三、服务的运作过程

根据委托方的咨询需求，咨询公司收集整理相关资料并进行了多个维度的分析、对比，通过与各个业务层级的密切沟通，在充分了解客户面临困难、理解客户对专业服务需求的基础上，为委托方提供了有效的投资决策咨询建议。咨询服务团队从以下几个维度提出了综合性咨询的实施方案。咨询维度如图4 所示。

1. 战略研究咨询

委托方项目战略方向的正确与否是决定项目前期决策咨询阶段能否顺利开展的重要前提条件。为给委托方的战略决策提供重要参考依据，主要从以下四个方面为委托方提供了专业建议。战略研究咨询如图5 所示。

（1）区域发展分析。本项目提出了以海上丝绸之路为历史文脉及契机，把生态旅游区打造成集主题玩乐、文化旅游、金融商务、休闲度假于一体的综合生态景区的战略定位。在研究该战略定位后，考虑到本项目打造某市名片的建设要求，提出了应结合本项目的特点按高于常规的建设标准进行建设。

咨询效果：

本项目PPP 实施方案的投资回报率、项目投资等内容是由某市人民政府审批的强制条件，由于批复投资总额因建设标准、建设内容及投资回报率低等因素引起概算存在较大缺口，经审核后，某单位要求由市政府组织咨询中心及设计院共同参与查找可研批复金额与实际金额偏差，目前已实施项目标准，均比已批复投资估算参考标准高，但与已批复的详细规划中的标准相符合。按某市规划的道路等级及建设标准进行的测算，总投资测算金额为10.80 亿元，其中建筑安装部分造价为8.85 亿元。

（2）政策趋势分析。政策趋势分析方面主要为委托方提供了税务方面的咨询。在项目实施过程中，本项目实施的PPP 模式存在中止的可能性，为此，为委托方提出下列税费减免的建议，以下为专业建议摘要：

1）未完成一级开发，减免市政配套费约2 亿元（含已交市政配套费3200 万元）；

2）项目内市政投入（约6 亿元）计入成本，可减少土地增值税2.21 亿元；

3）酒店、水上乐园等文旅项目可获得补助1100 万元；

4）可获得政府方减免的项目包括：

①项目区域内PPP 项目建设用地总面积为482000m2，原4444666.67m2 划拨用地中新控规道路用地为406000m2，因此存在76000m2 差异，此部分需政府做出相应的补偿。住宅土地出让起拍价为2400.00 元/m2（容积率：1.0）。2017 年8 月31 日位于广东路以东，杭州路以南最新成交住宅地价为7925.40 元/m2（容积率≤2.5），经过计算此部分土地价格总计约为1.8 亿元～6.0 亿元之间。

②2012 年至2015 年项目地块共回填土方费用1.59 亿元，其中包括本项目的土地整理费，这一部分成本还未计入估算金额中。建议就土地整理费的具体事项与政府进行磋商计入开发成本或其他形式补偿。

③自 2013 年至 2020 年，对以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其当年度主营业务收入占企业总收入 70%以上的旅游企业，经企业申请，主管税务机关审核确认后，可减按15%税率缴纳企业所得税。2013 年至2020 年，享受西部鼓励类优惠的旅游企业，免征地方分享部分的企业所得税。

④企业用于旅游宣传促销的费用纳入企业经营成本。在计算企业所得税应纳税所得额时，企业发生的符合条件的广告费、业务宣传费支出不超出当年销售（营业）收入 15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

⑤减免旅游项目行政性收费。2013 年至 2020 年间，免征中越（东盟）海上跨国旅游航线市政府专项经费和价格调节基金，新建设景区景点、星级宾馆，在建设过程中涉及市、县区级行政性收费，按规定标准最低限的 50%收取。

⑥对星级旅游饭店和 A 级旅游景区用水、用电、用气实行优惠。旅游饭店的用电、用气价格按一般工业企业同样对待。A 级景区绿化用水按现行居民生活用水价格收取，免收 A 级景区绿化用水所需要缴纳的污水处理费和价格调节基金。

⑦在符合国家法律、法规和遵循统一规划、严格保护原则的基础上，鼓励旅游景区（点）实行所有权、管理权和经营权的分离，允许以特许经营、转让、承包、租赁等方式，吸引各种投资参与旅游景区建设和经营。

⑧对在 2013 年至 2020 年间新开工建设的，贷款本金在1 亿元以上的 5A 级景区、 4A 级景区和五星级酒店等重点旅游项目贷款利息给予补贴。年度贷款本金平均余额扣除 1 亿元后作为计算贴息的本金，贴息标准按照同期人民币贷款基准利率的50%计算。单个项目每年最高贴息 100 万元，贴息年限不超过3 年。

⑨在继续执行现行五星级、四星级酒店用地起始价定价办法基础上，对 2013 年至 2020 年间依法依规取得土地使用权并建成营业的五星级标准酒店，由市人民政府在 3 个月内补助 500 万元；在获评为五星级酒店后，由市人民政府在3 个月内再补助500 万元。以上两项补助资金共1000 万元在土地出让金中安排，不计入旅游发展专项资金。

咨询效果：

为委托方提出政策风险，在税收上提出了切实可行的建议，避免不必要的风险，减免了相关费用。具体体现为：

1）预期减免市政配套费约2 亿元；

2）预期减少土地增值税2.21 亿元；

3）酒店文旅项目补贴1100 万元；

4）回填土方费用1.59 亿元，由政府与委托方分摊；

5）市政配套建设用地规后的面积挤占项目区域内建设用地76000m2，参考本地区地价成交价折算市价约为1.8 亿元（参起拍价）～6 亿元（参成交价）之间，根据情况与政府协商补偿办法。

（3）协助委托方进行前期商务谈判。依据项目的《可行性研究报告》《物有所值评价》《财政承受能力论证》《PPP 项目实施方案》，在认真分析和评估的基础上，协助委托方针对上述文件的重大差异项进行前期商务谈判，谈判的主要成果如下：

1）年度折现率、合理利润率的重大差异：2017 年2 月版实施方案，年度折现率3.28%，合理利润率4.9%；2017 年7 月版实施方案，年度折现率改3%，合理利润率改3%；合理利润率较之前下降1.9%。

分析了在不同的投资额、年度折现率、合理利润率、筹资成本、贷款金额、合作期限等的情况下，项目的预计收益金额，并对委托方提出了风险提示。《收益现金流表》和《项目投资现金流量表》分析结果统计表如表1 所示。

2）拆迁费的重大差异：2017 年2 月版实施方案，政府负担拆迁费上限金额为2000 万元；2017 年8 月版实施方案，政府全部出资，此方案的调整避免了委托方的巨大拆迁风险。

3）建设范围的重大差异：2017 年8 月版的实施方案中，第17 页注明：“新海景大道（东海路至渤海路段）路基及综合管廊建设工程和渤海路（银滩大道至新海景大道段）路基及管线建设工程的说明：

①由于目前正处于本片区建设高潮期，考虑到重型汽车对道路的损伤影响，此两条道路作为施工道路，暂时仅建设道路路基（含综合管廊）及管线；

②考虑到某市财政资金有限，此两条道路的路面工程、绿化和照明等将在项目二期进行建设。”

委托方发函给编制方案的咨询公司，按照我公司提出的建议针对《可行性研究报告》《物有所值评价》《财政承受能力论证》《PPP 项目实施方案》中的重大差异进行了修改，保护了委托方的投资权益，为委托方的战略决策提供必要的依据。

2. 项目投资决策咨询

（1）协助委托方进行投资估算的合理性分析。在投资估算阶段，对项目投资各组成部分的合理性、数据的准确性及各类费用构成的合规性进行专业分析，并在此基础上提出专业建议及分析（含盈亏）成果。

可研报告中的投资估算金额为：71431.31 万元，其中：

1）建筑安装部分的投资额为：57651.03 万元；

2）工程其他费用为：7354.81 万元；

3）预备费用为：5200.47 万元；

4）建设期贷款利息为：1225 万元。

依据项目的建设要求、背景因素，对咨询方案中的投资估算进行了评估，提出了如下咨询建议：

可研报告中的投资估算金额应调整为107979.44 万元，其中：

1）建筑安装部分估算金额为88524.8 万元；

2）工程其他费用为10321.93 万元；

3）预备费用为：7907.74 万元；

4）建设期贷款利息为1225 万元。

具体内容如表2 所示。

基于表2，建议主要调整内容为：

1）首先主要考虑到PPP 一期的12 条道路，实际的实施进展情况各不相同，部分工程已经完工或处于正实施状态，还有部分工程处于待开工建设状态。因此在本次估算时借鉴了已发生现有的资料数据，并在此基础上考虑了8%的变更洽商、索赔等费用的增加额度；

2）管廊部分，可研批复估算金额为20000 万元；本次估算暂按实施方案显示的2.74km 单舱管廊标准计入，单舱管廊建安估算费用为11000 万元/km，调整后的估算金额为30100 万元，调增10100 万元；

3）工程建设其他费用，按相应取费文件进行相应调整；

4）建设期贷款利息，暂按1225 万元计算。但我们指出委托方需考虑增加的投资额的资金安排（如果按实施方案中贷款额与建安费的贷款比例5/5.7651=0.867 计算调整后的投资估算中的贷款额应为8.85248×0.867=7.6 亿元）。

咨询效果：

委托方发函给编制方案的咨询公司，按照我公司提出的建议针对《可行性研究报告》《物有所值评价》《财政承受能力论证》《PPP 项目实施方案》中的投资估算金额进行了修改，保护了委托方的投资权益。

（2）三算对比分析。在全过程咨询过程中，前期的投资控制是最为复杂和具有决定性因素的。在咨询过程中，发现原项目估算、项目概算和项目预算存在统计口径不一致，导致了委托方在进行项目投资决策的时候面临巨大的不确定性。为此，提出了应该统一估算、概算和预算的对比口径，从道路等级、长度、宽度的统一维度出发，制定了道路工程造价指标对比表，为委托方对各条道路的投资控制目标设定和风险分析提供了新的思路，便于各方更好地理解投资估算中存在的问题，进一步认识可研批复金额与实际投资偏差风险，为委托方避免了经济损失。同时，通过分析也发现了三算数据之间的差异内容和三算数据产生差异产生偏差的原因，为后期委托方充分考虑影响投资测算各种因素的决策并提供了正确依据。

下面是设计方案概算、可研批复金额及中标合同价比对方法和案例示意。以本项目中经十一路、经十二路、滨海路、龙潭南路、纬八路、经十三路进行单位造价指标对比分析为例。具体内容如表3 与图6 所示。

提出了如下专业建议：

（1）六条已招标市政道路的单位造价指标水平对比，设计方案概算与施工合同价比较接近，但设计方案概算未包括给水、燃气工程造价；

（2）道路等级较高的纬八路、经十三路可研批复金额约占设计方案概算金额的60%，说明可研批复估算存在较大的资金缺口；

（3）道路等级较低的经十一路、经十二路、滨海路投资额较小的项目，可研批复金额较合 理；

（4）龙潭南路等其他三条道路的造价水平差别不大。针对委托方关心的路基工程造价指标问题（建筑安装工程费每公里造价情况），提供了下述选样对比专业建议；选取纬八路等六条市政道路，综合造价比例约80%的道路排水工程为主分析对象，具体内容如表4 与图7 所示。

对路基工程单位造价指标进行对比发现，道路等级较低的经十一路、经十二路、滨海路的可研批复单位指标较合理，道路等级较高、投资额较大的项目，如纬八路、经十三路、龙潭南路的可研批复单价指标明显偏低。

针对委托方关心的路面工程造价指标问题（建安费工程每公里造价情况），我公司提供了下述选样对比专业建议；选取纬八路等六条市政道路，综合造价比例约80%的道路排水工程为主分析对象。具体内容如表5 与图8 所示。

对路面工程单位造价指标进行对比发现，可研批复单价指标均偏低，大部分项目单位造价指标约占设计方案概算50%，投资估算缺口较大。

针对委托方关心的排水工程造价指标问题（建安费工程每公里造价情况），我公司提供了下述选样对比专业建议；选取纬八路等六条市政道路，综合造价比例约80%的道路排水工程为主分析对象，具体内容如表6 与图9 所示。

对排水工程单位造价指标进行对比发现，龙潭南路、经十二路、滨海路的PPP 投资估算较合理，纬八路、经十三路PPP 投资估算单位造价指标明显偏低，投资额存在较大的投资缺口。

针对委托方提出的设计方案概算、可研批复及中标合同价偏差原因分析要求，提供了如下专业建议：

（1）PPP 可研批复的工程量与设计图纸的工程量存在较大差异，以纬八路、经十三路道路工程为例，具体内容如表7 与表8 所示。

（2）设计图纸部分清单项目在PPP 可研批复工程量清单中未体现，造成可研批复项目出现较多缺项、漏项，影响总投资额的估算。以纬八路、经十三路道路排水工程为例，具体内容如表9 与表10 所示。

针对上述分析过程，提出了以下专业建议：

部分道路专业设计标准较PPP 可行性研究批复水平高：其中四个已/拟招标项目（经十二路、龙潭南路、经十三路、纬八路）的绿化工程施工合同（预算）价均超出可行性研究批复金额，其中龙潭南路绿化工程预算价1053 万元，仅海南红豆的预算合同价即达到540 万元，而可行性研究批复的金额仅为145.14 万元，远远低于实际的预算合同价。

咨询效果：

在咨询项目中，我们紧紧围绕上述思路，根据工程实际情况，针对可研批复金额、设计方案概算金额、中标合同价等进行数据比较和认真分析，通过三算对比分析，为委托方投资估算提出存在的重大问题，避免了不必要的损失，为委托方详细测算了可研批复金额与实际金额的偏差，为后期委托方的决策提供了正确依据。

3. 委托方能力提升咨询

（1）协助委托方完成PPP 项目工作组架构。因项目咨询的工作涉及业务面较为广泛且各业务线条相互交叉，依靠目前委托方现有的职能部门无法实现对项目工作的整体推进，我公司建议委托方在内部成立了投资项目工作领导小组，以推动本项目的整体前进，我公司建议委托方成立的组织架构如图10 所示。

图10 架构中，具体的职能设计如下：

委托方由总经理担任组长负责本项目的重大事项决策，并与政府部门委派的工作领导小组对接（组长由常务副市长担任）。

委托方组长下设立副组长一名，负责具体项目的推进工作，该职位主要用于协调公司内部各部门综合协调，并与政府相关事务机构对接协调（发改委、规划局、住建局、财政局等）。

在副组长的领导下设四个工作小组用于处理与本项目有关的专业事务。

前期工作小组：该小组主要负责项目前期的手续办理、报批和资料整理归档、对政府的前期文件解读和与政府的日常沟通工作。该小组同时负责拆迁等与政府沟通事项。

设计与成本小组：该小组主要配合前期工作，负责项目的成本核算和设计管理工作，确保项目的投资预算符合项目投资控制要求。

营运与法务小组：该小组主要负责项目的后期运营与相关的法律事务的审核工作（或根据所需并入综合事务小组）。

综合事务小组：该小组配合副组长处理日常事务，综合协调上述三个小组处理业务交叉部分，同时负责与各咨询顾问公司进行沟通融合形成用于决策的专业建议（注：委托方实际工作过程中调整为由咨询公司完成专业综合与融合的工作）。

咨询效果：

委托方按照我公司提供的专项工作组架构成立工作小组，明确了拟派人员的任务分工及职责，使得本项目得以顺利开展。

（2）协助委托方确定咨询服务需求。由于本项目咨询服务涉及的专业模块多，对专业的广度与深度要求与传统咨询服务工作差异较大，且本项目采用PPP 模式在当时均无成熟的经验可借鉴，所以委托方未能向我司准确提出工作要求。因此，在双方多次进行充分了解与沟通和建立在信任基础上，先由我司结合项目特点整理出各阶段的工作要求初稿，再由委托方讨论、审核、修改形成终稿，签发咨询顾问服务任务书。

咨询效果：

委托方通过我公司的协助，明确了本项目的咨询服务需求及各阶段咨询服务工作内容，对项目建设过程中的重点、难点有了更多的了解和预判，为项目实施过程中的风险把控提供的良好的支撑，同时，也促进和拓宽了传统造价咨询服务范围。

4. 风险预警咨询

风险是指项目中的不确定性，一旦发生将会对项目目标产生不利的影响。我公司根据本项目的实际情况，对项目进行了系统性的风险评估。针对项目不同类别的风险进行了识别、提示并提出了应对措施。风险预警咨询如图11 所示。

（1）综合管廊风险评估。针对可研报告中对管廊部分的描述不一致进行了风险提示，并对天然气管线纳入综合管廊的适宜性进行了分析，以下为咨询过程示意：

分析了规划中新海景大道下的管廊形式为三舱，燃气管道为单独一舱，污水管线单独一舱。现状断面如图12 所示。

通过对图12 进行分析，提出了下述专业咨询建议：

根据《城市综合管廊工程投资估算指标（试行）》（附件2），管廊本体工程，一舱（断面面积10～20m2）指标基价为51091～61133 元/m（不含专业管线的入廊费用），三舱（断面面积 35～45m2）指标基价为97815～139953 元/m（不含专业管线的入廊费用），由此可见管廊的形式对造价的影响是非常大的，因此建议及早确定综合管廊的形式。

本次估算综合管廊暂按单舱1.1 亿元/km 计入，估算金额为30140 万元；如后期实际建设为三舱，根据《城市综合管廊工程投资估算指标（试行）》中单舱与三舱指标基价的标准测算，综合管廊建安估算费用的上涨幅度可能会达到约1 倍，按此上涨幅度计算，约增加费用3 个亿。

（2）市场风险评估。市场风险方面，主要针对项目融委托方面的市场风险进行了评估，以下是我司提出的部分咨询专业建议，以对PPP 实施方案的风险评估为例。

1）一期PPP 项目实施方案中合理利润率为3%，年度折现率为3%，与实际市场条件偏离较大。

2）市场化企业平均融资成本约为6%，合理利润约为10%。

3）本企业平均融资成本为约6%，合理利润约为10%（同社会市场化）。

4）实施方案中建设期贷款额度按5 亿元、贷款利息按1225 万元计算。但我们指出委托方需考虑增加的投资额的资金安排（如果按实施方案中贷款额与建安费的贷款比例5/5.7651=0.867 计算调整后的投资估算中的贷款额应为88524.8×0.867=7.6 亿元）。

（3）征地拆迁费用和进度风险评估。在项目实施的过程中，委托方没有对征地拆迁所引起的费用和进度风险予以重视，我公司结合项目的实际情况，对项目征地拆迁所引起的费用和进度风险进行了预警提示，以下是我公司提出的部分咨询专业建议。

在2017 年2 月版实施方案中，“乙方负责本项目征地拆迁工作，征地拆迁费用在项目可研估算的征拆补偿费用中列支，若实际征地拆迁费用超出可研估算相关费用，超出部分由乙方负责解决。”政府负担拆迁费上限金额为2119.2 万元。

在2017 年8 月版的实施方案中，改为“征地拆迁费用在项目初步设计概算或施工图预算中列支，计入项目总投资。该费用由乙方根据征地拆迁进度分期支付政府方，若实际费用超出原列支征地拆迁费用，超出部分由甲方承担”。拆迁费用由政府全部出资。

我们指出，虽然拆迁费用已改为由政府全部出资，但是由于政府提出财政紧张，要求垫付实际发生的拆迁安置补偿费用，这将影响总体的资金筹措方案，且偿还期限与方式不确定，由此会增加资金成本。

此外，可研估算中征地拆迁费为2119.20 万元。而根据委托方前期部估算以及我公司了解的情况，2017 年12 月27 日与政府谈判会议中提到的红线外由政府负担征地拆迁费的面积约为306666.67m2，住建局提出征地拆迁费单价预计为150.00 元/m2，计算的征地拆迁费为4600 万元，两者相差2480.8万元，差异率为117.06%。根据其他方面的了解，征地拆迁费单价保守估计约为450.00 元/m2，预计本项目支出费用为600.00～750.00 元/m2，因此应以实际发生的金额计入项目总投资。

1）可研批复的拆迁补偿安置费：2119.2 万元；

2）住建局谈判会议预估拆迁补偿安置费：4600 万元；

3）综合考虑前期部提供预估拆迁补偿安置费：1.84 亿元～2.30 亿元；

4）拆迁补偿与住建局会议提出的补偿标准的差异率：117%；

5）拆迁补偿与综合考虑前期部提供预估拆迁补偿标准的差异率区间为：768%～985%；

6）项目建设用地约606666.67m2，其中约有306666.67m2 为红线外由政府负担拆迁安置补偿费用，未含红线内约300000m2 建设用地，可参考同类地价约300.00 元/m2（不含拆迁及土地整理费用），建议综合考虑此部分建设用地是否与政府进行谈判，评估地价予以补偿或冲抵资本金。具体内容如表11 所示。

咨询效果：委托方根据我公司的上述风险预警提示，对重大风险事项进行了调整，避免了重大损失。