前言

2005—2018年，我国的房地产行业和信托行业均迎来了规模的快速增长，信托为房地产行业的发展提供了必要的资金支持。反过来，我国房地产市场的蓬勃发展又为信托行业的发展提供了载体；房地产信托业务在信托公司的总业务量中占有较大比例，并成为信托公司利润的重要来源。

房地产信托作为信托公司业务的重要组成部分，是信托公司极为重视的一项业务。收益往往是与风险相伴随的，有收益就有风险；且房地产行业还经常处于国家调控之下，不确定性较其他行业更大。信托公司作为非银行金融机构，其本身就是经营风险的。因此，对于房地产信托项目，信托公司要做好风险管控，将其自身收益最大化，将其自身风险最小化。从风险管理的角度出发，做好风险的源头管理是最有效的。就房地产信托项目而言，把好决策关，选择好房地产信托项目，将不合格的房地产项目排除在外，从源头上控制风险，是信托公司开展房地产信托业务的第一要务。

在2018年之前，我国信托业规模增长迅速。但是，在高速增长的同时，也存在业务结构不合理，事务管理类信托和债权融资类信托占比过大，股权投资类信托占比较小。因此，信托公司也存在调整业务结构，实现转型升级的需求。对于房地产信托项目，信托公司可以改变以前的单纯债权融资模式，实施真正的股权投资，在获取融资收益的同时获取房地产项目的开发收益。在真正股权投资的情况下，信托公司需要设计好与房地产开发商的利益分配机制，激励开发商努力工作，积极为项目利润最大化贡献其智慧。在此过程中，信托公司还需要加强主动管理，以达到过程风险管理和提升项目收益的目的。

本书在信托业积极谋求转型发展的阶段出版，对于信托公司房地产信托业务的创新发展具有较强的指导意义。本书是在中铁信托博士后创新实践基地和西南财经大学的支持和帮助下完成的，凝聚了相关人员的集体智慧。