任务一 门店开发可行性分析的主要内容

一、门店投资开发可行性研究的概念和作用

（一）门店投资开发可行性的概念

投资是指投资主体为了获取收益而将货币或其他资源投放于某项事业的经济活动过程，主要包括投资主体、投资目的、投资手段和投资行为过程四要素。

可行性研究，从理论上讲是指在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证，并试图对其作出可行或不可行评价的一种科学方法。它是投资前期工作的重要内容，是投资建设程序的重要环节，是项目的投资决策中必不可少的一个工作程序。

所谓门店投资可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈的市场竞争中取得生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确定等可能的投资方案，进行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益，并在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据。

（二）门店投资开发可行性研究的作用

对门店投资项目进行可行性研究的主要目的在于从市场、社会、技术、经济多方面为投资决策提供科学依据，以提高投资决策的水平，提高项目的投资经济效益。具体来说，门店投资项目的可行性研究具有以下作用：

（1）作为门店投资项目投资决策的依据。开设一家门店成功与否及效益如何，会受到社会的、自然的、经济的、技术的诸多不确定因素的影响。而项目的可行性研究，有助于分析和认识这些因素，并依据分析论证的结果提出可靠的或合理的建议，从而为项目的决策提供强有力的依据。

（2）作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据。一家门店，尤其是大型门店开发所需的投资数额较大，资金的筹集往往要借助于银行等金融机构。但银行等金融机构是否给一个项目贷款融资，其依据是这个项目是否能按期足额归还贷款。银行只有在对贷款项目的可行性研究进行全面细致的分析评估之后，才能确认是否给予贷款。

（3）作为编制设计和进行建设工作的依据。在可行性研究报告中，对项目的建设方案、经营方案、建设规模、场址、工艺流程、主要设备和总图布置等作了较为详细的说明，因此，在项目的可行性研究得到审批后，即可以作为项目编制设计和进行建设工作的依据。

（4）作为签订有关合同、协议的依据。项目的可行性研究是项目投资者与其他单位进行谈判和签订承包合同、购销订货合同、原材料供应合同、销售合同的重要依据。

（5）作为项目进行后评价的依据。要对投资项目进行投资建设活动全过程的后评价，就必须有项目的可行性研究作为参照物。作为项目后评价的对照标准，尤其是项目可行性研究中有关效益分析的指标，无疑是项目后评价的重要依据。

（6）作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据。

（7）作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。

二、门店开发可行性研究的流程与具体内容

门店开发的可行性研究要遵循一定的流程，按照一定的步骤进行逐项的分析，为门店的开发提供理论依据。

（一）门店开发可行性研究流程

门店开发可行性研究流程包括：宏观投资环境分析→地区行业概括分析→需求调查预测→竞争状况分析→业态规模选择分析→商场选址分析→卖场布局策划分析→商场经营策略分析→投资估算分析→筹资方式分析→经济评价→结论与建议。

（二）门店开发可行性研究具体内容

门店开发的可行性研究的内容主要包括以下11个方面的内容。

1．宏观投资环境分析

投资建一家门店首先就要对投资环境进行深入透彻的分析，通过分析找出有利与不利因素，寻求投资机会，以便决定是否进行下一步工作。

门店的宏观投资环境分析的主要内容有：

（1）国内开店相关行业发展现状分析。如改革开放以来我国开店相关行业发展过程分析、目前开店相关行业发展状况分析等。

（2）未来几年影响开店相关行业发展的宏观因素。

（3）未来几年影响开店相关行业发展的微观环境因素，如客群变化、消费者购物习惯和购买态度的变化。

2．地区行业概况分析

包括该地区的商业和服务业运行特点、整体发展状况和趋势、商业网点布局及规模、各种零售业态的优势及劣势比较、外商进入情况等。

3．地区市场需求情况调查与预测

需求预测包括：现有消费能力的估计；销售预测、价格分析、产品竞争能力、市场的前景分析；拟建项目的规模、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析以及对投资地区人口数量、人口结构、收入水平、消费习惯、各种商品的需求量的调研与预测。

4．地区主要门店的竞争状况调查分析

商场如战场，这是早已被人们所接受的观点。在一个地区开设门店，第一要研究消费者，第二要研究竞争对手。正所谓“知己知彼，百战不殆”。开设门店应该围绕两个中心展开工作，一是以消费者为中心，二是以竞争者为中心，因此，对该地区的竞争情况进行深入的调查研究是可行性研究的一项重要内容，也是决定门店能否成功的关键因素。

5．门店业态选择和经营规模分析

根据上述的调查分析结果，结合投资者的资金实力及经营管理能力等因素，也就是依据需要与可能来确定拟建门店的经营业态和门店经营规模。

6．门店选址分析

门店地址选择的重要性无论怎样形容都不过分。这是因为，门店店址选择是一项大的、长期性的投资，关系企业的发展前途；门店的场址是影响门店经营目标和制订经营策略的重要因素；门店的店址是门店市场形象的表现和基础。

其内容主要有地理位置和社会经济现状；交通、运输及水、电、气的现状和发展趋势；地址比较和选择意见，门店地址总体布置方案、建设条件及其他工程费用情况等。

7．门店卖场布局策划方案的分析

门店卖场布局策划是指对门店实体的内部和外部进行科学、合理、艺术的设计，从而造成一种巨大的商业活动艺术氛围。门店的布局是否科学、合理、艺术会对门店日后的经营效果产生重大的影响。

门店的布局设计要有整体的布局策划，如一个大型商厦各楼层功能的设计，每层楼面功能区域设计，也包括局部的细微设计，如柜台的摆放、橱窗的设计、灯光的设计等。不论整体的策划还是局部的设计都存在多种方案，这就需要从技术上、艺术上和经济上进行分析论证，从而选择一个满意的方案。

8．门店经营策略分析

门店经营策略分析包括组织机构的设计、商品组织策略、价格策略、促销策略、服务策略等。选择好各种策略是门店经营成功的基本保障。

9．投资估算和筹资方案分析

准确地估算投资项目所需要的投资额并选择合适的筹资渠道，是影响门店经济效益的重要因素。

10．经济评价

拟建项目的效益是投资决策的主要根据。项目效益的评价因其追求的目标不同而分为财务效益评价、国民经济效益评价与社会权益评价三部分。商业投资项目的经济评价侧重财务评价。通过财务评价，分析测算项目的效益和费用，考察项目的获利能力、清偿能力等财务状况，据以判断项目财务上的可行性。效益指标是衡量商业投资项目投资价值的最重要的指标。

11．门店投资开发可行性结论

门店投资开发的可行性结论是在上述综合分析与评价的基础上提出来的，是对项目进行综合分析与论证后，提出综合性的分析与评价意见。其主要内容是：

（1）门店是否有开发的必要；

（2）门店开发的物质条件、基础条件和资金条件是否具备，可以建多大规模的店铺；

（3）所选用的技术、设备是否先进、适用、安全、配套、可靠；

（4）项目投产后的财务效益、国民经济效益和社会效益如何；

（5）备选方案及对项目决策的建议。

总之，可行性研究就是通过对建设方案的综合分析评价与方案选择，从技术、经济、社会以及项目财务等方面论述建设项目的可行性，推荐可行性方案，提供投资决策参考，指出项目存在的问题、改进建议及结论意见。

课堂讨论：门店投资可行性分析有什么意义？怎样进行投资可行性分析？

三、门店开发环境分析与评价

（一）投资环境概念与类型

1．门店开发投资环境的概念

门店的投资环境就是指对投资在某一区域内的门店的投资项目所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。它包括对投资具有影响的区域范围内的社会政治、经济、法律和文化、自然地理、基础设施、服务等综合条件。

成功的创建和经营一家门店，其中一个重要条件就要使这个门店能够适应它周围的环境，正所谓适者生存。因此，门店的投资者在投资前，必须对投资项目所涉及的环境因素进行全面透彻的分析研究。

2．门店开发投资环境的类型

构成投资环境系统的各种要素，可以根据其不同的功能从不同的角度进行分类。

（1）按投资环境存在的物质形态进行划分，可以分为硬环境和软环境。硬环境有具体的物质形态，而软环境往往没有具体的物质形态。

①硬环境。硬环境是指与投资活动直接相关的外部物质条件，主要包括以下方面：

城市和工业基础设施的结构及其状况，如交通运输系统、邮电通信系统、能源动力系统、给水排水系统、防火设施系统、环境保护系统等，以及住宅、商业网点、文化教育、医疗卫生、娱乐旅游及其他服务性设施。

自然地理条件，如自然资源、地理位置、环境气候以及自然风光等。

②软环境。软环境是指对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文诸方面的外部条件。主要包括：

政治条件。如政治是否稳定，社会是否安宁，与投资活动有关的经济法规是否健全，有无保护国际投资的协定等。

经济条件。如经济增长速度及其稳定性，财政和货币政策的连续性，市场规模及其完善程度，外汇管制状况和金融信息服务水平，企业自主权限，以及经济运行机制。

管理条件。如经济管理体制水平、政府部门的办事效率，尤其是为投资者简化办事手续的情况等。

人口素质。如人口的文化水准及技术素质，特别是劳动者技术素质及其费用水平。

政策性优惠条件。如是否给投资者以税收、费用等方面的优惠。

（2）按投资环境存在的范围不同进行划分，可分为宏观、中观和微观投资环境。

①宏观投资环境是从整个国家角度考察的投资环境，一般需要通过国与国之间的比较才能正确地予以评价，它所包含的各种因素通常都为国外投资者所重视。尤其是东道国的政局和政策的稳定程度、国民经济管理体制、国民经济增长速度、生产力发展水平、涉外法律规章制度、社会思想文化观念等，往往是国外投资者首先要考虑的宏观投资环境因素。

②中观投资环境又可分为地区投资环境与行业投资环境。

地区投资环境是指一定投资区域内的自然、经济、社会条件，如地区对外开放程度、地区经济发展及生产力水平、地方政府的管理水平和办事效率、地区基础设施状况、地区技术和劳动条件、地区自然资源条件等。

行业投资环境是指一定行业中有关投资的外部条件，如行业发展规模及水平、行业产品的市场容量及竞争状况、行业优惠政策与限制政策、行业的发展趋势以及本行业与其他行业的相关情况等。

③微观投资环境又称企业内部环境，是指进行投资活动的具体场所的自然、经济、社会条件，如门店进行营业所需的营业场地、库房、设备、运输车辆，供货商的条件、资金状况、门店管理水平、员工素质等，都是直接影响门店投资效益的重要因素。

上述投资环境三大层次之间有密切的内在联系。一方面，宏观投资环境制约着中观、微观投资环境，宏观投资环境中的某些因素及其所导致的问题，会相应地在中观和微观投资环境中得到体现；另一方面，中观、微观投资环境又是构成宏观投资环境的基础，它们会在不同程度上影响和改变宏观投资环境。

（3）按投资环境存在的内容不同进行划分，可分为社会经济环境、物质技术环境、自然地理和资源环境。

①社会经济环境又分为社会政治环境和经济环境两部分。社会政治环境包括社会政治制度及其稳定性、社会结构、意识形态、风俗习惯等要素；经济环境包括经济结构与发展水平、经济体制生产要素供应、吸收外资的条件和情况等要素。

②物质技术环境主要包括交通运输和通信设施，煤、电、气、水的供应状况，福利设施等要素。

③自然地理和资源环境包括地理位置、地质、水文、气候、资源状况等要素。

此外，按投资者对外部因素控制能力的不同，可将投资环境因素划分为无法控制因素、局部可控因素、完全可控因素三大类；按投资运行阶段不同可分为投资的投入环境、使用环境和回收环境；按投资的国别不同可分为国内投资环境和国际投资环境等。

（二）门店开发投资环境的特征

一个门店要获得生存和发展，首先要能够适应环境，而适应环境首先必须了解和认识环境。正确把握投资环境的主要特征，是系统地认识、评价和完善投资环境的前提。门店的投资环境分为不同种类、不同层次，归纳起来门店的投资环境主要具有如下特征：

1．综合性

投资环境是个由众多因素以一定的结构和方式相互联系、相互制约、相互作用而构成的一个多维、多元、多变量、多层次的综合性系统。

在这个环境的众多因素中，有些因素对投资的流向、规模、方式的选择和投资效益的提高起决定作用，有些则起到次要作用。在投资环境的综合系统中，各子系统之间及每一系统内部各因素之间，有时会存在着某些对立和冲突，抵消主要因素的作用。因此，我们在分析与利用这种环境时，就必须从整体出发，根据整个环境的状况而不是其中的某一方面进行决策；在分析一种环境因素时，必须同时考虑它同其他因素的相互影响，做到统筹兼顾，寻求最佳组合，注意实现系统的综合最优化，从而为提高投资效益创造良好的外部条件。正所谓“牵一发而动全身”，说的是局部对整体的影响。

2．区域性

区域经济的存在是产生投资环境区域性特点的基础。区域经济是社会劳动分工的空间表现，是随着科学技术进步和社会劳动生产力的发展而发展起来的。由于各地区发展生产的有利条件不同，逐渐形成了具有不同主导产业的区域经济。区域经济具体表现为地区经济间各种差异。在不同的区域内进行投资，其投资环境必然体现该区域的特点。我国疆域广大，各个经济特区、沿海开放城市与广大内陆地区，其投资环境都带有不同区域的明显特点。

3．动态性

构成投资环境的诸多因素及其评价标准都不是一成不变的，而是随着时间的推移会不断发展变化。

投资环境系统本身的状况处于不断运动和变化之中，有些因素会逐步改善，有些因素则会逐步恶化。引起变动的原因如下：

（1）自然界本身的变化和发展，如资源、气候条件、生态环境等的自然演变。

（2）人为的干预，如交通和通信设施的增加、社会服务的加强、产业结构的调整等。

（3）社会条件的变化，如政治体制的改革、优惠政策的实施、办事效率的提高。

这些因素的变动会不断排列组合出新的投资环境，从而对投资活动产生不同影响。

衡量投资环境的价值尺度也会随着时代的发展变更而调整，有些因素会因此而变得越来越重要，有些因素的地位则相对下降。

投资环境的这种动态性，要求投资者克服僵化的思维方式，不仅要全面考虑投资环境的现状，而且要分析和预测未来若干年投资环境的可能变化，以便作出科学的决策。

4．差异性

同一投资环境，对不同项目的投资会有不同的影响，产生不同的吸引力，也就是说投资环境是一个具有部门、行业和项目差异性的“感应场”。

一个既定地区的投资环境，对某些项目的投资可能极为有利，而对另外一些项目可能会不利。有的投资环境适合于低耗能企业投资，有的投资环境适合于劳动密集型产业投资，有的投资环境则适合于技术知识密集型产业投资。在当今世界上，要找出一个适合所有项目的投资环境实际上是不可能的。了解投资环境的这种差异性，便于投资者根据一定地域投资环境的特点，有针对性地安排投资项目，最大限度地发挥各地的优势，以取得最大的投资效益。随着商业经济的发展，与过去相比，门店投资的规模和投向都发生了极大的变化。总的趋势是：投资规模越来越大、投资区域越来越广，跨地区、跨国投资的现象越来越多，这就更需要了解掌握投资环境的特征，尽量避免和减少“因水土不服”而造成的投资损失。

把投资环境的诸多因素划分为不同的环境体系，绝不是无所谓的文字游戏，其意义首先就在于告诉决策者，投资环境是一个由多种因素构成的整体，所以，不应将它简单地视为一种或几种环境因素，不应根据某一方面或某几方面的环境因素来判断整体投资环境的优劣，而应将“软环境”和“硬环境”结合起来，将国际环境与国内环境结合起来，将投资者的需求与授资者所能满足的程度结合起来，对投资环境进行整体的考察，这样才能在投资环境的坐标上选定自己的位置。

（三）门店开发投资环境分析的内容

作为门店投资开放项目而言，在研究分析投资环境时，需重点调查分析的主要内容如表2-1所示。

（四）门店开发投资的评价方法

投资环境评价是一个复杂的综合系统，要作出准确评价具有相当难度。至今为止，对投资环境的评价还未形成一种规范的模式，现存的各种方法都有自己的特点与不足。国外投资环境评价方法主要有冷热图法、等级尺度法、道氏评估法、多因素和关键因素评估法、相似度法、国家风险评级法和综合评价法。下面仅简单介绍道氏评估法和多因素评估法。

1．道氏评估法

道氏评估法是美国道氏化学公司根据自己在海外投资的经历提出的。该种方法将海外投资的风险分为两类。

第一类是“正常企业风险”，或称为“竞争风险”。例如，自己的竞争对手可能生产出一种更好的产品，或者竞争对手的生产技术更先进、生产成本更低产品价格也就越低廉等。任何一种基本稳定的企业环境中都存在这一类风险。

第二类是“环境风险”，即某些可以使企业环境本身发生变化的经济、政治和社会事件。

因此，道氏评估法把影响投资环境的因素按其形成的原因和作用范围分成两部分：企业从事生产经营的业务条件；有可能引起这些条件变化的主要压力。

道氏评估过程包括：第一，评估影响企业业务条件的诸因素；第二，评估引起变化的主要压力因素；第三，在前两步的基础上，进行有利因素和假设条件汇总，从中挑出8~10个在某个国家的某个项目能获得成功的关键因素；第四，在确定各关键及其假设条件后，可以提出四套项目预测方案。第一套是根据未来7年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案；第二套是假设各关键因素的变化比预期的好而提出“乐观”预测方案；第三套假设各关键因素的变化比预期的差，而提出的“悲观”预测方案；最后一套是各关键因素的变化最坏可能导致公司“遭难”的预测方案。在各预测方案提出后，请专家对某一套方案可能出现的概率进行预测。

道氏评估法是为个别投资者进行国际投资提供一个实用性很强的评价东道国投资环境的方法。这种方法同样对于我们进行门店开发的可行性仍然具有很强的指导意义。

2．多因素评估法

多因素评估法和关键因素评估法是两个前后关联的评估方法。多因素评估法是把投资环境因素分为11类，即政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机制效率、文化环境、竞争环境。每一因素又由一系列子因素构成。在评价时先对各因素的子因素作出综合评价，然后据此对该类因素作出最优、良好、中等、可用、很差的判断，最后按下列公式计算投资环境总分：式中，wi——第i类因素权重；

a, b, c, d, e——第i类因素被评为最优、良好、中等、可用、很差的百分比，且a+b+c+d+e=i（i=1, 2, …, 11）。对于a, b, c, d, e，不同的人会作出不同的级别判断。

投资环境总分取值为1~5，越接近5，说明投资环境愈佳；反之，越接近1，则说明投资环境愈劣。

四、门店开发投资的资金筹集

门店开发的可行性研究中经济评价是核心，而投资估算是经济评价工作的基础。投资估算是决定门店是否建设、银行能否贷款的依据，其准确程度将直接影响门店投资的经济效益。而投资多少，即投资规模的大小将决定门店的规模、档次及今后的经济效益。

（一）门店开发投资的总构成

因门店的类型、规模、经营方式不同，其所需资金数量相差很大。如建一个上万平方米的大型门店和开一家几十平方米的小店所需投资有天壤之别；门店自己建业还是租用他人物业所需资金也不同；连锁门店是否建配送中心，是否独立开店，还是加盟到他人旗下等不同情况，所需投资的结构、数量及计算方法都不同。

门店投资项目的总投资是指拟建项目全部建成、投入营运所需的费用总和。建成一个门店并正常营业，必须具备足够的资产。把建设门店的各类资产分为4大类，即固定资产、流动资产、无形资产、递延资产。在项目的可行性研究和经济评价中，对投资项目总投资的估算，主要是对项目所需的固定资产投资、流动资产投资、无形资产投资和递延资产投资的估算。

门店开业前筹资，主要是为了自身的兴起和发展，因而筹集资金的规模和效率必须与门店的规模和经营目标相吻合。各类门店由于经营性质的不同和组织形式的差别，对资金的需要量也不同，但基本标准都是使资金的筹集量与需求量达到平衡，既要防止因筹资不足而影响门店的正常开业经营，又要避免因筹资过剩而降低筹资效益。为达到这一目的，首先应将门店筹备期间所需资金的种类进行细分估算，然后在此基础上确定合理的资金需要量和筹集量。

（二）固定资产的投资

固定资产是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过两年的，也应当作固定资产。固定资产是企业的劳动手段，也是企业赖以生产经营的主要资产。固定资产投资额是开始建设到建成为止的这段时间里面用于购置和形成固定资产的投资额。

实际工作中，门店的固定资产采用经济用途和使用情况相结合的形式分为以下几类：

（1）房屋及建筑物。房屋是指经营用门店、餐厅、游艺厅、康乐室、车库、仓库、办公室等，以及安装在房屋内部、同房屋不可分割的各种附属设备，如电梯、水暖设备、卫生设备等。这里所说的建筑物是指房屋以外的其他建筑物，包括门店的天桥、回廊、蓄水池、围墙、栅栏以及美化门店环境的亭台楼阁、小桥流水等环境设施。

（2）机器设备。机器设备是指用于门店经营服务的厨房设备、通信传真和复印设备，用于生产或传送电力、热力、风力的各种机器设备，以及具有独立用途的各种工作用具（如工程部的装修设备）、检测仪器（如测空调出风口用的风速计等）。

（3）交通运输工具。交通运输工具是指用于经营服务和门店内部运输的各类载人和运货的交通运输工具，如客车、卡车、轿车等。一切作为运输交通设备组成部分的附属装置，例如其中的桌椅、音响设备等。

（4）办公设备。办公设备是指用于经营管理方面所使用的办公设备。

（5）电器及影视设备。电器及影视设备是指用于门店经营服务或管理用的计算机及其网络设备、电冰箱、空调、电视机、摄影机、放映机等。

（6）文体娱乐设备。文体娱乐设备包括卡拉OK机等。

（7）其他设备。其他设备是指不属于以上各类的其他经营管理用的固定资产。

（三）固定资产投资的构成

门店的固定资产投资是购建门店所需各类固定资产所花费的投资，固定资产投资的费用构成见图2-1。

从图2-1可以看出，固定资产投资主要包括工程费用、工程建设其他费用、预备费和固定资产投资方向调节税四大项费用。

1．工程费用

项目的工程费用是指直接形成固定资产的工程项目费用。工程费用按照不同的用途又可分为建筑工程费、安装工程费及设备购置费。

（1）建筑工程费主要包括各种房屋建筑工程费用，各种用途的设备基础费用，为施工而进行的各项准备工作所发生的费用。

（2）安装工程费主要包括各种机械设备的安装工程费用，为测定安装工作质量对设备进行试运行工作所发生的费用。

（3）设备购置费主要包括购置或自制达到固定资产标准的设备、工具、器具的费用。

2．工程建设其他费用

工程建设其他费用主要包括可行性研究费、土地使用税、勘察设计费、研究试验费、临时设施费、投资借款利息、工程质量监测费、征地安置与补偿费以及单设建设管理单位的管理费等。

3．预备费用

项目的预备费包括基本预备费和涨价预备费。

4．固定资产投资方向调节税

固定资产投资方向调节税是指应缴纳投资方向调节税的投资项目，按规定税率和固定资产投资额来计算的税。其计税依据为固定资产投资项目实际完成的投资额，其中，更新改造项目为建筑工程实际完成的投资额，它是按单项工程分别确定适用的税率并缴纳（外商投资企业的固定资产投资，不征收投资方向调节税）。征收固定资产投资方向调节税主要是为了贯彻国家产业政策，控制投资规模，引导投资方向而征收的一种调节税。需要说明的是，对一些用投资借款建设的项目，应同时计算包括建设期借款利息和不包括建设期借款利息；而在计算项目的现金流量时，则不予计算。

固定资产投资一般是在项目投资决策之前的项目建议书阶段和可行性研究阶段对项目建设费用的预测和估计。为了合理确定并有效地控制项目的建设工程造价，提高投资效益，必须保证投资估算的准确性和精准度。

（四）流动资产投资

流动资产是指可以在1年或长于1年的一个营业周期内变更或加以运用的资产，包括现金、银行存款，短期投资、应收及预付款和存货等。流动资产投资是指为形成投资项目所需流动资产而垫付的流动资金。流动资产是门店拥有的各项资产中最具流动性，或称变现能力最强的资产，其投资前对流动资产投资的估量准确与否及在营业中运用是否合理和恰当，直接影响到门店的经济效益和经营成败。

1．流动资产投资分类

流动资产可分为现金、门店的短期投资，应收及应付款项、存货。

（1）现金。

这里所讲的现金（包括银行存款）实质上就是我们熟悉的货币资金。由于现金是唯一能够转化为其他任何类型资产的资产，门店里各项经济业务大都须经过现金收支这一过程。在一个门店所拥有的各项资产中，现金是最具有流动性（即变现能力）的一项资产。作为标准的支付手段，门店需要用现金去支付经营过程中发生的各项费用开支，如购置资产、偿还债务等。要求门店必须维持充足的现金量，以保证门店资产的顺利周转，维持正常的经营活动。

（2）门店的短期投资。

门店的短期投资是指门店购入各种能随时变现或转让的债券或股票等有价证券，获取一定的利息或股利收益的行为。在经营过程中，门店利用闲置资金进行短期投资，主要根据有价证券的以下三种形式而有所区分。

①债权性证券，如国库券，企业债券等。它表明投资者对被投资者拥有的债权，即到期收回本金及定期收取利息的权利。

②权益性证券，如股票等。它表明投资者对被投资者权益所拥有的所有权，即投资者可实现资本增值的权利。

③混合性证券，如可调换公司债和优先股股票等，既具有债权性质又具有权益性质。

（3）应收及预付款项。

应收及预付款是指门店所拥有的将来收取货币资金或得到商品和劳务的各种权利。根据《企业会计准则》，应收及预付款项一般包括以下方面：

①应收账款。应收账款是指门店在其正常经营过程中，因赊销商品或劳务而形成的应收款项，如客户赊销商品，便形成门店的应收账款。一般来说，应收账款的回收期限不应超过1年或长于1年的一个营业周期。应当注意的是，应收账款不包括各种非销售活动形成的应收款，如应收认股款等。

②应收票据。应收账款所反映的债权关系如果以指定的票据形式如汇票等出现，则称为应收票据。所以，应收票据实际上是应收账款的另外一种形式。

③其他应收款。其他应收款是剔除应收账款和应收票据以外的其他各种应收款项，如备用金、存入保证金、应收利息及应收认股款等。

④预付款项。主要是指按照购货合同规定预付给供应商的货款。

⑤待摊费用。待摊费用是指门店已经支出，但应由本期和以后各期分担的，且分摊期限在1年以内的各项费用，如预付保险金、预付报刊订阅费、固定资产修理费等。

（4）存货。

存货是指门店在经营过程中为销售、生产或耗用而储存的商品、成品、半成品以及各类原材料、燃料、包装物和低值易耗品等。根据门店业的特性，门店存货的内容与生产性企业会有所不同。根据新制度规定，门店存货主要包括各种原材料、燃料、物料用品、低值易耗品、商品等。

①原材料。原材料是指经过加工制作后能成为一种食品或其他用途物品的主要实体的各种原料、材料，以及用于维修门店机电设备、运输设备及房屋建筑物等专用的各种维修材料，如鸡、鸭、鱼、肉等食品原料，茅台酒、威士忌、可口可乐等饮料，油、盐、酱、醋等调料，汽车零配件和水暖、电器照明、电机维修器材等。

②燃料。燃料是指在门店经营过程中用于燃烧发热，或为各种交通运输工具消耗用的各种燃料，如汽油、柴油、煤等。

③物料用品。物料用品是指除原材料、燃料、商品以外的门店经营服务用品，如各种宣传材料、清洁用品、包装用品和办公用品等。

④低值易耗品。低值易耗品是指单位价值未达到规定限额，或者使用年限不到1年的不能作为固定资产的各种物品，如工具及管理用品等。在门店中使用的一些高价值易损坏的玻璃器皿，亦可包括在低值易耗品的范围内，以有利于其价值的尽快收回。

⑤商品。商品是指门店购入的用以在门店出售的各种物品。

2．流动资产管理的原则

包括总部和门店分级负责、合理设置库存、分类指导的原则。

（1）总部和门店分级负责的原则。

①总部配送到各门店的商品由总部设置总账控制管理，在进入门店以前，一切损失由总部负责；门店自行釆购的商品，由门店自行管理，商品在店内被盗或短缺由门店负责。

②对低值易耗品的管理，总部可规定在一定价值内的单件商品由门店经理批准购买，超过此价值的商品由总部统一购买或总部批准后由门店购买。

（2）合理设置库存管理的原则。

①对进入连锁企业配送中心的商品加强管理，加快对各门店的配送，减少装卸损失，减低商品损耗率。

②对进入各门店的商品加强管理，统一管理店堂和后场的商品。原则上讲，门店不设库房，后场只设一定面积用于临时摆放上架销售前的商品，但目前由于配送功能发挥不到位，大多数门店仍有小型仓库，而要按照“二八”比例原则对商品结构进行调整，对骨干商品的经营要形成系列化，保证不脱销断档。

（3）分类指导的原则。

①总部对各门店的流动资产进行分类指导，总部要对各门店的订货数量、品种进行检查审核，总部要定期督促各门店及时根据销售情况调整商品结构。

②总部有责任督促各门店对超过保质期的商品进行清理，并在规定的商品范围和期限内由总部负责处理。

3．无形资产投资

无形资产是指门店长期使用而没有实物形态，能够在门店经营中长期发挥作用的权利、技术等特殊资产，一般包括专利权、商标权、著作权、非专利技术、土地使用权、商誉等。无形资产投资是指为取得投资项目所需的无形资产而发生的投资支出。无形资产作为一种资产形式，具有其自身的价值。而门店获得无形资产的途径大体有三个：

（1）购入无形资产，如从其他单位购入专利权等，包括投资转入的无形资产。

（2）自创无形资产，如企业自身摸索出的配方和制作经验等非专利技术。

（3）外单位投资转入。

4．递延资产投资

门店除了固定资产流动资产无形资产以外，还有一种递延性质的资产。它是指不能计入当年损益，应当在以后年度分期摊销的各种费用，其中包括开办费，经营租赁方式租入的固定资产改良支出，以及对原有固定资产进行装修、装潢等的净支出等。

（1）开办费是指企业在筹建期间所发生的费用，包括筹建期间人员工资、培训费、办公费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不应计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑净损益、利润及其他支出。开办费自投产营业之日起分期摊入管理费用，摊销期不短于5年。

（2）以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按照有效租赁期限和耐用年限短的原则分期摊销。

（3）固定资产的装修、装潢净支出，按装修、装潢后固定资产的使用年限分期摊销。

五、门店开发项目经济评价

（一）经济评价的含义与原则

1．经济评价的含义

投资项目的经济评价是采用一定的方法和经济参数，对项目投入的产出各种的因素进行研究，分析计算对比论证工作。项目经济评价是通过建立科学、实用的经济评价方法和评价参数，对拟建项目从技术上、经济上进行全面的、综合的分析、论证、比较，以评价项目建设方案技术上、经济上的可行性。

一般的投资项目经济评价分为财务评价和国民经济评价两个层次，包括财务经济、国民经济评价、不确定性分析、方案比较四个方面的工作。

财务评价是指在国家现行财务制度和价格体系的条件下从项目财务角度分析、计算项目的财务盈利能力和清偿能力，以判断项目的经济可行性。国民经济评价是从国家整体角度分析、计算项目对国民经济的净贡献，以判断项目的经济合理性。而门店的经济评价则侧重于财务评价和不确定性评价。

2．经济评价的原则

经济评价应遵循以下原则：

（1）动态分析和静态分析相结合，以动态分析为主。

（2）定量分析和定向分析相结合，以定向分析为主。

（3）宏观效益分析和微观效益分析相结合。

（4）价值量分析和实物量分析相结合，以价值量分析为主。

（5）预测分析和统计分析相结合，以预测分析为主。

（6）全过程经济效益分析和阶段性效益分析相结合，以全过程分析为主。

（二）门店开发财务评价的含义和程序

1．门店开发财务评价的含义

门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要组成部分，是指在国家现行财务制度和价格体系制度的条件下，计算项目内的效益和范围，编制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能力，清偿能力等财务状况，以考察项目为主在财务上的可行性。门店开发财务评价内容主要包括门店财务盈利能力分析、门店清偿能力分析两个方面。

（1）财务能力盈利分析是计算项目财务项目财务效益、考察项目的盈利水平。投资项目建立后，作为一个相对独立的经济实体，其盈利情况是投资者非常关注的，项目的盈利水平能否达到设立目标值或国家规定的基准收益率，是项目成立的最基本的条件。

（2）清偿能力分析主要是考察计算期内各项项目的财务状况和偿债能力。除项目资本金外，建立项目一般都要借入相当数量的资金。项目对这部分的负债清偿能力，不仅投资者关心，债权人更为关心，项目的清偿能力是债权人提供贷款的重要决策依据。因此，清偿能力分析是财务评价中的主要内容之一。

2．门店开发财务评价程序

（1）分析和估计财务的基础数据，主要包括对项目的总投资、资金筹措方案、总成本费用、销售（营业）收入、销售税金和销售利润以及其他与项目有关的财务数据进行鉴定分析和测算。

（2）编制财务基本报表。财务基本报表是根据财务基础数据填列的，同时又是计算反映项目盈利能力、清偿能力的技术经济指标的依据。在财务评价中，核心工作是编制财务评价报表，或者说整个财务评价工作是围绕财务评价报表进行的。项目评价报表分为两类，一类是基本报表，另一类是辅助报表。基本报表有现金流量表、损益表资金来源与运用表、资产负债表等四种；辅助报表包括固定资产投资估算表、流动资金估计表、投资计划与资金筹措表、主要产出物和投入物使用价格依据表、固定资产折旧估算表、无形及递延资产摊销估算表、总成本费用估算表、销售收入和税金估算表、还本付息计算表等。

（3）计算分析财务效益指标，即依据指标基本报表计算各项评价指标及财务比率，进行各项财务分析。如根据现金流量表计算投资回收期、财务净现值、财务内部收益率指标。

（4）进行不确定性分析，通常包括敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析等。

（三）项目盈利能力分析

财务盈利能力分析主要是计算财务内容收益率、财务净现值、投资利润率、投资利税率、资本金利润率等评价指标。

1．投资利润率

投资利润率是指项目达到正常生产能力后的一个正常年份的年利率总额与项目总投资的比率，是考察项目盈利能力的静态指标。如果项目生产期内各年的利润总额相差较大时。应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比值。其计算公式为：

项目总投资=固定资产投资+投资方向调节税+建设期利息+流动资金

财务评估时，要将投资利润率与行业平均投资利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力能否达到本行业的平均水平。

2．投资利税率

投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常份的年利税总额或项目生产期内的年平均利税总额与项目总投资的比率。其计算公式为：

年利税总额=年销售收入-年总成本费用

年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加（息税前利润）

在财务评价时，将投资利税与行业平均利税率对比，以判别项目单位的贡献水平是否达到本行业的平均水平。

3．资本金利润率

资本金利润率是指项目达到正常生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或项目生产期内年平均利润总额与资本金的比率，它是反映投资项目的资本金的赢利能力。其计算公式为：

4．销售利润率

销售利润率是指项目建成营业后年平均利润总额与年平均销售额的比率。其计算公式为：

5．投资收益率

正常年份的净收益与总投资之比称为投资收益率，它是反映项目或方案获利能力的一个指标，以此来评价项目或方案的优劣和是否可取。这里的净收益包括利润和固定资产折旧两部分。因为虽然折旧是固定资产磨损的补偿，但其真正的投入并不是在日后被计入成本之时，而是在项目投资前固定资金投资时。因此，当折旧在各年计入成本时，国家和企业得到的却是现金收入，它和利润一起，都是国家和企业当年的真正利益。

投资收益率计算公式为：

6．投资回收期

投资回收期是指一个建设项目从开始投入生产年算起，到用每年的净收益将初始投资全部回收时所需要的时间，其单位通常用“年”表示。计算投资回收期时，根据是否考虑资金的时间因素，可分为静态投资回收期（不考虑时间因素）和动态投资回收期（考虑时间因素）。所求得的投资回收期，应与部门或行业规定的标准投资回收期进行比较。若设实际投资回收期为T，标准投资回收期为T0，则：

当T<T0时，则可在规定的投资回收期限之前回收投资，项目可行；

当T>T0时，项目不可行。

（四）项目清偿能力

门店项目清偿能力分析，主要是考察项目计算期内财务成财务状况和偿还能力。常用的主要指标有固定资产投资国内借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率等。

固定资产投资国内借款偿还期是指在国家财政规定及门店项目具体条件下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息（不包括用自有资金支付的建设期利息）所需要的时间。其计算公式为：

式中，Id——固定资产投资国内借款本金和建设期利息之和；

Pd——固定资产投资国内借款偿还期（从借款开始年算起，当从投产年算起时，应予注明。）

Rt——第t年可用于还款的资金，包括利润、折旧、摊销及其他还款资金。

国内借款偿还期可由资金来源与运用表及国内借款还本付息计算表直接推算1年表示，其计算公式为：

如果项目涉及外资，则其国外借款部分的还本付息，应按已经明确的和预计可能的借款偿还条件（包括偿还方式及其偿还期限）来计算。

当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目有清偿能力。

（五）项目不确定性分析

项目不确定性分析需要对影响项目经济评价结论较大的因素（即不确定性因素）进行分析，并判断这些因素的变化对项目经济评价结论的影响程度，判断项目决策所面临的风险大小，从而使项目经济评价的结论更科学。

项目不确定性分析的作用，首先在于使我们了解不确定因素在一定范围内变化时，对项目经济效益指标的影响程度，从而了解项目经济评价结论的可靠程度以及项目风险的大小。其次，项目不确定性分析可以使我们了解哪些因素的变化对项目的评价结论影响最大，从而使我们可以有目的地采取有效的对策，限制这些因素对项目经济效益的不利影响。最后，项目不确定性分析是进行项目多方案评选、确定项目建设方案的重要依据。

项目不确定性分析通常包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。下面主要介绍盈亏平衡分析。

1．盈亏平衡分析

盈亏平衡分析，通常又称为量本利分析或损益平衡分析，它是根据投资项目在正常年份的产销量、成本费用、产品销售单价和销售税金等数据，计算和分析产销量、成本和利润三者之间的关系，从中找出三者之间联系的规律，并确定项目成本和收益相等时的盈亏平衡点的一种分析方法。在盈亏平衡点上，投资项目既无盈利，也不亏损。通过盈亏平衡分析可以看出投资项目对市场需求变化的适应能力。

应用盈亏平衡分析法进行盈亏分析的关键问题是找出门店开发项目的盈亏平衡点，即利润为零时的业务量。

盈亏均衡点又称为保本点，是待建连锁门店必须实现的最低销售额（业务量）。如果达不到该指标，表明该连锁门店没有建立的必要，必须放弃或另择他点，否则必须使销售额增加或使费用率下降。

盈亏平衡点分析的公式为：

销售收入=总成本

其中，总成本=变动成本+固定成本

若利用函数图像来表示，如图2-2所示。

图2-2中点O为盈亏平衡点，达到O点利润为零，超过O点盈利，没有达到为亏损，图2-2形象地表示了企业的赢利目标。

2．经营安全率计算法

计算公式为：

这一比例是衡量连锁店个门店经营状况的重要指标，一般测定的标准为：安全率30%以上为优秀店；20%~30%为优良店；10%~20%为一般店；10%以下为不良店。

由于盈亏平衡分析法反映上述关系，因此它在投资决策中的主要用途是：

（1）在给定产品售价和变动成本的条件下，可以确定生产或销售多少产品（业务量）可以达到保本，即确定利润为零的企业销售水平，由此，也确定企业在实现目标利润时的销售水平。

（2）在预计销售量、售价、变动成本和固定成本已定的条件下，可以确定盈亏平衡点和预期利润，从而确定企业经营的安全程度。

（3）在销售量、成本和目标利润已定的条件下，确定企业产品的售价。

（4）在销售量、售价和目标利润已定的条件下，确定产品的变动成本和固定成本。

（5）当市场需求量、原材料价格、产品售价等各种要素发生变化时，可用此法进行不确定分析。