1.3.2　国内研究现状

1.3.2.1　土地财政对房地产价格的影响

这方面，马雪（2012）通过分析中央与地方政府的纵向财政竞争下的土地市场秩序混乱问题，认为中央政府与地方政府的财政竞争是导致城市非理性扩张、房价不断攀升的制度原因；宫汝凯（2012）将分税制改革、土地财政和房价纳入一个经济系统，通过实证分析认为分税制改革引致的扩大化的财政分权度是导致房价上涨的不可忽视的制度因素，并且土地财政是联系分税制改革和高房价的中间变量；王学龙（2012）构建了一个土地供应限制下的房地产市场均衡模型，模型认为推动房价飞速上涨，致使其脱离真实供求关系的根本原因不是地价而是土地财政；郑思齐（2011）通过实证检验分析认为控制其他因素之后，越依赖土地财政的城市、通过低价出让工业用地招商引资的城市，居住用地供给的受限程度就越高，住宅用地价格上涨的压力就越大；郭宝林（2007）认为土地出让金是影响房价的一个关键性因素，并提出改革现有土地出让金制度为年租制度的政策建议；周彬（2010）通过构建一般均衡模型发现土地财政必然推动房价持续上涨，而且地方政府具有推动房价上涨的内在激励，实证分析表明地价系数统计显著，地价对房价和成交量具有明显的影响；张双长（2010）的实证分析结果同郑思齐（2011）、周彬（2010）基本一致，陈超（2011）认为地方政府利益是地价和房价上涨的根本原因，开发商垄断是高地价和高房价的直接原因，大力建设保障房是解决房地产市场两难处境的有效手段；张小宏（2010）的理论分析也认为越依赖土地财政的城市地价和房价就越高；邓志锋（2009）用理性经济人假设分析了地方政府表现出来的房价推动行为是为了自身利益最大化，地方政府行为是房价快速上涨的一个重要原因；冯辉（2011）认为地方政府应从土地供应、价格调控、保障房建设三个方面实现角色转变从而实现稳定房价和促进政府职能转换；文桂江（2010）通过对历史上食盐价格的分析，然后嫁接到房地产市场对高房价成因进行分析，认为地方财政困难导致地方政府直接经营土地，将土地作为财政化商品，地方政府对地价的垄断、开发商对房价的垄断，导致了房价的持续上涨。李遵白（2010）认为不同利益集团之间的利益困局是导致高房价的原因，这种利益困局导致了房地产市场中的多输局面。李宏瑾（2005）认为我国房地产市场垄断程度相当严重，政府应将促进房地产市场竞争作为一项基本正常方针。杨璐璐（2012）认为受诸多因素的影响和制约，我国政府土地收入使用还存在偏离公共价值的情况，为此，必须准确界定政府的角色和职能，围绕公共利益加强政府土地收入的收支管理。乌东峰（2011）通过构建房地产企业、消费者、政府间的博弈论模型分析，认为土地财政和消费者的住房消费习惯共同推高了房价。郭宏宝（2011）运用一般均衡理论研究了财产税、城市扩张与住房价格之间的关系，土地政府垄断下的转租制度不是高房价的必然推手，政府转租土地推高房价的现实是住房市场扭曲的表现形式。当然，如果住房市场存在投机行为，那么财产税、土地租金对住房价格影响的上述结论则需要进行相应的修正。

1.3.2.2　土地储备制度对房地产价格的影响

这方面，李昊（2009）研究了土地储备制度对房地产市场的影响，突出了其对房价的作用；郝圆（2009）从土地供应量、土地供应价格、土地供应结构、土地供应节奏方面，探讨我国土地储备制度通过土地市场对房价产生的影响，并从商品房空置问题与土地储备制度相结合的角度，提出完善我国土地储备制度调控房地产市场的相关政策建议；李建建（2007）认为土地储备制度的实施伴随着土地价格快速上涨，但不能笼统地将地价上涨归咎于土地储备制度的实施；敖华（2009）深入分析了土地储备投资对房地产市场的正面影响，即在促进土地市场健康稳定发展、平抑高企的房价、优化房地产市场结构以及调节房地产业区域布局等方面发挥的重要作用；高荆民（2007）分析了土地供应价格、土地供应量和土地市场心理预期对房价的影响，认为土地供应制度对房价的影响是不可忽视的；任荣荣（2007）研究了土地供应对住房价格的作用机制，认为土地供应的确是影响住房价格变化的一个重要因素，政府的土地供应很大程度上通过影响市场参与者对未来房价的预期而作用于当前房价的变化；任超群（2011）通过实证分析表明土地供应量对住房供应量和房价有长期、稳定的影响作用，限制土地供应导致住房供应量减少，房价上涨，政府应充分发挥土地储备调节市场供应的功能，并且在决定土地供应时应有前瞻性和预见性；王松涛（2009）归纳了土地供应政策影响住房市场的“生产函数渠道”“预期渠道”和“供应效率渠道”，通过实证研究表明我国城市土地供应量与住房供给量存在显著的正相关关系，而土地供应价格和住房供给量的负相关关系不显著，土地供应对住房供给影响的“生产函数渠道”部分成立。土地供应政策可通过住房供给弹性这一“供应效率渠道”有效影响住房价格变动，紧缩的土地供应政策通过降低供给弹性而往往最终推高住房价格。此外，他认为国土部、监察部71号令是推动2004年后房价上涨的重要原因。张文新（2005）认为土地储备将在一定程度上推动我国地价上涨，为此土地储备机构应适当增加储备土地的供给量以降低地价上涨的幅度。吴朝霞（2010）通过实证分析后认为实施土地储备制度后地价对房价的影响不是决定性的。

1.3.2.3　地价对房价的影响

这方面，杜江（2010）通过实证研究分析了实施“招拍挂”制度后土地价格对房价的影响，认为地价对房价的影响具有一致性，但对各个城市而言，还存在一定的差异。李世蓉（2009）认为土地“招拍挂”出让制度提高了资源配置效率。土地“招拍挂”制度对房地产市场绩效产生了显著的影响，但不是房价快速上涨的原因。黄振宇（2011）用供需模型分析了土地供给制度、“招拍挂”制度等对地价的影响，他认为中国土地出让制度和税费制度缺陷是住宅价格快速上涨的基本原因。刘扬（2010）通过分析指出实施“招拍挂”出让制度以来，上海市房地产市场的垄断程度逐步加强，已呈现出明显的垄断特征，土地使用权“招拍挂”制度已经成为城市房地产市场的政策性壁垒。黄静（2012）利用面板误差修正模型分析了8•31大限前后房价与地价的关系，她认为房价拉动了地价，土地“招拍挂”制度的实施使得住房市场和土地市场的联动性加强，但房价上涨却不能由地价上涨来解释。王岳龙（2010）梳理了关于房价和地价的各种观点，认为地价是一种需求价格，如今的高地价是由于高房价而产生了对土地强烈引致需求的结果。而房价的影响因素十分复杂，由于容积率的调节作用，使得短期内地价对房价不产生明显影响，房价更多地与楼盘所处的区位、面临的经济形势等经济基本面因素有关。张同龙（2010）发现，房价和地价之间存在长期均衡关系，其Granger因果关系走向是房价影响地价，而不是相反。也就是说，房地产的总需求扩张仍是此阶段房价上涨的根源，所谓地价推涨房价的说法得不到实证支持。罗玉波（2010）利用空间数据分析方法分析了地王是否有带动空间房价上涨的效应，实证研究表明这种效应是存在的。黄瑜（2010）通过实证研究发现2004—2006年，地价对房价的影响在增加且缺乏弹性，收入对房价的影响在减小但富有弹性，2007—2009年中，收入和地价对房价影响都缺乏弹性，收入支撑房价上涨渐现乏力。相对于地价，收入变化对房价的影响更大。藏波（2011）通过实证研究，“招拍挂”制度实施后的供地制度对不同级别城市之间的房价影响是不同的，无论是短期还是长期，三线城市地方对房价的影响都大于二线城市和一线城市，房价对地价的长期影响则正好是一线城市最强，三线城市最弱。任超群（2011）通过事件研究法和回归分析法分析了地价信号对房价的影响，发现在市场上涨期，正向信号与好的市场形势共同推动区域新建商品住宅价格的上涨。潘爱民（2012）通过省级面板数据实证研究发现土地价格对住宅价格的长、短期影响效应均为正，但影响力度存在区域差异。刘民权（2009）认为用地批租制度和土地出让的“招拍挂”制度构成了诱发价格泡沫的微观基础。严金海（2006）发现短期内房价决定地价，长期内二者相互影响。与协议出让方式相比，土地“招拍挂”出让通过促进土地市场的买方竞争、降低房地产增量市场的垄断性，显化土地价格的同时，低了地价对房价的影响程度。王宏新（2012）认为土地“招拍挂”制度已经偏离了制度初衷，成为地方政府牟利的工具，可以考虑通过加大国家转移支付力度、完善土地拍卖机制等削弱制度变迁的积累效应。高舒畅（2011）认为可以通过少拍多招、明确土地出让条件、推行土地出让预申请制度三种方式完善土地“招拍挂”制度。赵桂生（2011）认为“招拍挂”出让不是推高房价的主要原因，稳定房价，必须坚持公开出让土地。钟京涛（2010）认为地价快速上涨不是高房价的原因，但他同时也认为土地“招拍挂”制度有不完善之处。马小刚（2008）认为土地“招拍挂”出让制度实施的效果与理论上并不一致，并指出了造成该问题的原因是政府对“招拍挂”制度的干预。王岳龙（2010）认为“招拍挂”制度的实施使全国房价水平提高了13.2%，同时各个地区地价对房价的影响方式不同，控制不同地区的房价应该采取不同的有针对性的措施，不宜实行“一刀切”政策。胥玲（2009）认为中国房地产价格的持续上涨根本上源于旺盛的房地产需求，试图通过限制土地价格来解决房价过高的问题显得缺乏公信力。岳晓武（2005，2006）也持有与胥玲类似的观点。温海珍（2010）发现房价与地价之间存在内生性关系，相互影响的方向均为正向，并且房价处于主导地位。同时，人均可支配收入是地价的重要影响因素，同时也对房价有显著的影响作用，房价滞后期对房价的影响程度最大，说明房价的预期效应是推动房价上涨的主要原因。柴凤桐（2011）认为“招拍挂”中主要有保密措施不好，底价经常泄露、土地供应计划性差、生地出让、设置排他性条件、价款交付不及时等问题，并提出了相对的政策建议。吕光明（2010）认为土地出让方式改革对房价与地价关系影响并不大，且在长短期内房价与地价都相互影响。王岳龙（2009）认为无论是长期，还是短期，房价对地价的需求拉动作用都明显，而地价对房价的成本推动作用主要还是体现在较长时间中。陈会广（2011）认为在不完全竞争市场中，地价作为房价成本构成之一，是房价上涨的一个重要但非决定性因素；而以土地为生产要素的引致需求决定着地价受预期房价的影响更大。张小武（2005）通过实证分析认为土地“招拍挂”制度未引起地价上涨，也不是沈阳市房价上涨的原因。王振伟（2011）认为房地产市场的乱象在于其特殊的市场环境，而不是土地“招拍挂”制度。李玲（2011）发现房价的增长拉动了地价的增长，地价又对房价产生推动作用。由于开发周期的影响，地价占房价的比例与从取得土地到售房经历的时间呈负相关关系，因此，研究地价与房价比例关系应以土地购买价格与销售房价来计算比较科学，地价占房价的比例总体呈上升趋势。我国地价在房价中所占的比例偏低，说明房价存在某种程度的“虚高”。谭政勋（2012）认为非金融部门利润率的下降是导致信用扩张的内生性原因，信用游离于实体经济之外、单纯在金融系统内循环是房价上涨和波动的主要推动力。

1.3.2.4　供地政策在房价调控中的作用

王松涛（2011）利用住房存量流量模型、干预分析模型和面板数据模型分析了住房政策的干预效果并进行了评价，他发现全国性政策工具对重点城市住房价格产生了显著的长短期干预效果，同时，2004年土地交易制度改革可能是造成近年住房价格上升的主要政策因素之一。魏玮（2010）利用面板向量自回归对房地产宏观调控政策进行了分析，发现东、西部地区房地产价格受数量型工具冲击后向稳态收敛的速度慢于中部；数量型工具对西部地区房地产价格的累积效应最为显著，价格型工具对东部地区房地产价格的累积效应最大。徐利（2010）认为开发商囤地囤房、消费者投机投资和地方政府抬高地价谋取暴利成为房价不断上涨的推手，简单地强调其中任何一点都有失偏颇，以抑制房价过快上涨为核心的房地产市场调控政策的着力点应当是使用综合手段控制好上述三个环节。陈卫东（2010）认为世界上主要国家和地区在房地产调控政策中都出台法律严禁炒地炒房行为，使得住房市场和住宅土地市场中投机成分很小，在一定程度上降低了房价的过快上涨。张红利（2009）认为非市场化的土地交易制度极大程度上制约了中国房地产市场调控政策功效的发挥，在此基础上提出了相关的政策改进建议。王梅（2011）认为现有的房地产宏观调控政策陷入了“囚徒困境”之中，中央政府和地方政府就各自的利益展开博弈，现有的财税体制、土地出让体制的缺陷是导致这场博弈的原动力，要使房地产调控政策发挥效果，就必须设置双赢的共享税、将土地出让金纳入预算、建立全新的考核机制等。丰雷（2010）基于中国实践，对土地宏观调控的政策目标、主体、对象以及政策工具等进行系统分析，认为供地政策可作为土地宏观调控政策的核心，长期来看则可将深化土地制度改革作为宏观调控的重要手段，并尽量减少价格管制和行政手段的运用。任木荣（2010）通过对2003年以来的房地产调控政策实证分析后发现，2003年之后的房价上涨很大程度上源于供给不足、宽松的宏观经济政策、房价上涨的预期，其建议的政策为增加土地供给、提高开发速度和引导消费者预期。吴妍（2011）对近年来的房地产调控政策进行了实证分析，认为这一系列调控政策已经整体上发挥了作用，但要将房价稳定在合理水平，还需建立房地产宏观调控的长效机制。周晓蓉（2012）利用面板数据分析了税收政策、土地政策、金融政策对房地产价格的影响，结果发现三种调控政策与房价变动之间均不存在稳定的长期均衡关系，但在短期层面上，税收政策是引致房价波动的Granger原因。杨继波（2007）总结了我国自2004年以来的土地调控政策，通过近几年的土地政策作用、效果等分析，说明了政府采取政策的及时有效，同时也指出在调控过程中出现政府角色定位混乱等问题，进而提出了强化土地供应管理，完善土地“招拍挂”制度等政策的系列建议。辛园园（不动产年会论文）将35个大中城市按区域和用地政策进行分类，并对这些不同类别城市的土地调控政策效果进行了分析并提出了相关的政策建议。李成（2011）采用基于DSGE模型的模拟分析和基于VAR-GARCH（1，1）-ABEKK模型的溢出效应检验发现，在运用货币政策调控房地产市场时应以数量型工具为主，同时由于数量型工具调控下房地产市场波动可能对宏观经济产生较大的冲击效应，使得宏观调控不能忽视价格型工具的作用。吴焕军（2011）实证分析了土地政策及其不同手段对房地产市场的影响，认为土地政策只对房地产供应方面的作用较为显著，但存在滞后性，而对房价的作用较小。因此，土地政策整体上在房地产调控中的作用有限，需要与其他政策组合起来进行运用。张伟（2006）基于住房市场模型——Poterba住房模型分析2003年以来的房地产调控政策，认为在政策的实际运用过程中，要根据一个时期宏观调控的目标，考虑各项调控措施之间的抵消作用和叠加效应以及各项措施取得效果的快慢，使调控措施的效果达到最佳。周冰（2012）认为数量型货币政策工具比价格型货币政策工具在调控当前中国房价时更加有效，调控房价的重点在于从严控制货币供应量、降低地方政府对土地财政的依赖，同时建成多元化的住宅供应体系。刘应杰（2012）介绍了德国房价不涨的调控经验，并对抑制过快上涨的中国房价提出了相关政策建议，汪建强、黄聚河、付颖哲也做了类似的对比分析（2011，2010，2011）。郭志远（2012）认为2008年以来的房地产调控政策有了初步的效果，应当继续坚决控制投资投机需求，加强房地产市场监管，加大保障性住房的建设与制度完善。邹士年（2012）认为不合理的土地政策和土地制度是高房价的重要原因，建议改革现有的土地出让制度以平抑房价。陈浪南（2010）通过实证分析发现我国房地产价格互动存在空间滞后效应和时间滞后效应，且城镇居民可支配收入、信贷扩张、土地价格和房屋竣工面积是影响我国房价的重要因素。刘江涛（2012）通过理论分析认为限购政策的作用大小与市场对政策不确定的预期紧密相关，市场预期管理对于稳定房价具有关键作用。曹军新（2012）认为制度缺失核心功能导致房地产调控地方总负责制运行效率低下，应建立和完善垂直管理部门的房地产调控合作机制，形成中央政策在地方的执行合力。同时加快财税、土地供应制度和相关金融制度的配套改革。项卫星（2007）通过供求理论和实证分析2003年以来不合理的抑制供给的房地产宏观调控政策加快了房价上涨速度。李猛（2011）则认为在楼市混沌期，调节房地产市场需求的良方在于调整货币政策，引导房价回落到合理区间的切入点在于控制货币供应量。卢驰文（2011）认为打击房产市场投机行为是治标，降低通货膨胀率和废除房地产开发商垄断城市建房的特权是治本，治理房价过快上涨问题要标本兼治，但重在治本。谭术魁（2011）通过对武汉市供地政策运行情况分析发现武汉市的土地政策调控效果明显，供地控制的刚性效果有显著作用，需求引导、价格调节也凸显出配置资源的基础性作用。

1.3.2.5　垄断供地及政府管制对房价的影响

这方面，张娟锋（2012）利用微观数据实证分析了土地微观管制政策对地价的影响，认为土地供给对住房供给在长期内有显著影响，土地供给对住房价格在短期和长期都有显著影响，通过市场预期影响当年住房价格，通过控制住房供给影响滞后1年的住房价格，政府通过调整土地出让策略、改变约束条款等策略，能影响区位住房市场价格；孟星（2006）分析了政府对城市土地市场的管制，认为城市土地市场有失灵，政府管制也同样有缺陷，现实的选择并不是非此即彼，而应该是应对同样具有缺陷的二者的。王态翌（2007）针对我国的房地产市场的竞争状况及垄断势力进行了一项实证研究，他认为贝恩的结构、绩效关系模型并不能很好地解释我国的房地产市场，房地产市场开发商之间的竞争更倾向于生产能力约束下的竞争，空间的竞争，而不是一般市场的价格竞争和数量竞争。此外我国住宅市场垄断非常严重，市场势力是价格变动的一个重要原因。陈焕（2007）认为我国房地产市场结构是属于不规模的寡头垄断，价格合谋是我国房价一直居高不下的一个合理解释。黄振宇（2010）通过对住宅市场的分析表明寡头垄断并不是导致住宅市场上涨的根本原因。杨艳琳（2008）发现中国房地产业明显地存在市场集中度与产业利润率之间呈负相关关系、与市场绩效呈正相关关系，表现为低集中度、高利润率、低市场绩效的现象。汪冲（2011）认为地方政府为了争夺国有土地供应出让中的更大市场份额和更有利位置，获得更多的垄断利润，已经产生了显著的土地供应权竞争现象。政策上则应构造目标供应量、实际收益和惩罚三者相结合的“胡萝卜加大棒”式重复博弈策略选择空间，以形成激励、约束地方政府改善土地供应的财政调整机制。柳泽民（2011）认为投机和垄断是房价非理性上涨的根本原因。赵玉琳（2011）认为政府加强管制是解决高房价的根本出路，措施有住宅分类定价、住宅分类管理、加强行业监管、一户一宅等。张立建（2008）利用利润最大化区位理论，建立房价模型分析广州市房价持续上涨的原因，他认为影响房价的主要因素是住房供给的短缺，次要原因是高成本以及严重的贫富分化。王华春（2006）指出我国存在集体土地市场与城市国有土地市场并存的二元市场结构，并存在城市国有土地出让竞争性与非竞争性并存的二元市场结构，这种土地市场二元市场结构造成了我国土地资源配置效率低下。徐华灿（2008）从土地供给制度角度分析房地产垄断经营的特点，认为供给方垄断是高房价的重要原因。高一兰（2011）认为房地产市场供给锁定型市场结构使得开发商垄断定价获得超额利润，消费者利益受损。张富田（2011）认为房地产市场之所以出现严重的泡沫，关键在于土地市场的单边垄断，构建房地产环境下中央政府和地方政府的利益博弈模型是理解房地产泡沫的关键。丰雷（2011）用修正传统的存量——流量模型分析土地供应管制与住宅价格波动的关系，发现中国的土地供应管制对住宅价格水平及波动都有显著影响，同时土地供给管制环境的宽松与紧缩影响投机行为作用的大小，当土地供应管制加强时，投机因素对房价波动的影响更大。2003年从紧的供地政策对平抑房价政策目标的实现起了负面的作用。张智（2009）从国外土地供给限制制度的视角分析了我国房地产市场，他认为土地供给限制成为本轮房地产泡沫累积的一种合理解释。邹琳华（2009）认为由于管制和垄断的存在，实际房地产开发成本将远高于有效率的成本，造成社会福利损失。他利用2004—2006年30个城市的房地产开发面板数据，构建SFA模型，估算了管制和垄断对我国房地产开发成本的共同影响。结果显示，管制与垄断显著增加了我国房地产开发的成本。黄忠（2007）认为土地出让市场中的国家垄断是合理的，二级市场的寡头垄断是造成房价上涨的根源。这是因为房价的形成过程和一般的商品不同，在寡头垄断市场中，房价不是由地价决定的，房价飞涨的根源是房地产二级市场的寡头垄断，所以要治理房价须先打破垄断。万浩华（2006）指出我国房地产业是一种区域寡头垄断类型的行业，并由此分析了房地产企业定产与定价策略，最后提出了预防房地产业合谋的相关建议。余华义（2009）通过实证分析表明严控土地供给的政策是推动地价上涨的重要外生因素，而扩张性的信贷政策也在一定程度上导致了房价的上涨。王继东（2012）通过实证分析认为房价主要由需求面决定，可以通过调整房地产业的市场集中度调控房价。余华义（2010）发现中国房价与经济基本面间缺乏稳定的对应关系，房地产宏观调控后房价向上偏离了经济基本面，且是土地政策影响了房价反映经济基本面的机制。况伟大（2005）发现规制情形下的房价和地价高于无规制情况下的房价和地价，缓解高房价的对策为：短期内增加土地供给并控制房价和地价过快上涨，长期内应抑制地价过快上涨。