房子送给我……你住吧！”没想到许宏良这么爽快地同意了，这让吴大鹏大吃一惊。老许告诉他：“这套房子上下两层共180平方米，建于1990年，是姐夫庞勇单位的集资福利房。当时不允许外人购买，内部价才6万多元……姐夫和姐姐拿不出这笔购房费，都是从我这里借的。房子交工后，姐夫家住不上便让我家搬去居住。说实在的，这套房子户型设计、地理位置我都相不中，所以拿了钥匙，装修后一直空到现在……”

吴大鹏一家搬进这套房子就不想再搬走了。不只是书房、大客厅、洗澡间等房间宽敞舒适，更重要的是孩子上学方便，吴大鹏上班步行到单位也只需5分钟。这期间，吴先生听说老许要买下这套房子钱不够，还主动拿出1万元“支援”老许。

2006年4月，沙河市周边的房价一直飞涨。许宏良这些年没还借款，小吴一家也就心安地住着。可是，人民币一再贬值，吴大鹏想买下这套房子。

老许告诉他：“姐夫庞勇也托我把这套房子处理掉。房产证虽是庞勇的名字，但实际上房子是我出资的，我姐夫说给我……这几天姐夫到北京旅游回不来，但同意我把房子卖掉。”

二人一拍即合。吴大鹏乐得合不拢嘴：“我相信你，房子若是别人的我咋能住了快十年没人问？”

两人商量一番很快达成协议，签下房屋买卖合同：吴先生出资8万元购买该房，先前老许借款3万元充作房款交给庞勇，剩下余款办理好过户手续后再给付庞勇。

据吴大鹏回忆：“签合同前，老许当着我的面给庞勇打电话。我听见电话里传来‘行’‘可以’的声音。老许说庞勇已全权委托他出售办理此事，所以当时老许在合同上替庞勇签下名字并按下手印，我认为并无不妥。”

晚上，吴大鹏的妻子看到《房屋买卖合同书》，简直不敢相信自己的眼睛：“超值！这么大的房子起码也得十几万元！”她亲吻着丈夫的额头激动不已：借款还了，房子也低价买下，真是圆满的结局。然而，事情的发展却偏离了二人预想的轨道，一个又一个烦恼接踵而至。

奔波讨“公道”，买房协议为何无效

吴大鹏夫妇哪会想到房子背后隐藏着诸多“秘密”。1995年5月，老许大哥许宏生从银行贷款5.5万元，庞勇使用自己这套房子作抵押，还和银行负责人一起到沙河市政府房产管理部门办理了抵押登记手续。2004年6月，银行把这笔久拖不决的债权和抵押权转让给美华公司。直到2008年8月许宏生仍没偿还这笔5.5万元的债务，庞勇以超出诉讼时效为由，一纸诉状告到法院，请求免除自己的抵押担保责任。

一审法院审理后庞勇胜诉，美华公司不服，上诉到市中级人民法院。二审法院开庭查明：银行在1998年到2003年1月期间，先后三次向许宏生送达《催还逾期贷款通知书》，并申请法院支付令。2004年到2006年12月，美华公司又连续三次在报刊登载催收公告。

2009年5月20日，市中院依据法律规定作出终审判决：美华公司5.5万元主债权未超过诉讼时效，抵押权不灭失；驳回庞勇诉讼请求。

这件事闹得动静很大，吴大鹏很快获悉了此事，这才知道购买的房子是抵押房，自己却蒙在鼓里，真是气炸了肺。但转念一想，自己持有购房合同，美华公司对他也奈何不得。然而，2014年6月，吴先生却接到法院《应诉通知书》，他没想到起诉自己成“被告”的竟是庞勇。

两个多月后，当地法院公开审理了这起二手房争议案。法庭上，吴大鹏指出：“我在这套二手房生活近二十年，任何人没对我提出过质疑。2006年10月24日，我和许宏良也就是原告妹夫签订了房屋买卖合同。签合同时，许宏良电话征求庞勇同意，才替原告签名。这份房屋买卖合同是双方真实意思的表达，不存在欺诈胁迫行为，购房协议合法有效……我是这套房子的主人。”他向法庭出示了两页共计四百多字的房屋买卖合同。

坐在原告席上的许宏良面无表情地辩称：“这套二手房不是我的。是庞勇让我居住，我又转借给吴大鹏住的……这份房屋买卖合同书上是我的签名和手印，但庞勇没让我出售这套房子！”

庞勇在法庭出示了《房产证》原件，补充道：“我没授权许宏良替我卖房，更没说过要把房子给他的话。房屋买卖合同书没有我的签名和手印，应认定无效。”

见老许不认账、庞勇坚称没授权，此时吴大鹏真是哑巴吃黄连，很被动。双方在法庭上情绪都很激动，差点动起手来。最终，合议庭讨论认为：房屋买卖合同书并非庞勇所签；吴大鹏未提供证据证明事后得到庞勇追认。因此，庞勇要求吴大鹏退还房子，搬清物品，诉求应支持；吴大鹏与许宏良的借款纠纷，可另行起诉。

2014年7月29日，一审法院判决，被告吴大鹏于判决生效后两个月，退还庞勇的房屋。宣判后，吴大鹏因找不到其他有效证据遂放弃了上诉权。

2015年3月，吴大鹏无意中在抽屉的夹缝里发现《授权委托书》和三张借条，申请法院再审。市中院开庭再次质证，然而这份《授权委托书》的真实性却遭到庞勇质疑。法官依据双方当事人申请委托上海司法鉴定中心对《授权委托书》上的笔迹和手印进行鉴定。

案件中止半年后，《授权委托书》鉴定意见书“出炉”：签名不是庞勇所留，无法判断指印是否系庞勇所按。

2016年1月5日，市中级人民法院结合庭审情况及证据，作出维持一审判决的终审判决。“要不是老许说他姐夫已经授权于他，我咋能签订合同呢？”败诉的吴大鹏觉得自己被愚弄，心有不甘，一直在寻找有利证据。2016年4月下旬，吴大鹏又发现一份笔录上面清楚地显示“庞勇称房子实际是许宏良的”。可是，他却不知道，再多的证据也抵不过该房是抵押房这个不争的事实。

检察官说法：购买二手房要弄清背后的“秘密”

按说，吴大鹏购买二手房只要经房主庞勇同意或追认房屋买卖合同就成立了，但是这起案件中，即便庞勇授权老许出售该房屋，吴大鹏也不能成为房子的所有权人。这是为何呢？我国《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，许宏生没偿还5.5万元债务，庞勇作为抵押人如果出售房产，就需要经美华公司同意。2006年10月，许宏良将这套房产卖给吴大鹏并签订房屋买卖合同，美华公司对此并不知情。法律规定，抵押房产必须登记，登记后方可对抗善意第三人。具体到本案，法律保护登记的抵押权人，也就是保护美华公司的利益不受侵害。

吴大鹏购房竹篮打水一场空，教训发人深省：购买二手房风险极大，需倍加谨慎。除了认真核实卖房人相关信息，弄清是否有权处分外，还有必要到房管部门查清背后“秘密”，如所购房屋是否有债务、有无抵押以及是否存在司法机关查封等问题。对于一时不能办理过户手续的二手房即便价格便宜，也不要急于购买，一定要擦亮慧眼，防患未然。