前言

房改以来尤其是土地使用制度深入改革之后，我国房地产市场迅速发展，对拉动国民经济快速增长和改善城镇居民居住水平起了很大作用。但同时房价和地价以较快的速度上涨，抑制了国内消费需求并拉大了居民收入差距，过高的房地产价格加剧了金融风险集聚，对优化产业结构转变经济发展方式也起到了阻碍作用。以土地制度为出发点研究高房价成因的文献大都集中在定性分析，少有定量研究，且大都集中在土地价格与房地产价格的关系研究上，对其他方面的研究较少。由于土地供给制度的复杂性，已有文献主要集中在某一个局部问题的研究上，缺乏系统研究土地供给影响房价的机制，对全面认识我国高房价问题和改革土地供给制度尚未提供一个更系统、全新的思路。鉴于以上原因，本书以土地供给制度对房价波动的影响为研究对象，全面系统地进行了理论和实证分析，主要从垄断供地制度、土地批租制度、土地“招拍挂”出让制度以及土地供给政策四个方面分析这些政策或制度对我国房价波动的影响，在理论分析的基础上采用全国或城市层面的数据对上述理论分析进行实证研究。在理论和实证分析的基础上，选取有代表性和借鉴价值的中国香港地区、瑞典、德国等国家和地区，详细对比分析了它们的土地供给制度及其房地产市场的特点，以期对我国土地供给制度的改革提供一些实践思考。

本书的主要结论如下：（1）垄断供地制度下，我国的房地产市场总体上属于垄断竞争型市场，局部的房地产市场结构介于垄断竞争和寡头垄断之间，由于房地产行业上游的土地市场和下游商品住房市场均有一定的市场垄断势力，由此产生了垄断双重加价的现象。实证研究发现地方政府垄断供地制度下的高地价和政府对土地市场的管制解释了大部分的房价波动率，而居民收入增长率对房价波动率的影响不大。（2）短期内房价和地价的关系非常复杂，并不是简单的房价决定地价，相关文献土地“招拍挂”制度实施不影响房价的结论也值得商榷。由于房地产产品的特殊性质，“招拍挂”供地制度的实施在一定程度上使得房价保持了刚性，而从长期来看，在经济增长的大环境下，成本在总体上影响了房价的走势，“招拍挂”供地制度的实施使得房价总体上呈现上涨势头。短期内土地“招拍挂”制度的实施影响十分复杂。本书实证分析了长期内土地“招拍挂”实施对房价波动的影响，结果与上文理论分析一致，但不同地区之间有差异。（3）土地批租制的实施使得房地产企业产生了囤地和土地市场投机的激励，在房价、地价上涨的过程中加剧房地产企业的投机程度，投机因素又反过来带来房价和地价的新一轮上涨。同时，土地批租制使得以房租租金水平确定的真实房地产价格水平和以土地资产投机定价的房价水平相互脱离，即商品住宅市场也存在投机现象，这种投机使得土地定价脱离了房租水平，房价水平脱离了地租水平，有可能产生房价泡沫。实证研究也表明了这一点。（4）2003年实施的土地供给政策在抑制房价和地价过快上涨的过程中效果不明显，但对调整产业结构和促进土地市场发育方面有一定的积极意义。对于房价调控中的土地供给政策，理论分析认为土地供给政策和信贷政策之间存在政策短板效应，即：效率最低的调控政策决定了整体宏观调控政策的绩效。实证分析表明，2005年以来的房价调控中土地供给政策有效度明显低于信贷政策，土地供给政策的低效率决定了整体调控政策的相对低效率。尤其是打击土地投机和房地产企业囤地的政策有待优化，未来调控政策的主要方向应当着眼于土地供给政策。（5）香港地区的土地批租法律、规则，以及一些实践探索出来的新的供地制度值得中国内地借鉴学习，而一些土地供给制度弊端需要通过改革加以消除。瑞典和德国的土地制度都有独特性，尤其是从瑞典的土地租赁制度的变迁历史中得到的经验可供我国土地供给制度的改革参考。而德国特殊的地上权制度和政府对房地产市场的有效管制，对稳定房价功不可没。

综合全书的理论研究和实证分析，本书提出的政策建议如下：（1）亟待打破地方政府垄断供地的局面，针对不同区位的农村建设用地，分步骤、分情况建立相对应的、形式灵活的城乡统一的建设用地市场，同时可以探索在空间维度上和时间维度上优化配置建设用地指标。（2）针对土地“招拍挂”制度的改革完善来说，则主要应从完善相关技术程序和相关制度配套两方面着手。要改革“价高者得之”单一的出让规则，土地出让方式应合理引导房地产市场预期，同时要引入土地需求方因素，以更好地执行土地供应计划和平稳市场预期。此外，相关的法律制度配套也非常关键。（3）探索土地年租制度和土地批租制度的混合租金制度。对于新的土地混合租金制度，则要针对不同地区、不同行业的不同情况合理使用土地年租制度，对于实行土地年租制度实施相关的理论和实践问题，则可选择部分地区作为前期试点，并结合具体实践中存在的问题进一步推进年租制的优化。（4）对于房价调控中的供地政策而言，首先要提高清理闲置土地的政策有效性，同时对于整个政策体系来讲，土地政策总体效果不佳，未来的政策改善应着眼于土地政策绩效的提高，同时应注重调控政策的制度化和规范化。（5）香港地区供地制度中的一些技术程序、“勾地制度”、完善的法律法规值得中国内地借鉴，而瑞典土地供给制度中的土地租赁制度、德国不动产市场中的地上权制度和一系列住房制度应结合中国具体国情适当引入。