1.3　国内外研究现状

1.3.1　国外研究现状

Hannah（1993）发现韩国20世纪80年代中后期房价的上涨，很大程度上是由于供给不足引起的。Wheaton（1994）认为土地供应量减少将会形成住房供给下降的预期，从而最终引起房价的上升。Hui（2004）认为土地供应的减少导致住房价格变化不是迅速的，而是一个较长的时间过程。Neng Lai同样研究了开发商的住房供给与政府土地供应量的关系，其结论是依靠加大土地供给的方法缓解住房短缺可能并不是一个较好的方法。而Tse（1998）采用土地供应量与房价的Granger因果关系检验，结果表明两者之间并不存在因果关系，这主要是因为土地供给中的漏出效应：即投入市场的土地并不会被立即投入生产。

古典经济学家李嘉图认为土地的价值由土地产品的价值所决定，而不是地价影响甚至决定房价，所以根据李嘉图的观点则：地价受房地产价格决定。不少学者的研究遵循了李嘉图的要素市场引致需求理论，比如Muth（1969）利用城市土地竞租理论分析了城市土地利用原理，按照资源配置原则，城市土地将被用于最佳最高的收入回报的用途，按照李嘉图的理论来说房价的快速上涨将极大地带动地价的上升；Grigson（1986）认为对房地产产品价格的预估是房地产企业对土地竞价的最关键原因，从这个意义上来说，房价直接决定了土地竞价价格，这里也遵循了李嘉图的引致需求理论；Tsoukis（1998）认为房价的变化至少在长期上会导致地价的变化，这同样是基于需求面价格的分析；Sullivan（2002）在《城市经济学》中也认为房价是地价上升或下降的原因而非地价上升或下降的结果；但Raymond（1998）针对香港的土地和住房销售年度数据所做的Granger因果检验分析得到的结论却是房价和地价不存在因果关系，这与上文的李嘉图理论有很大出入，但结论的差异性可能来源于研究所选取的数据样本的偶然性；Glaeser等（2002）则利用传统的回归分析方法研究了地价和房价之间的关系，他认为地价与房价之间没有较为直接的关系，但与区域经济增长速度、工资高低、人口数量等因素密切相关。而古典经济学家Smith（1976）对房地产价格与地价之间的关系进行了研究，他认为从市场供给角度来看，土地价格在一定程度上决定着房地产价格。同样Needham（1981）运用新古典经济学分析方法分析了不动产市场，他认为土地价格是影响房地产价格主要因素；Dowall（1982）通过研究新房价格的影响因素后认为土地利用密度规划和土地供给的控制是影响房价的关键性因素；Evans（1987）也较为认同Dowall（1982）的观点，他认为土地供给的诸多政策和法规限制推进了土地价格的上涨，从而在下游市场又推动了住房价格的上涨。

国外关于土地用途管制制度影响房价方面的文献较多，比如Barlow（1993）比较了英国、法国和瑞典土地利用规划、土地供给弹性和住房供给之间的关系，结果表明不同国家和地区管制和规划政策会带来不同的土地供给弹性，并认为土地供给与住房供给之间的关系相互独立，这与上文中分析的土地供给中产生的漏出效应是一致的。Allmendinger（2003）着重分析了美国的土地开发问题，由于土地制度的巨大差异，美国土地开发更大程度是一种房地产企业的行为，而美国的城市开发也呈现蔓延式增长的规律。因为土地掌握在诸多分散的土地所有者手中。理论界分析得更多的是住房建设量而不是地价对房价的影响，土地供给量和地价对房地产市场和房价的影响则更多是来源于土地用途管制和土地分区规划的间接影响。Lai等（1999）和Chiu（2007）的研究认为香港和新加坡房地产市场中政府对土地一级市场供应的垄断是推高房价的重要原因，尤其是针对香港的分析表明土地供给量减少明显推动了房价上涨且存在一定的滞后期，同时表明土地供给量与住房供应量之间并没有较为明显的关系，这在一个方面说明了香港房地产市场中的房价上涨过快可能来源于其他原因。Monk等（1996）认为微观经济分析中所采用的传统分析方法针对产品差异性巨大的房地产市场来说可能并不完全适用，因为房地产产品并不具备边际替代性，地价和房价的差异更多是因为政府对土地和住房市场进行规划管制的结果。Hui（2006）研究了香港租赁型土地供应和住房供应量之间的关系，他认为土地供给的规划管制是造成部分类型住房产品供给不足的原因，与上文的一些文献研究结论较为类似。Tse（1998）则从市场预期角度分析了土地供给和房价之间的关系，他认为土地供给量与房价间不存在固定的因果关系，房价不是对已有土地供给量做出的市场反应，而仅是对土地供给政策预期所产生的结果。Brueckner（1995）也指出土地供给在短期内可能进入开发商的土地储备而不立即进入土地二级开发环节，因此可能并不能立即影响住房市场供应，因此与上文已有文献提到的土地供给漏出效应一样，土地供给量短期内很可能影响不到房价。此外，关于土地管制对住房价格的影响，尚未形成一致的意见。一种观点认为土地供给量的管制政策限制了住房供给进而导致了房价的上涨，土地管制作为政府干预住房市场的政策是低效甚至是无效的，如Hannah（1993）、Son等（1998）、Monk等（1999）、Ihlanfeldt（2007）等。另一种观点则认为土地管制提升了土地利用效率，在增加市场供给量的同时提高了居住品质，另外政府的土地管制政策还有助于减少土地开发中的负外部性，有效地减少了市场失灵。Tse（1998）认为土地管制的目的在于确保城市开发进程与长期规划目标一致，减少土地使用中的外部性。西方市场经济国家中对于土地市场中的微观管制政策也产生了诸多影响，这些微观管制政策包括土地建设利用规划和土地分区管制等，前者对房地产市场的影响主要是通过影响住房产品的密度、高度、容积率等途径，而土地分区管制对房地产市场的影响则主要通过政府对土地开发的计划规划引导房地产开发企业的市场开发预期。这些政府微观管制政策可能会有效减少土地开发外部性，并提高土地开发价值，从而最终提高土地资源的配置效率，但也可能存在政府的过度管制或管制不足，过度管制会造成管制失灵即政府失灵，从而造成资源配置效率降低，而管制不足则产生市场失灵，同样造成资源配置效率降低。因此，政府在土地市场的微观管制政策对房地产市场的影响是较为复杂的，已有文献的研究中也出现了不同的观点，一些研究表明政府管制提高了土地利用效率，而同时另一些研究则认为政府管制给土地开发强加了一个捆绑约束，导致土地价格的扭曲，如Cho（1997）、Asabere等（2011）。