三、判断经济周期的指标

（一）经济周期变化过程的三类指标

1．先行指标

先行指标是指预示未来月份经济状况和可能出现的商业周期性变化，并为分析者提供利率趋势变化早期迹象的市场指标。这些指标的高峰和低谷顺次出现在经济周期的高峰和低谷之前，因此对将来的经济状况有预示作用。先行指标有货币供应量、PMI指数、土地的成交量、10年期债券的收益率曲线等。先行指标一般能在总体经济活动发生变化之前6个月达到顶峰和谷底。投资者采用该指标可以事先知道经济波动的转折点，从而采取恰当的投资策略。如减少货币供应量时，它一方面显示了当局的政策意图，暗含着目前经济中的过热趋向；另一方面会带来利率的提高，带来企业成本的上升，减少盈利，从而降低了对投资者的吸引力，利率提高增加了股票投资的机会成本，因而必然导致投资的减少进而引起股票价格的下降。

2．同步指标

同步指标是指其达到高峰或低谷的时间与总体经济出现高峰或低谷的时间大致相同的指标。同步指标可描述总体经济的运行轨迹，确定总体经济运行的高峰或低谷位置。它是分析现实经济运行态势的重要指标。同步指标的变动时间与一般经济情况基本一致，可以显示经济发展的总趋势，并确定或否定先行指标预示的经济发展趋势。主要的经济同步指标有国内生产总值、工业总产值、社会消费品零售总额等。

3．滞后指标

滞后指标是指相对于国民经济周期波动，在时间上落后于经济周期波动阶段的指标。此类指标的变化一般滞后于国民经济的变化，有助于验证先行指标所表示的经济趋向是否真实，如失业率、库存量、银行未收回贷款规模、全民固定资产投资、商业贷款、财政收支、零售物价总指数、消费品价格指数、集市贸易价格指数等。

在二级市场投资的过程当中，我们会经常性地参考先行指标，因为一般情况下，股市会提前半年到九个月反映实体经济的运行状况，显然当同步指标已经显示经济运行发生变化的时候，股票市场已经走出很远一段距离了，上涨或者下跌了很长一段，同步指标就显得没有意义了，滞后指标就更加没有参考价值了，同步指标可以用来验证先行指标的正确与否，滞后指标也只能起到验证作用，但已经是事后的验证了。

（二）判断经济周期底部的指标

判断经济的底部，一般情况下会参考以下几个指标：PMI、货币供应量、国债收益率曲线、土地成交量、消费者信心指数等。

1．PMI指数

PMI指数的英文全称为Purchasing Managers’Index，中文含义为采购经理人指数，是通过对采购经理的月度调查汇总出来的指数，反映了经济的变化趋势。PMI是一套月度发布的、综合性的经济监测指标体系，分为制造业PMI、服务业PMI，也有一些国家建立了建筑业PMI。PMI指数50为荣枯分水线。

制造业PMI最早起源于美国20世纪30年代，经过几十年的发展，该体系现包含新订单、产量、雇员、供应商配送、库存、价格、积压订单、新出口订单、进口等商业活动指标。

以上各项指标指数基于对样本企业采购经理的月度问卷调查所得数据合成得出，再对生产、新订单、雇员、供应商配送与库存五项类指标加权计算得到制造业PMI综合指数。

服务业PMI指标体系则包括商业活动、投入品价格指数、费用水平、雇员、未来商业活动预期等指数，但因其建立时间不长，尚未形成综合指数。

PMI指数具有以下特点：

（1）及时性与先导性

PMI指数是经济监测的先行指标。由于采取快速、简便的调查方法，每月发布一次，在时间上大大早于其他官方数据。在PMI基础之上发布的商务报告，是所有宏观经济序列数据中滞后期最短的报告之一。

（2）综合性与指导性

PMI是一个综合的指数体系，尽管指标不多，但涵盖了经济活动的多个方面，如新订单、新出口订单、进口、生产、供应商配送、库存、雇员、价格等，其综合指数反映了经济总体情况和总的变化趋势，而各项指标又反映了企业供应与采购活动的各个侧面，尤其是PMI中一些特有的指标是其他统计指标中所缺少的，如订货提前期与供应商配送时间等，有助于详细分析行业发展走势的成因，为国家宏观经济调控和指导企业经营提供了重要依据。

（3）真实性与可靠性

PMI问卷调查直接针对采购与供应经理，取得的原始数据不做任何修改，直接汇总并采用科学方法统计、计算，保证了数据来源的真实性。同时进行季节性调整，减少季节性波动、法规制度和法定假日等因素变化所造成的影响，因此具有很高的可靠性。

（4）科学性与合理性

样本选择涵盖了不同行业，按照各行业对GDP贡献大小选取一定数量的企业，贡献大的行业样本多，反之，贡献小的行业样本少；其次考虑地理分布，样本企业要具有足够的地域代表性；最后还考虑企业规模，不同规模的企业均有代表性。这样，可以减少随机波动带来的误差。在首次抽样选择之后，样本基本确定下来，但每年度或每半年要对样本进行抽查，根据企业、采购经理发生的变化，予以及时调整。

（5）简单易行

PMI问卷调查是非定量调查，数据采集和加工简单易行，保证了其作为预测工具的连续性、及时性和可靠性。问卷对每个指标都有明确解释。问卷还列出了几个开放性问题，包括采购策略、价格升高与降低的原材料与短缺品种等，为研究应用提供了更为具体的信息。

PMI是一个综合指数，由5个扩散指数加权而成，即产品订货（简称订单）、生产量（简称生产）、生产经营人员（简称雇员）、供应商配送时间（简称配送）、主要原材料库存（简称存货）。这5个指数是依据其对经济的先行影响程度而定，各指数的权重分别是：订单30%，生产25%，雇员20%，配送15%，存货10%。计算公式如下：

PMI＝订单×30%+生产×25%+雇员×20%+配送×15%+存货×10%

PMI是政府部门调控、金融机构与投资企业决策的重要依据，它是一个先行的指标。根据美国专家的分析，PMI指数与GDP具有高度相关性，且其转折点往往领先于GDP几个月。在过去40多年里，美国制造业PMI的峰值可领先商业高潮六个月以上，领先商业低潮也有数月。

因而监控PMI指标能够比较好地预判未来几个月的经济发展趋势，能够为我们的投资提供比较好的决策依据。美联储前主席格林斯潘在一次会议上被记者问道：“当把你放到荒岛上，同时你还要调控美国的经济，你需要什么？”格林斯潘回答：“PMI。”足见格林斯潘对PMI指标的重视程度。

2．货币供应量

随着股票市场的发展，股票市场对我国社会经济生活各个层面的影响越来越大，货币供应量对股票市场有重要影响，股票市场对货币供应量和货币政策也有一定影响。货币政策应关注股市价格波动，减少股市价格波动对货币政策有效性的冲击。由于我国是新兴的股票市场，其股价在很大程度上由股票的供求关系决定，即由一定时期内股票的总量和资金总量的对比决定。货币供应量对股市运行有很大的影响，每年新增的M0（M1）增减方向与股市涨跌方向基本同步。投资者对股价的预期，也就是投资者的信心，当宏观经济趋势较好时，股市投资者预期企业效益和自身的收入不平会上升，股票市场自然人气旺盛，从而推动市场平均价格走高；反之，则会令股市投资者对股票市场的信心下降。

M0：是指银行体系以外各个单位的库存现金和居民的手持现金之和。

M1：是指M0加上单位在银行的活期存款。

M2：是指M1加上在银行的定期存款和城乡居民个人在银行的各项储蓄存款以及证券客户保证金。M2与M1的差额，即单位的定期存款和个人的储蓄存款之和，通常称作准货币。

M1和M2是经常用来分析宏观经济中货币宽松程度和趋势的指标，它们与股市之间有着非常密切的关系。如果股市赚钱效应明显，就会促使投资者将收益较低的固定存款等其他投资资金转移到股市，从而增加M1的总体数量。相反，股市没有赚钱效应，资金就会撤离股市，投入到其他较固定的资产中去，从而降低M1的总体数量。

因此，M1与股市的发展变化趋势应该是正相关关系，不像CPI指标的波动滞后于股市的变化，而是提前反映宏观经济形势，与股市的变化是同步或略有提前的。

从上图中我们也能够看到，M1、M2的增长速度，与上证指数的同步关系还是相当明显的，这也说明货币供应量的变化对于股市波动的影响还是很显著的。

3．国债收益率曲线

在美国等市场经济发达的国家，国债市场收益率事实上已成为金融市场的基准利率，并成为投资者判断市场趋势的风向标。其作为基准利率的最大优势在于期限的多样性，由各种期限国债交易所形成的利率能形成一条完整的收益率曲线。

典型的美国国债收益率曲线是由到期时间从1个月到30年的点组成的。根据美国1970—1997年间的国债收益率曲线与经济周期关系的分析发现，美国国债收益率曲线的不同形态反映了宏观经济周期的运行情况。在大部分情况下，当美国国债收益率曲线表现出短期利率高于长期利率时，说明美国经济即将进入衰退和萧条阶段；反之，当美国国债收益率曲线表现出长期利率与短期利率之间的利差由负值逐渐趋向于零，或者长期利率与短期利率之间的利差日益扩大时，说明美国经济即将进入复苏和繁荣阶段。

总体来说，长短期国债之间的利差关系变化体现在国债收益率曲线上，使国债收益率曲线表现出各自不同的形态，在一定程度上预示了宏观经济发展周期的变化趋势。由此可见，国债收益率曲线不但可以作为判断和反映市场对未来利率走势、未来经济增长和通货膨胀率趋势预期的工具，而且可以成为货币当局选择货币政策措施的有力依据。

宏观经济的发展也会使收益率曲线发生变化。当经济增长时，收益率曲线呈现陡峭态势；而当经济衰退或下滑时，收益率曲线呈现趋平态势。作为市场利率的基准，美国国债收益率曲线成为美国经济增长的风向标。

同时管理机构可以通过一些具体措施，来改变基准收益率的形状，为经济发展服务。例如2012年美国经济复苏势头不稳，就业引擎也日渐乏力，美联储于6月20日结束了为期两天的货币政策例会，宣布将原定于6月底到期的“扭曲操作”延期至2012年底，在不扩张资产负债表的前提下，卖出3年期及以下的短期国债2670亿美元，同时购买6～30年期限的长期国债，并将机构债和机构MBS到期收益用于再投资。美联储的这一政策措施称为“扭曲操作”（Operation Twist），扭曲操作的目的是压低较长期利率，从而刺激抵押贷款持有人进行再融资，降低借贷成本，刺激经济增长。具体来说，卖出短期国债，将导致短期国债价格下跌，短期资金市场供给紧张，短期资金收益率上升。而买入长期国债，将使长期国债价格上升，长期金融市场资金充裕，国债长期收益率下降。通过这一操作，将短期利率提高，同时压低长期利率，相当于对收益率曲线进行一次“扭曲”。

投资者如果对近期的经济发展没有信心，认为短期投资面临的风险上升，就要求得到更高的回报率，短期国债收益率走高。与此同时，投资者也可能抛售短期国债转而购买安全性相对较高的长期国债。短期国债收益率走高而长期国债收益率下滑，国债收益率曲线就会逐渐趋平甚至出现倒挂。

4．土地成交量

土地是人类赖以生产和生存的基本资源和环境，是一切社会生产经营活动的必需载体和城市社会经济发展的必要基础，它历来被称为财富之母。土地供给对于经济增长的意义在于，土地不仅作为“资源”“场所”发挥生产功能，更作为一种“资产”“财产”来发挥其功能。由于土地资源的存量是固定的，随着土地等不可再生自然资源的大量耗费，人们已认识到土地的固定供给将成为我们的生产能力的一种严格约束。土地的限制将成为“增长阻力”（Growth Drag），即资源与土地的约束引致每个工人平均的资源利用量与土地利用量下降从而减少增长。根据诺德豪斯（Nordhaus）的观察与计算，因土地有限供给所形成的增长阻力每年大约为1/4个百分点（D. Romer，2001）。

中国土地制度不同于西方国家，所以土地供给的调控对经济的影响更大。我国相关法规规定了国有土地供给制度的基本法律框架。宪法规定，我国土地是公有制的，国家所有和农村集体所有是两种基本形式。城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使；农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外属于集体所有。在经济发展过程中，城市建设必须通过征地才能将农村集体所有的土地转为国有土地。征地成为农村集体土地转为国有土地、扩大城市土地供给的唯一途径。

在现代经济发展中，城市经济是一个国家或地区经济发展的核心。城市规模的扩张，城市经济的发展都要有相应的土地供给作为保障。因此，土地供给对经济周期的影响更主要体现在城市的土地供给上。从地域上看，城市土地有三个层次，第一层次是城市市区（建成区）的土地，即城市建设用地；第二层次是城市规划区内的土地，目前大部分仍为农副业生产和村镇占用的土地；第三层次是城市行政区的土地，包括城市规划区和城郊土地。从城市土地的供给角度看，有两方面的含义：一是城市土地的自然供给，即天生的可供人类利用的各类土地资源的数量总和；二是城市土地的经济供给，即在自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活的土地供给。城市土地的经济供给是有弹性的，决定土地经济供给量因素主要有土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划等；城市土地需求是一种引致需求，包括因经济增长与人口聚集引起土地需求总量增加和因社会经济发展以及产业结构调整引起土地需求结构变化这两个方面。

从过去20多年的经验来看土地收入已经成了地方政府财政的最重要来源，当土地成交低迷的时候，也是地方政府财政最困难的时候，也就是经济政策最有可能发生改变的时候。

我国每年增加的建设用地，可分为国家建设用地与集体建设用地两大类，前者包括城市建设用地、建制镇用地、独立工矿用地、铁路用地、公路用地、水利工程用地及其他用地几类，后者包括农村道路用地、农田水利用地、乡镇企业用地、集体独立工矿用地、农村个人建设用地等。虽然城市建设用地每年只是新增建设用地的一小部分，但城市土地具有较强的社会性，承载着社会化程度较高的经济系统，而城市面积的扩大却能比较准确地反映城市土地供给净增加量，采用城市土地面积作为反映城市土地变动的变量与城市土地面积的变动显示，改革开放以来，我国城市土地供给的总体趋势是上升的，它还表明，城市土地面积波动与城市固定资产投资的波动是基本一致的，通过分析1987—1990年和1999年至今两个周期的城市土地面积增量与GDP波动情况，可以看出它们的变化是基本一致的，在1991—1998年这一周期中，土地新增面积的波谷与波峰变化与GDP增长的波动变化，在时间上大概超前两年，即GDP增长曲线相对土地供给增长曲线在时间上具有滞后性，表明我国经济周期变化与城市土地供给之间的内在联系。

5．消费者信心指数

消费者信心指数是反映消费者信心强弱的指标，是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受，预测经济走势和消费趋向的一个先行指标，由消费者满意指数和消费者预期指数构成。前者指消费者对当前经济生活的评价；后者指消费者对未来经济生活发生变化的预期。它们分别由一些二级指标构成：对收入、生活质量、宏观经济、消费支出、就业状况、购买耐用消费品和储蓄的满意程度，对未来一年的预期及未来两年在购买住房及装修、购买汽车和未来6个月股市变化的预期。

20世纪40年代，美国密歇根大学的调查研究中心为了研究消费需求对经济周期的影响，首先编制了消费者信心指数，随后欧洲一些国家也先后开始建立和编制消费者信心指数。

1997年12月，中国国家统计局开始编制中国消费者信心指数。北京作为首都，在广泛借鉴国内外经验的基础上，于2002年初，在省市一级率先建立了消费者信心指数调查制度。2002年第四季度，北京市统计局正式向社会发布“北京消费者信心指数”，并确定了今后按季度调查发布的制度。

该指数通过对城市消费者进行问卷调查，由国家统计局中国经济景气监测中心负责调查统计，以1997年底为基期，动态反映消费者信心指数的变化。指数数值越高，表明消费者信心越强。股市投资人偏好向上增长的消费者信心指数，因为其代表着消费者有较强的消费商品与服务的意愿，有利于经济扩张。债市投资人则偏好向下减少的消费者信心指数，因为其代表着消费意愿不强，经济趋缓的可能性提高。美元汇率通常从美联储寻求暗示，若消费者信心上升，则意味着消费增长，经济走强，美联储可能会提高利率，美元就会相应走强。

由于具体计算方法不同，指数的取值有两种：一是取值在0～200之间，100是中值，表明消费者的信心（或情绪）是一种中立态度。0表明极端悲观情绪，200反映的则是极度乐观情绪；二是取值在0～100之间，50是中值，100反映的则是极度乐观情绪。美国会议委员会发布的美国消费者信心指数属于第一种取值形式。

消费者信心指数的回升有如下特点：如果消费者信心指数一直呈攀升态势，说明消费者对家庭经济收入的预期较为稳定，对总体经济前景的信心得到了进一步强化。股票市场的涨跌，有相当一部分是取决于投资者的信心，只有投资者信心恢复，才会导致个股普遍上涨。

（三）判断经济周期顶部的指标

经济过热指市场供给发展的速度与市场需求发展速度不成比例。经济过热可以分为消费推动型经济过热和投资推动型经济过热。由于居民消费旺盛而导致的经济过热称为消费推动型经济过热；投资推动型经济过热，亦即过度投资，它包含两方面的意思：

一是投资项目完工后，生产的产品没有预期的市场需求，产品大量堆积，资金无法收回，导致生产资料的严重浪费。在这个层面上的过度指的是投资相对市场需求过度。

二是投资规模铺得过大，以至于超过了财力负担能力，使得投资不能按预定计划完成，无法形成预期的生产能力。这个层面上的过度是投资规模相对于财力负担的过度。

经济过热的具体表现：固定资产投资增长速度连续几年明显快于GDP的增长速度。能源原材料供应紧张，价格上涨太快，产能过剩，产品积压。

资源环境压力增大，安全生产事故时有发生。经济增长所带来的资源消耗高、浪费等问题，加剧了环境保护的压力，也是经济过热在一个方面的重要表现。实体经济的严重过热，必然会导致股票市场的严重过热，在二级市场，判断市场是否严重过热，我们一般会使用以下几个指标：

1．产能利用率

产能利用率是衡量一个国家的制造部门在生产创造过程中，在多大程度上对国内产能进行了利用。从数值形式上讲，产能利用率就是工业生产指标与总体产能指标之间的比值。或者说产能利用，也叫设备利用率，是工业总产出对生产设备的比率，简单理解，就是实际生产能力到底有多少在运转发挥生产作用。通常产能利用率低（78%以下）意味着国民经济即将进入衰退期，或者已经处于衰退期。每当繁荣时，即产能利用率达到或接近90%的水平，意味着国民经济即将进入繁荣期，或者已经处于繁荣期。

由于我国没有直接公布的产能利用率数据，所以需要寻找一些替代指标和方法。在这里我们采用固定资产周转率来推算产能利用率水平。固定资产周转率代表着会计期内单位固定资产生产产品的价值，如果能剔除价格因素，也就可以表示产能利用水平。

产能利用率与GDP具有较为稳定的关系，在产能利用率从底部上升阶段初期，GDP增速较快；产能利用率下降阶段，GDP增速下降较快。

2．PMI指数

50是PMI的一个分水岭。50以上即意味着制造业处于扩张状态，50以下意味着制造业处于紧缩状态，一般来说当处于40以下的时候，基本上可以认为是低位，当然极端情况也有可能会达到28。阴影部分为经济衰退期，黑色实线为PMI指数。当PMI在60以上时，意味着经济过热，有回落的风险。

3．固定收益市场

固定收益市场主要指大宗商品收益，最主要的是石油。人们常说石油是工业的血液，对于石油进口较多的国家，如果没有石油战略储备，那么一旦石油进口中断，在缺乏石油供应的地区必然会对各行各业产生灾难性打击，交通瘫痪，生产停滞。经济的持续发展需要能源不断供给来保证。目前，石油在世界能源结构中所占的比重约为40%，在可预见的将来仍是最主要的能源。

从世界范围内来说，共发生过三次石油危机：

第一次危机（1973年）：1973年10月第四次中东战争爆发，为打击以色列及其支持者，石油输出国组织的阿拉伯成员国当年12月宣布收回石油标价权，并将其原油价格从每桶3.011美元提高到10.651美元，使油价猛然上涨了两倍多，从而触发了第二次世界大战之后最严重的全球经济危机。持续三年的石油危机对发达国家的经济造成了严重冲击。在这场危机中，美国的工业生产下降了14%，日本的工业生产下降了20%以上，所有的工业化国家的经济增长都明显放慢。

第二次危机（1978年）：1978年底，世界第二大石油出口国伊朗的政局发生剧烈变化，伊朗亲美的温和派国王巴列维下台，引发了第二次石油危机。此时又爆发了两伊战争，全球石油产量受到影响，从每天580万桶骤降到100万桶以下。随着产量剧减，油价在1979年开始暴涨，从每桶13美元猛增至1980年的34美元。这种状态持续了半年多，此次危机成为20世纪70年代末西方经济全面衰退的一个主要原因。

第三次危机（1990年）：1990年8月初伊拉克攻占科威特以后，伊拉克遭受国际经济制裁，使得伊拉克的原油供应中断，国际油价因而急升至每桶42美元的高点。美国、英国经济加速陷入衰退，全球GDP增长率在1991年跌破2%。国际能源机构启动了紧急计划，每天将250万桶的储备原油投放进市场，以沙特阿拉伯为首的欧佩克也迅速增加产量，很快稳定了世界石油价格。

世界银行行长沃尔芬森指出，国际市场原油价格每上涨10美元／桶并持续一年，世界经济增长率就会减少0.5个百分点，其中发展中国家减少0.75个百分点。

国际油价上涨对我国经济的影响表现为直接影响和间接影响两个方面：直接影响表现为外汇支出增加、净出口减少，进而降低GDP增长率，并拉动物价上涨。间接影响主要表现为产品出口面临着下降的潜在危险：一是以石油为主要燃料、原料的产品，因生产成本上升导致产品竞争力下降，从而使出口面临下降的潜在危险。二是出口对象国因油价上涨使国际收支出现困难，进而降低其进口能力。

每一次石油价格的大幅上涨都会带来全球经济的大幅衰退，距今最近的一次为2008年，国际原油价格曾经达到147美元／桶，随后带来的是全球经济危机，当然这次危机不完全由原油引起，但也与原油有一定的关系。

光大证券研究表明油价上涨对中国经济的间接影响不容忽视：油价上涨，除了直接带动交通与居住燃料价格，还将推升替代能源煤炭价格，同时会推升生物燃料玉米以及化肥价格，进而推升养殖成本。估算表明，油价上升10%，国内煤价平均上涨3.4%，玉米期货价格大约上升1%～3%。油价的过快上涨终将导致整体经济增速放缓。

4．房地产市场的状况

房地产是国民经济的重要组成部分，在经济体系中属于基础性的先导性的产业，房地产的发展，既要受到国民经济的制约，同时，又能促进或制约国民经济快速、协调、稳定增长。对于房地产周期与宏观经济的周期，可以从两个层面来分析。

首先，随着经济发展阶段地不断上升，房地产经济景气与宏观经济景气的相关度逐渐提高，一方面，房地产经济景气趋势与宏观经济趋势逐渐从早期的逆周期转变成正周期；另一方面，房地产经济震荡也随产业发展水平提高而逐渐从早期的大幅波动趋于稳定，在经济发展处于较低水平时，特别是房地产业，因特殊原因滞后于宏观经济发展的时候，房地产经济周期与宏观经济之间可能会出现逆周期现象。

其次，从经济周期不同阶段的展开过程来分析，房地产周期作为宏观经济的重要组成部分，在扩张阶段，虽然晚于宏观经济进入复苏阶段，但其发展速度更快，故早于客观存在的宏观经济周期到达繁荣阶段，当宏观经济进入繁荣阶段时，房地产周期可能已经进入了衰退阶段，并且在收缩阶段持续的时间可能要长于宏观经济周期。

对于房地产经济周期与宏观经济周期的关系，可以进一步分析如下：

第一，宏观经济开始复苏后，房地产投资与开发也随之上升，但因物业开发的实质效应，使得房地产的复苏会略晚于宏观经济的复苏。

第二，房地产经济开始复苏后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，但由于房地产供给短期刚性，加上保值增值心理的作用，导致房地产价格全面上扬，与此同时，随着地产价格的上升，房地产开发商资产相应快速膨胀，在银行提供大量资金支持的情况下，经过投资的乘数作用，导致房地产市场快速上升，早于宏观经济周期进入繁荣阶段。

第三，由于房地产周期的繁荣更早来临，加之各行业之间相互消长的综合影响，房地产产业通常比宏观经济先期进入衰退阶段，即当宏观经济进入繁荣阶段，房地产经济已经出现了停滞乃至衰退。

房地产对我国经济的影响巨大，我们将第三产业中的房地产和第二产业中的建筑业定义为广义的房地产行业，在GDP中直接占比达13%。通过2012年的投入产出表可以计算得到，广义房地产行业的GDP每增加1单位，将带动其他行业的GDP增加1.6单位，如果据此计算的话，我国1/3的经济与房地产有关。根据测算，2016年6.7%的GDP增长中有2.4个百分点是由广义房地产行业拉动起来的，对GDP增长的贡献率高达36%，而2015年贡献率仅为25%。所以说2016年的GDP增长靠地产和基建并不夸张。

正是由于房地产的影响面足够广，因而关注房地产市场的价格与成交的数量能够比较好地判断宏观经济顶点的到来，每当房价快速大幅度上涨的时候，就意味着经济存在过热的风险。