产业地产与商业地产的区别
商业地产，就是作为商业用途的地产形式，其招商对象既可以是自然人，也可以是企业，产品形态涵盖购物中心、商业街、综合市场等；产业地产是指以工业用地为主要载体，为工业生产、研发、配套等活动提供场所的地产形式，招商对象以企业为主，产品形态包括标准厂房、科技园区、物流基地等。
中经研究认为，产业地产与商业地产的区别可以从土地属性、目标客群、产品形态、招商渠道、后期运营及政策扶持六个维度进行对比，具体如下：
表1-2 产业地产与商业地产的区别
1.土地属性
（1）用地性质不同
产业地产的用地性质以工业用地为主，一般规划在城市外围工业集中发展的区域，公共交通和城市配套功能相对不完善。商业地产一般用地性质为商业用地、商住用地、商服用地，往往分布在城市核心区，对地段的要求高，公共交通和城市配套功能完善。
（2）用地年限不同
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）规定工业用地最高年限为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。我国大部分地区都按照最高年限来交易土地使用权。但近年来，由于工业用地呈现出收紧趋势，多地发布新政，工业用地最高年限由50年降为20年，用地年限的大幅缩短在一定程度上限制了产业地产的发展。
图1-3 部分地区工业用地年限
（3）用地价格不同
据研究显示，工业用地的基准地价只有商业用地的1/4，而实际成交价格，工业用地只有同类地段商业用地的1/5到1/10，甚至更低。中经研究对重庆市2015—2016年工业和商业用地的分析也证实了这一点。2015年重庆市工业用地成交均价约441元/m2，而商业用地成交均价为6623元/m2，是工业用地的15倍，2016年更是高达20倍。工业用地价格低，使得投资产业地产的门槛更低，制造企业、建筑商、房地产商纷纷进入产业地产领域，想从中分一杯羹。
图1-4 重庆市2015—2016年工业和商业用地成交均价对比（元/m2）
2.招商对象
（1）产业地产的招商对象主要为企业法人
产业地产是以产业为核心，地产为载体，其目的是为了解决区域龙头企业或骨干企业的配套中小企业的生存和发展。地方政府在鼓励和扶持产业地产发展的同时也给予了限制，特别是在招商对象上，政府明文规定必须是企业法人才有资格购买厂房物业，并且要求在规定时间内将企业营业执照、组织机构代码证和税务登记证的注册地迁入购买物业所在地的工商局和税务登记机关，保证企业真实入驻，为当地政府带来产值、税收和解决劳动力就业。
（2）商业地产的招商对象为公司法人或自然人
商业地产的招商对象除了公司法人外，还有自然人。自然人购买的用途可以自用也可以投资，同时也没有企业营业执照、组织机构代码证和税务登记证的注册地必须迁入购买物业所在地的硬性规定，相比产业地产，商业地产在招商对象上更灵活、更开放。
3.产品形态
一切房地产的产品，最终都是为用户设计与服务的。不同的客群，需求也会有差异。
（1）软硬件条件是产业地产产品设计的关键
制造企业选址包含两个环节：选位和定点。选位是针对大的区域范围，而决定其定点到一个项目，其关注的是该项目设计的软硬件环境是否满足其要求。
硬件条件是否能达到要求，直接影响了企业的进驻决策，如果其硬件需求的某一项不能被满足，就会导致企业无法入驻，甚至不考虑购买。
例 某一区域机械加工类企业多，基本要求层高8m以上、不能上楼，而某项目却建设5~6层工业楼宇，底层层高不足6m，导致大部分企业被排除在外，该项目的招商也很难推进。再比如，某项目未将平面与立体物流交通衔接，导致货物到厂区之后，需多次搬运才能进入货梯，增加了成本，这也导致项目产品的滞销。
软件条件主要关注的是对人和企业服务两方面：
对人的服务主要是指基本配套生活设施与活动空间，满足企业员工及管理人员的食宿与娱乐需求。
对企业的服务主要是指为企业提供的各类服务平台，在产品设计时，需要考虑这部分的需求，并预留空间去解决。
图1-5 产业地产产品设计的软硬件
（2）内外部条件的规划是商业地产产品设计的关键
与产业地产类似，商业地产的规划也必须满足硬件环境，包括层高、开间与进深、面积与形状、上下水、配电、燃气与烟道等，主要满足不同业态组合的需求。由于商业地产往往是规划不同业态的组合及人流动线等，因此每个商铺的设计都会有所区别，平面规划也更加复杂。除内部环境外，商业地产产品还关注外部的可视性，包括标牌位置、引导牌等。
（3）产品设计的不同使产业地产与商业地产呈现出不同的表现形态
产业地产与商业地产的产品形态差别较大。产业地产的主要产品有低层独栋厂房、多层工业楼宇、科技园区和总部基地等，依据生产与办公比重的不同，还有众多衍生产品，具体可参照中经研究出品的产业地产产品线系列（详见本书第五章）。
商业地产的主要产品则包括社区底商、商业街、shopping mall，以及各类专业市场等。
图1-6 产业地产与商业地产的不同产品形态
4.招商渠道
（1）产业地产招商注重的是“点”
鉴于国内大多城市的地方政府在产业地产的招商对象上必须是企业法人的规定，限制自然人投资，因此，产业地产的目标客户主要为企业主，目标客户相对小众，如果大规模地在报纸、电视广告上进行广告轰炸，往往效果较差，很难将项目信息准确地传递给目标企业。
（2）商业地产招商注重的是“面”
商业地产的目标客户更为广泛，除了企业法人外，还有个体投资者。因其自用和投资的双重属性，采用大众的渠道往往可以取得较好的效果。
5.后期运营
目前，国内真正可称之为产业地产运营商的企业很少，大部分产业园区开发销售后，后续运营无以为继。而国外成熟的产业地产项目，其运营的收益相当可观，而且运营的收益是长期收益。
相对于商业地产，产业地产的运营更为复杂。中小型制造企业是产业地产的主要服务对象，围绕企业的发展，可提供的服务更加多元，比如融资服务、人力资源服务、综合政务等，而商业地产的服务却相对固定。
同时，由于产业服务更加多元化，对运营者的素质和专业化程度要求也更高。懂地产的人不一定懂产业，懂产业的人不一定懂地产。因此，产业地产的运营需要整合各方资源，产业地产的运营者也需要对企业的运营和未来的发展有准确的把握。
同样，由于产业服务的多元，运营的赢利也更加丰厚。商业地产的运营主要靠租金收益，产业地产的赢利除租金收益外，增值服务收益也是重要手段。
6.政策扶持
产业地产主要针对中小型企业，一方面为中小企业提供发展的空间与服务，助力中小企业的成长，以此带动当地经济发展、增加就业岗位；另一方面能够促进土地的集约使用，保护地区生态环境。因此，各地政府制定了一系列优惠政策，鼓励产业地产的发展，例如减免建设配套费和人防费、给予入驻企业税收减免和租金补贴等。而商业地产由于赢利能力更强，适宜市场化运作，几乎没有相应的政策优惠。
除政策优惠外，政府为避免产业地产的商业化，在产业地产规划方面出台了相应的政策，使之与商业地产区分开来。
例 重庆市标准厂房要求建筑密度不低于40%，绿化率不超过30%，生活配套占地面积不超过总占地面积的7%，在产权分割上一般只能分层或分栋分割。
此外，政府对入驻产业地产的企业也有相应的政策优惠，这些都直接提升了产业地产项目的吸引力。