1.5　按揭贷款操作流程

按揭购房，就是购房者在买房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。购房者先付给业主一部分房款，即首付，余款由银行代替购房者支付，购房者将房产所有权抵押给银行，购房者分期偿还银行的贷款和利息。

1.5.1　按揭贷款分类

个人住房按揭贷款一般有图1-4所示的三种类型。

1.5.2　按揭贷款所需材料与具体流程

用按揭贷款的方式买房，购房者年龄需在18～60周岁之间，为具有完全行为能力的自然人；具有稳定的工作与收入，征信良好，具有一定的还款能力。房地产销售人员协助办理个人客户按揭贷款业务时，需准备表1-7所列的资料。

那么，销售人员协助客户进行按揭贷款时，应遵循怎样的流程呢？个人按揭贷款流程如图1-5所示。

房地产销售人员需要对每个流程涉及的细节了如指掌。这里对以下细节进行详细说明：

（1）签订房产买卖合同

买卖双方在签订《房屋买卖合同》时，在合同中如果约定买方通过按揭贷款方式支付房款，需要约定一定的首付比例。在这个环节，卖方会要求买方缴纳一定的定金，而买方也会检验卖方的《中华人民共和国不动产权证书》（简称“不动产权证”）。

（2）提交贷款申请

买卖双方在当地房地产交易市场现场打印《过户合同》，合同上明确注明房款支付方式。如首付款80万元，其余款项申请商业贷款等。买卖双方到当地房管局签订《私产房屋代收代付协议》，进一步明确交易资金关系。

（3）银行调查审批

在评估公司对购房进行评估后，银行会根据房屋交易价和评估价中较低的一方作为放贷依据。这里需要说明的是，有些银行只认可指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有这方面的要求。

（4）落实贷款担保

银行会要求买方提供担保以保证贷款的安全性。目前有些银行已经推出了无担保二手房贷款。房地产销售人员在协助购房者办理贷款时，应明确所在银行对担保费的收取或其他要求。

（5）缴存首付款

买方持《私产房屋代收代付协议》到银行交付首付款后，取得缴存首付款证明，并向银行申请二手房贷款，提供给银行全部贷款申请资料。

（6）签订贷款合同

买方审核通过之后，银行会与买方签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。

（7）办理过户手续

买卖双方带房产证原件及复印件、买卖契约及复印件、身份证原件及复印件等资料到相关地区的住房和城乡建设部办理过户手续，并进行换证手续。

（8）办理房产抵押手续

卖方带上不动产权证、土地证过户收据、买卖契约、契税发票等，到相关地区的住房和城乡建设部办理房产抵押手续。

（9）银行发放贷款

银行收到抵押证明后放款。贷款发放完毕，买方向房管部门领取新的房产证。

（10）贷款申请人按月还款

购房者按照规定的还款方式进行还款。在还清所有贷款后，购房者可办理注销抵押登记手续。