任务二 门店可行性分析报告的撰写和设计

一、可能性分析报告的规范格式

（一）封面

一般要反映可行性分析报告的名称、专业研究编写机构名称及撰写报告的时间三个内容。

（二）摘要

摘要是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性分析研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能全面了解报告的精要。有的专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读人员应理性仔细全面阅读。

（三）目录

由于一份可行性分析报告少则10余页，多则数10页，为了便于写作和阅读，必须将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写成目录。

（四）正文

正文是可行性分析报告的主体，一般来说，应包括以下内容。

1．项目概括

主要包括：项目名称及背景，项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标，委托方、被委托方，可行性研究的目的，可行性研究的编写人员，编写的依据、编写的假设和说明。

2．市场调查和分析

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、商圈分析、顾客群分析、选址分析、内外部装饰装修分析、资金利润分析等。

3．规划设计方案优选

在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。

4．开发进度安排

对开发进度进行合理的安排，可以按照前期调研、方案设计、方案实施、正式开店等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长，投资额大，一般需要进行分期开发，同时需要对各期的开发内容作出统筹安排。

5．项目投资估算

对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。门店开发主要涉及房屋租金、员工费用、设备费用等。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。

6．项目资金筹集方案及筹资成本估算

根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟定筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。投资巨大的，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。

7．项目财务评价

依据国家现行的财税规定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等进行分析，也是考察项目财务可行性的一种方法。具体包括在项目的预售预测，在成本预测基础上编制预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表、债务偿还表、资金来源与运用表，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，以考察投资的效果。

8．不确定性分析和风险分析

主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容，通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素进行分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。

9．可行性研究的结论

根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行性与否作出明确的结论。

10．研究人员对项目的建议

对项目中存在的风险和问题提出建议，对建议的效果作出估计。

（五）附图

一份完整的可行性报告包括的附图有项目位置图、地形图、规划红线图、设计方案平面图，有时也包括项目所在地区的城市规划总图。

二、可行性分析报告范例

英派斯健身俱乐部门店开发可行性分析报告

一、封面

二、摘要

本报告是对英派斯健身俱乐部开店的可行性分析的成果。随着经济的发展和生活水平的提高，人们对健康的需求越来越强烈，这是健身俱乐部生存发展的社会经济基础，文化的传播、健身技术的进步是健身俱乐部发展的技术条件。柳州市的健身活动不断增多，政府强调全民健身运动，各种健身机构不断涌现，健身需求不断丰富，这是健身俱乐部建设的社会基础。根据网络调查得知，柳州市2/3以上的居民经常参与健身活动。

健身俱乐部选择了25~45岁，中等收入以上，都市白领、商务人士及高校学生为特征的细分市场为目标市场，又以单身白领和高校大学生为主。

柳州市有10多家休闲娱乐中心，但比较专业的健身机构只有6家，这些健身机构远远不能满足民众需求。经过SWOT分析，英派斯健身俱乐部门拟建在柳州市鱼峰区人民医院附近。

门店布局策略：英派斯健身俱乐部门店面积大约5000m2，采用“套餐式”课堂营销策略、“进驻写字楼”营销策略、英派斯特制餐饮营销策略、身心俱佳营销策略、VIP会员营销策略、人性化关怀服务营销策略，广告、会员制等推广策略，以及买一送一的课程推广、创新非价格竞争策略。

门店的财务分析显示1年内保本，2年盈利，3年上升到新台阶。

三、目录

略。

四、报告正文

（一）企业概况

英派斯健身俱乐部是实行会员制的“全国连锁、一卡通”的健身会所，秉承“健康里、生命力”的经营理念。本俱乐部拥有专业的健身器械，包括电脑跑台、有氧健身自行车、登山机等一流的专业力量器械。

本俱乐部为会员开设了最全面、时尚的课程，包括健身操、专业器械训练，大型有氧跑台、动感单车健身训练，肚皮舞、瑜伽、拉丁操、爵士舞、踏板操、街舞培训，省级私人教育服务，瑜伽8人小团体课，居家教师培训，户外瑜伽训练，大众化的球类训练等。

丰富的课程让顾客能更自由地选择和灵活地安排。会员可根据自身的需求选择适当的课程，可以在拥有丰富经验的专业健身教练的指导下进行有氧和无氧训练。教练会根据每个人的不同的身体条件及要求，打造一份科学、系统的健身计划，进行系统的跟踪指导。燃烧的运动音乐，将震撼每一个充满活力的运动细胞和热爱健康的生命。

英派斯健身俱乐部在硬件上追求舒适和完善，在服务上追求温馨和完美，在销售上面向工薪阶层。力量与柔美的结合，健康与品位的象征，一切为顾客的健康服务，让顾客体验难以抗拒的魅力。俱乐部定期组织会员开展各种联谊活动，让顾客在健身过程中相互交流、结识朋友，使顾客的锻炼不再枯燥和烦恼，努力为顾客创造一个优雅、舒适、温馨、愉快的健身环境。

（二）市场环境分析

1．宏观环境

（1）经济环境。当前我国已经从温饱型社会转向小康型社会，恩格尔系数也越来越小，人们的消费支出从购买食物转变为用于服装、娱乐、保健和教育的支出增加。健身俱乐部的发展在此基础上会有一个更美好的前景，未来的市场潜力无穷。

（2）文化环境。随着经济的发展，人们的生活习惯在不断地变化，健身文化迅猛地渗透到中国人的生活里。人们有了“花钱买健康”的意识，健康生活理念已经越来越深入人心。健身俱乐部已成为人们实现健康生活的最佳途径。

（3）技术环境。科技的发展为人们塑造较好体型成为现实。健身测试仪器可以很好地测试出一个人的各项身体数据。通过制订合理的健身计划，科学、有效地帮助健身者在短时间内达到较为显著的效果。科技方便了人类，可以想象，以后会有更多种类的健身器械投入使用。健身俱乐部的发展依托于科技的发展。

2．微观环境

企业的营销活动的微观环境要素主要是对企业活动过程和结果有直接影响的各种要素，这些要素主要包括：

（1）企业。目前整个市场有着各种各样的健身机构，各个不同的健身机构都有自己不同的人员配置，并拥有多家分店。但是总体来说，各个分店之间的联系却不是特别紧密。然而要想让整个企业有组织地发展下去，必须充分利用好各分店、各部门的人力资源，做好优质资源的调配，让各分店、各部门形成一个整体，通力合作，为顾客提供高效的服务。

（2）市场营销渠道机构。目前市场上的健身企业多是采用客户上门咨询、实行会员制的方式。不同于一般的物质性产品，健身企业营销过程中省略掉了中间商这一环节，这样有利于企业的集中管理。但也有不利的一面，即营销相对消极，只能靠宣传吸引消费者上门。所以对于健身行业来说，宣传是至关重要的一个环节。

（3）竞争者。竞争对手主要是本土的健身俱乐部，其规模不大，设备、设施都一般，管理和营销力度不强，并且差异化不大。

（4）社会公众。越来越多的消费者意识到健身的重要性。进健身俱乐部健身作为新的休闲方式正为人们所接受，电视、报纸、杂志对健身房的报道日渐增多，人们对健身房器材和健身项目不再陌生。到健身房的人群以20~45岁为主，其中以女士为多，明显呈现中青年化的特点。

3．地区行业概括分析

随着近年来国民生活水平的提高，柳州市的白领阶层大量涌现，人们纷纷加入健身俱乐部，感受着新鲜时尚的健身方式。简单、直观、分散的室外健身已经不能满足他们的要求，他们需要有专业的场地、器械和行之有效的锻炼效果以及有专业教练指导的健身，渴望得到更多的健身知识。

柳州市的健身俱乐部都有自己独特之处，精美的课程、专业的教练、独特的指导都吸引了更多的消费者。柳州市的健身俱乐部大量涌现将会带动柳州市的健身市场，这个日益庞大的市场将会产生巨大的效益。

社区健身俱乐部成了发展趋势之一，社区健身俱乐部与社区有着密不可分的关系。从中国的城市发展轨迹来看，大部分市民越来越集中在社区生活。同时随着生活水平的提高以及健身观念的普及，住在社区的市民越来越关注自己的生存状态和健康状况。在许多社区，是否拥有健身俱乐部已经成为社区品质高低的新标尺。除了市场需求外，健身俱乐部开在社区，业主、俱乐部、物业和地产商都是赢家，这是健身俱乐部进入社区的社会基础。

在柳州市的健身行业中，既有独立的健身中心也有连锁加盟的形式，但是总的发展趋势是后者。前者的服务、器材和环境质量都不如后者，连锁加盟形式的品牌优势已经深入人心。本地健身俱乐部分散化且规模不大，外商进入柳州少。

4．地区市场需求情况调查和预测

中国经济景气监测中心调查数据显示：67.9%的城市居民喜欢体育运动，71.4%的城市居民通过电视关注体育运动，32.9%的城市居民在体育服装上有支出，30.2%的城市居民在体育书、报、刊上有支出；7.2%的城市居民购买过体育赛事门票。网上调查得知柳州市居民的情况基本上和调查数据一致，说明柳州市的市场需求与别的城市差异不大。

（三）规划设计方案优选

公司通过招投标活动，在5份竞标企业中，选择南方智慧盈名顾问公司的标书（策划方案）。方案包括目标市场确定、竞争者研究、门店选址分析、门店布局与功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目，以及主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。

1．消费者分析

健身俱乐部选择了25~45岁，中等收入以上，都市白领、商务人士及高校学生为特征的细分市场为目标市场，又以单身女白领和高校大学生为目标客户。

（1）单身女白领。

单身女白领一般都具有高等教育学历和高收入，条件优越，有稳定的收入、体面的工作，生活环境舒适优雅。这一目标市场中的顾客被认为是国民中最自由、最富有的阶层，她们有钱有闲，没有家庭羁绊，购买力强，被称为“青年贵族”。她们有独立的经济收入，没有过多的负担，加上年轻好动、思想开放，她们的消费最能表现时尚潮流。她们追求健康的生活，需要健康健美的体魄，注重休闲的生活方式，注重朋友之间的交往。但平时繁忙的工作使她们的压力大，烦躁易怒，而下班以后重复无趣的生活让她们变得孤单，健身俱乐部可以成为她们锻炼、健身、休闲减压、社交的场所。

（2）高校大学生。

高校大学生的消费能力越来越强，主要呈现以下几个特点：

①实用：当代大学生消费的基本特点。从大学生的消费状况分析，不论大学生的基本生活消费如衣食住行消费，还是大学生学习消费中的学费、书杂费、电脑费，都有浓厚的实用色彩。

②多样：当代大学生消费的重要特征。大众文化消费市场是影响大学生消费文化多样性的重要因素。青年人总是引领消费市场的最新潮流。大学生在属于自己的私人空间和时间内不大喜欢参加集体性的活动，大学生消费个性化的表现是最新型青年文化运动的显著特点。

③前卫：时尚的选择。大学生消费前卫的特征主要表现为追求品牌、崇尚权威、追求新颖，体现个性及理性。

总之，我们选择单身女白领和大学生作为目标市场。

2．门店的竞争状况调查分析

柳州市有10多家休闲娱乐中心，比较专业的健身机构只有6家，但这些健身机构远远不能满足人民的需求。

（1）柳州首家大型专业健身俱乐部——动岚健身俱乐部：占地面积2000多m2，坐落在柳州市东环路口屏山大道环东商场。动岚健身俱乐部以其专业的健身规划和经营管理著称，率先将欧美风格器材引入柳州市场，给柳州市的健身业以强劲的冲击。

（2）海格力斯健身会所：作为柳州市健身项目最齐全、场地最大的健身会所，海格力斯健身会所一直致力于倡导全民健身，力求通过完善的服务使每一位会员都达到健身目标。

（3）海伦健身俱乐部：作为柳州市最早的健身俱乐部，发展至今，在健美和健身方面取得了显著的成绩和专业荣誉，奠定了柳州市健身行业排头兵的地位。海伦健身俱乐部以“科学，健康，专业”及个人优质服务为宗旨，让会员享有专业服务和优越品质。

根据调查，除了以上的健身俱乐部外，还有很多同质化的小型健身娱乐中心，其共同点是项目不全、服务不周到、环境不太好，营销战略比较传统，服务不够人性化。

3．门店选址分析

英派斯健身俱乐部门店拟建在柳州市鱼峰区人民医院附近。

（1）优势分析。

①地段优越。该地段处于柳州市政治、经济、文化中心，是柳州市的核心区域，规划起点高。

②交通发达。道路状况优良，交通便利，公交线路四通八达。

③商业设施配套完善。餐饮、娱乐、购物场所众多，金融、医疗、教育机构环境围绕，商业设施配套完善。

④人气旺。

⑤潜力巨大。本区域内存在较大的健身需求。

⑥区域内市场较为活跃，具有巨大的投资价值。

（2）劣势分析。

①竞争将异常激烈，周边有多个在建、待建健身项目，应密切关注。

②附近健身房对本项目的目标客户造成了一定的分流。

③人们对本区域内的五星商厦和工贸商场附近认知度较大。本俱乐部如何吸引人气，做到商业价值的最大化有一定难度。

（3）机会分析。

①本区域属于政府的重点规划区域，政府关注度高，规划起点高，必然带动房地产市场的升温，从而这里的人流量会增多。

②高新区的发展带来巨大的机遇。应抓住有利时机介入市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给—需求”，抢占先机。

（4）风险。

①市场因素。柳州市健身房逐年增加，健身业同质化较为严重，大量的相似产品同时出现在市场上，使消费者很难看到差异性，影响了消费者购买决策。

②竞争压力。项目周边有多个在建、待建健身项目。市场供求量巨大，档次较高，将给本项目带来较大的市场压力。

（5）综合分析。

从市场调研结果分析，本项目优势和劣势明显，机会和风险并存，唯一的办法就是尊重市场，适应市场，顺应消费者的心理，整合与项目有关的各种要素，创造出具有超前性、差异性、引导性和适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，使项目实现最佳的市场价值。

4．门店布局与功能区分

柳州英派斯健身俱乐部门店面积大约5000m2，分为室内和室外两个区域，室内面积3000m2左右，室外面积2000m2。

（1）健身器械区。特点是面积要大，视觉效果要好，高度有4m以上，通风效果要好，能在不开排风扇的情况下空气能够自动流通为最佳，面积为800~1000m2。

（2）操房。面积300~350m2，高度要求在280cm以上，通光环境好，光线好。

（3）瑜伽房。特点是要安静，光线相对较暗，不受其他音乐的干扰，能保持绝对安静，面积为250~300m2。

（4）武道馆。对位置没有很大的要求，通风即可，面积200~250m2。

（5）动感单车房。靠窗，面积100m2左右。

（6）洗浴间以及洗手间。面积300~400m2。

（7）休闲区。顾客在运动完的时候需要一个可以休息的地方。能够选在靠窗位置为佳。内部摆设要简单，但要有品位，高雅、舒适，面积350~400m2。休闲区内部可以供应各种饮料、各种健康的水果。这一部分运营较好的话，利润可以高达200%~300%。休闲区可设一个运动服饰专卖店，销售各种运动服装、运动鞋、健身手套、运动毛巾等。

（8）办公室等。

（9）室外球类球场。

（10）停车场。要有足够停车位。

该门店布局的优势是既有室内活动场地也有室外活动场地和服务区，让顾客根据喜好进行选择，达到身心锻炼的最佳水平。

5．建筑物及项目的主要技术参数

门店建筑是一栋16层的商住两用楼房，其中地下两层是俱乐部健身用房。在一层的西部有一个15m宽的门面房作为门店的接待大厅。可以在门面房上面安置门店的招牌，招牌长15m、高3m，黄底黑字，艺术动感字体。另外包括电源、排风、水压、下水、卫生间、电梯等技术参数。

6．技术经济指标

门店具体的技术经济指标见表2-2。

7．规划技术指标

由于英派斯健身俱乐部是租赁物业，规划技术指标略。

（四）开发进度安排

项目总开发时间为6个月，具体进度见表2-3。

表2-3 项目开发进度

（五）项目投资估算

（1）租金：50万元。

（2）装修：100万元。

（3）加盟费、保证金、品牌费：50万元。

（4）设备：110万元。

（5）人员前期工资10万元。

（6）办公用品：10万元。

（7）日化洗涤产品：1万元。

（8）品牌推广宣传：50万元。

总计381万元。

（六）项目资金筹集方案及筹资成本估算

（1）股东出资：500万元。

（2）银行贷款300万元。年利息20万元左右。

（七）项目财务评价

项目财务评价即盈亏平衡分析，具体见表2-4。

（八）不确定性分析和风险分析

这里的不确定性分析主要包括：经济危机导致收入水平下降，柳州市行业结构调整失业人数增多，恐怖活动、打架、灾害等。

风险分析包括：健身方式转变，竞争对手打击，经营思路落后，管理不善等。

（九）门店开发可行性结论

柳州市休闲养身体育业发展前景是机遇和挑战并存，而柳州市的休闲养身体育业发展具备一定的市场基础，在广西地区有一定的区位优势，因此，要拓展柳州市的休闲养身健身业市场，就要及时抓住机遇，善于迎接挑战。

通过综合整体分析，结合当前柳州市情况看，健身行业具有良好的发展前景，得到良好的投资回报是毋庸置疑的。总之，项目可行。

（十）附录

略。

项目小结

可行性研究是任何投资都要进行一项工作。作为连锁企业的开发，虽然有标准店铺可以借鉴，但鉴于不同的影响因素，这项工作同样是必要的环节。可行性研究对门店开发所需的资金、商业业态的选择、店址选择、商圈、建设规模、经济效益和社会效益的预测，可以提供投资决策的科学依据。门店经济评价是核心环节，包括开店项目的财务评价和不确定性分析。财务评价的关键是对门店开发相关的财务指标的评价，而不确定性分析则包括盈亏分析、敏感分析和风险分析。门店开发报告的主要因素就是影响开店的指标，要针对这些指标进行综合分析，认真论证，并给出两个以上的备选方案，以便作出最好的选择，能够获得最大的利润。

强化练习

一、单项选择题

1．下面不属于连锁门店可行性分析的是（ ）。

A．商业业态选择和评价

B．消费者购买行为和购买方式

C．企业CIS的设计方式

D．评价项目建成后的经济效益

2．调查研究主要从业内和现场两个方面展开，以下属于业内调研范畴的是（ ）。

A．城市年鉴

B．商圈调研

C．消费者调研

D．问卷调研

3．下面属于宏观环境分析的是（ ）。

A．企业所在的行业情况

B．供应商的情况

C．消费者情况

D．自然人文情况

4．投资环境系统本身的状况处于不断运动和变化之中，有些因素会逐步改善，有些因素则会逐步恶化。不是引起变动的因素是（ ）。

A．人为改变环境

B．政治体制改革

C．交通状况的改善

D．消费者工资收入的变化

5．道氏评估法把海外投资项目的风险分为（ ）。

A．竞争风险和环境风险

B．竞争风险和资金风险

C．资金风险和环境风险

D．环境风险和社会风险

6．以下不属于固定资产的是（ ）。

A．机器设备

B．办公设备

C．专利技术

D．文娱设备

7．流动资产是指可以在1年或长于1年的一个营业周期内变更或加以运用的资产，以下不属于流动资产的是（ ）。

A．现金

B．银行存款

C．存货

D．人员工资

8．一般资产负债率大于（ ）时，说明资不抵债，视为已达到破产的临界值。

A．50%

B．100%

C．150%

D．200%

9．清偿能力分析指标是指（ ）。

A．投资回收期

B．投资回报率

C．流动比率

D．财务内部收益率

10．以下是影响盈亏平衡分析的因素是（ ）。

A．价格

B．投资

C．销售政策

D．供应商供货

二、多项选择题

1．以下属于投资环境中的软环境是（ ）。

A．政治

B．社会

C．经济

D．供应商

E．管理素质

2．门店的投资环境主要具有（ ）特征。

A．综合性

B．区域性

C．动态性

D．差异性

E．多样性

3．建设门店的各类资产分为（ ）。

A．固定资产

B．有形资产

C．流动资产

D．无形资产

E．递延资产

4．流动资产可分为（

）。

A．现金

B．门店的短期投资

C．应收账款

D．存货

E．应付款项

5．无形资产是指门店长期使用而没有实物形态，能够在门店经营中长期发挥作用的权利、技术等特殊资产，具体包括（ ）。

A．专利权

B．商标权

C．著作权

D．非专利技术

E．土地使用权

三、思考题

1．简述连锁门店开发的决定因素。

2．连锁门店开发的投资构成有哪些？

3．如何有效进行新开门店的经济评价？

4．连锁门店开发的可行性分析包括哪些内容？

5．什么是新开门店的经营安全率？如何计算？

实训任务

请结合项目一中的实训任务，针对你开设的连锁企业撰写门店开发可行性分析报告。

（一）实训内容

1．门店开发的环境分析

从宏观和微观两个方面分析，并描述该项目的优势和市场机会，根据环境分析预测市场发展前景。

2．门店开发的技术可行性分析

说明成员技术经历和技术水平，描述成员拥有的技术资源和目前能够实现的途径。

3．市场可行性分析

说明实际经营过程中能够采用的营销策略，如何通过产品、价格、渠道、促销进行营销整合。

4．经济可行性分析

说明项目的盈利能力，并说明项目的主要盈利方式和项目盈利手段。说明项目的财务资金使用情况，能够利用资产负债表、现金流量表、利润表说明项目目前的经营状况，并说明项目投资回收情况。

要求：

（1）字数要求：5000字。

（2）行文要求：按照基本论文格式。

（3）内容要求：按照实训内容撰写。

（二）实训引导

结合本项目任务二进行说明和分析。

案例分析

关于A住宅区开设日用食品超市可行性研究报告概要

一、市场前景分析

（1）日用百货、食品生鲜是老百姓日常基本消费品、必需品，市场前景广阔。基本消费的增长要符合恩格尔系数规律。据国家统计局统计，近几年人们的基本消费额的增长速度平均保持在5%以上。日用消费品属于需求价格弹性和收入价格弹性小的一类商品，故在竞争格局基本确定的情况下，市场需求风险不大，更不存在政治风险。

（2）A住宅区是不断发展中的中高档住宅区，住户收入水平在深圳居民中属于中上阶层，人均月收入在3000元以上。以A住宅区为中心，半径1.5km的商圈内常住人口和流动人口达5万人，每人每月以购买500元日常消费品为基准，若有40%的消费者在本超市消费，则月销售额可达到50000×500×0.4=10000000（元）。

（3）地理位置优越，公路交通便利，环境布局合理。

（4）竞争环境宽松，目前A住宅区仅有一家小型超市，消费潜力远未开发，不足以形成威胁，商圈内居民区稠密。如做得成功可吸引外围人口来超市消费。

二、经营面积

以1500m2为宜。

三、投入产出分析

（一）固定成本

1．年租金

单位面积月租金设为60元/m2，年租金为：

单位面积月租金×12×经营面积=60×12×1500=108（万元）

2．基本装修年摊销额

以5年折旧的期限计：100/5=20（万元）

3．收银系统年摊销额

以5年折旧的期限计：10/5=2（万元）

4．货架年摊销额

以5年折旧的期限计：15/5=3（万元）

5．冷柜年折旧

以5年折旧的期限计：6万元

6．空调系统年折旧

以5年折旧的期限计：3万元

7．水电费

设月水电费为8万元，年水电费为96万元

8．人员工资

业务人员及管理人员工资：4000×12×15=72（万元）

营业人员工资：1200×12×20=28.8（万元）

9．办公设备及用品

办公设备及用品按五五摊销法计入当年成本：5/2=2.5（万元）

10．不可预见费

20万元

合计：361.3万元

（二）变动成本

变动成本主要是产品进货成本，包括经销成本、代销成本、租赁方式的成本。

总的变动成本按销售额的85%计算。

（三）年平均利润

年平均利率为15%。

（四）保本销售额

年固定成本（F）+年总变动成本（V）=保本销售额（Q）

即F+V=Q

F+Q×85%=Q

Q=F/0.15=361.3/0.15=2408.7（万元）

每日保本销售额：2408.7/365=6.6（万元）

四、利润概算

（一）年销售额

10×365=3650（万元）

1．年利润额

年毛利-固定成本=3650/1.17×15%-361=107（万元）

2．税后利润

年利润总额×85%=91（万元）

应交税金：销项税-进项税+所得税=530-450+16=96（万元）

（二）经营方式

（1）可考虑租房经营，亦可以考虑与房产商合作经营，这样更能减少经营风险。

（2）销售方式以现代超市的自选方式为主，结合送货、电话购物、网上购物方式。

（3）商品采购方式采用在代销、联营基础上的代销、经销、联营、租赁等多种方式相结合，以备供货商选择。

（4）货款支付方式可采用月结和定额结算方式，辅之以购销和专柜方式。

（5）积极开展促销活动，包括媒体宣传、中奖、买×送×、部分商品季节性活动打折、加强购物的服务功能等促销方式。

（三）结束语

超市经营的成功取决于店址、固定成本的大小、商品的组合、价格分类定位、促销手段、服务体系、商品成本等多种因素。

另外，上述计算利润的方式是一种标准计算法。实质上，大多数商家相当部分收益还来自促销、水电费、条码费、租赁费等。

如与房地产商合作经营则风险更小。

问题：

1．你认为该可行性研究报告分析论证是否充分？所得结论是否正确？

2．请对本案例提出修改意见。