第三节 民宿业态的类型

一、按组织主体划分

民宿类型按照组织主体可以划分为独立经营型、游客参与型、行业组织型、社区服务型。

（一）独立经营型

民宿所处的位置决定了它与一般酒店的不同之处，那就是独具魅力的个性。独立经营允许经营者用足够的时间和精力进行沉淀，南非的高天成用长达十年的时间成功做出裸心乡就是一个典型案例。独家独户的民宿由于地理位置的不同，其景观也各不相同，以此而延伸的服务和项目也将更加差异化。独立经营型民宿，增加了游客的新鲜感，促进了主客之间的互动交流，这种交流因各自的不同背景而衍生出多种多样的沟通方式，有助于乡村旅馆自身的建设和服务质量的提高。此外，从政府角度考虑，独家独户的经营，有利于将发展旅游带来的实惠真正落实到农户的身上，调动了农户参与当地乡村旅游开发以及维护当地农村自然环境的积极性。但是，独立经营也容易造成民宿发展的缺陷，容易在融资、建立品牌、招人、员工培训、传播等各个重要环节遇到障碍。

（二）游客参与型

以当地农户为经营主体，让游客参与民宿的建设，不仅将城乡的互动提升到一个更高的层次，而且对目前民宿的口碑营销将起到很好的促进作用。这种共建不是基于经济利益上的共同经营，而是出于义务或者互助方面的支持，包括物质支持、技术支持、信息支持和思想上的支持。

苏州金庭镇梅园路上有一处名为香樟小院的民宿，店中的青梅酒制作，从采摘到酿制，游客都可参与其中。业者名叫朱运兆。

朱运兆说，为了让游客有良好的体验，他做的最多的就是和游客聊天，聊生活、聊未来，以及聊他们对小院的感受。对于游客提出的一些问题，他会尽可能地在短时间内解决，小到店内菜的味道，大到住房里的冲凉水温等。这些看似不经意的变化却让他赢得了不少游客的心，也让这里成为不少游客的另一个家。朱运兆说，他有时候会把自制的一些腊肠、腊鸡晒在微信上，往往会引起老顾客的共鸣，他们都会嚷着要回家来吃。

从注重与客人沟通，到让客人动手参与，这种截然不同的体验会进一步抓住游客的心。除酿制青梅酒外，朱运兆还考虑将农耕等项目也结合进来。游客在这种类型的民宿中，不仅可以欣赏美景，放松精神，还可以参与建设与创造，发挥灵感。

（三）行业组织型

东南亚国家民宿多属于这种形式。在运营方式、营销手段方面，行业组织发挥了强大作用。如对于日本的“民宿”小旅店，日本的国家旅游组织实行有效的推销，不仅在互联网上推荐这种物美价廉的家庭旅馆，还通过他们设在东京的旅游信息中心向游客进行推荐。在韩国，国家旅游组织也推荐了3家经营家庭旅馆的公司，并把旅游者和全国各地的家庭配对，让有意向的客人在网上阅读主人家的家庭资料。马来西亚旅游促进委员会也经营这方面的业务，游客可以从互联网上找到相关的信息，了解怎样到渔民家里或小村庄里和农民一起度假，还可以亲身体验渔民的生活，和渔民一起劳作。

欧洲的民宿也不例外。如法国乡村旅馆联合会的网站(http://www.gites-de-france.com)为游客在线预订量的提高做出了贡献。当游客通过网站搜索旅游目的地时，会出现该目的地所有类型的民宿。这些民宿信息量丰富，游客可以在网络上定位地理位置，观看照片以及介绍。主人会在网络上详细介绍房屋的建筑风格、历史以及当地的特色、美食等，甚至还会说明主人能讲哪几种语言，是否允许携带宠物以及是否接受银行卡、旅行支票支付等信息，为游客的选择和预订提供了极大的便利。

在国内，随着越来越多的农户参与到民宿的经营中，各种矛盾趋于恶化，如果没有一个相应的行业组织来协调各种关系，民宿的经营就有可能陷于一种无序的竞争状态。抢夺客源、恶意压价、欺诈游客，诸如此类的现象将严重影响到乡村旅游所提倡的和谐环境。在民宿发展的初期就以行业组织的形式来介入引导和加强民宿的经营管理，不仅有利于帮助经营者尽快走上正轨，而且可以为以后的从业人员培训、扩大化经营以及多元化经营提供可持续帮助，真正实现行业的规范化、和谐化并存。

（四）社区服务型

发展民宿通常更多考虑的是游客，而忽视了本地居民，将乡村社区居民整合到民宿体系中去，可以带来不同的发展视野。

台湾南投县桃米村采用参与式的社区服务型模式，让村民一起参与来营造自己的民宿发展氛围。游客来到桃米村不仅仅可以住到有趣的房子，还可以向村民学习有关青蛙、蝴蝶等的生态知识。桃米村的村民们称自己是知识经济的服务员，并不认为自己只是在搞民宿，也不仅仅是在做乡村旅游，他们更是在从事知识经济服务业。在英国，这种将民宿和当地的邮政代办点、小商店建设结合起来的综合服务模式，已经取得了积极的效果。一方面，经营者可以获得邮政项目和商店项目的政府资助金，因此较为容易解决民宿的启动资金；另一方面，社区居民的邮件来往、生活物品购买、干洗衣服甚至DVD的租用也都可以在民宿里得到解决。作为我国新农村建设的特色，乡村图书馆以及医疗机构的设置，也可以尝试与民宿建设相结合，这样不仅能同时为游客和居民服务，而且还可以为游客提供一个与社区沟通的良好平台。

二、按经营方式划分

民宿类型按照经营方式可以划分为独立经营型与合作经营型。

（一）独立经营型民宿

这一类又可以分为自己经营与出租经营、主业经营与副业经营。自己经营由一个家庭空出几间房屋作为客房出租经营，经营者利用自有房屋，为游客提供富有浓厚人情味、个性化的服务。这种方式在主要旅游景点比较常见。如北京什刹海附近的四合院民宿，广西阳朔和拉萨、丽江的民宿。出租经营的民宿是一种民宿经营的两权分离模式。如浙江杭州的青芝坞民宿集聚地，主要由外地人租赁经营，其中温州人超过1/4。

主业经营民宿，也就是经营民宿是经营者的主业。虽然台湾关于民宿的管理办法中定义的民宿是“以家庭副业经营”，但大陆民宿规模庞大，种类众多，现有的许多民宿早已不局限于传统民宿的定义了。以主业经营的民宿，其大部分房屋都用来出租；发展较为成熟的民宿一般都推出了自己的品牌，民宿价格相对稳定，客源市场也相对广泛。这类民宿现有许多，如一些景区内民宿、特色青年旅社等，经营者利用自有资产或租赁房屋，为游客提供富有浓厚人情味、个性化的服务。

（二）合作经营型民宿

对于合作经营的民宿如何分类，不同学者意见迥异，见表2.2。

目前，看法趋于一致的模式主要有如下几种。

1.“公司+农户”模式

一些富有实力及看好投资地旅游业发展的企业，与当地政府达成协议，统一管理与建设；这些企业依托当地独特的资源，租赁当地富有特色的房屋，并将当地房屋主人吸收进来，再与房屋主人、经营者签订合同。目前这种模式常见的有两种途径：一是全托管式出租。业主把出租房屋托管给服务的机构，租赁期一般为一年，让其代为出租并进行全权管理，不论出租价格高或者低，每年或每月从该公司领取固定的房屋出租费用。二是加盟式出租，即加盟开办民宿的机构，按时缴纳加盟费用和一部分保证金，可以享受到公司专业化服务和管理，同时还可以共享客户资源。

浙江奥美力文化传媒有限公司在2013年租下了浙江温州大罗山盘垟村的57幢石房，整体改造为一座生态绿色的盘云谷文化创意村。盘云谷的运营模式参照酒店式公寓的做法，改造好的民宿拥有自己“房东”，房东可以自由使用石屋，空置时则由文化村统一管理出租。每幢拥有4~5个房间，双休及节假日入住按整幢出租，价格在2500~3000元/幢；而平时则在2000~2500元/幢。盘云谷文化创意村的57幢石房57个民宿各有其主人，通过文化村统一打理，以加盟式出租获得发展。这类民宿往往对农户提供统一培训、统一管理，鼓励当地居民积极参加旅游活动，发挥他们对本地区资源文化了解的优势，为游客提供统一服务。而公司主要负责旅游地设施建设与维护，对外营销宣传，吸引游客。公司与农户互为依托，共同促进旅游业发展与当地文化的保护，促进经济增长。

2.“农户+农户”模式

在乡村旅游发展早期，一些富有头脑的农户或居民瞄准市场，率先开办民宿。随着旅游的发展，一些经营成功的民宿就会形成辐射效应，带动其他农户也加入进来。这种模式的优点是可以为游客提供真实的旅游体验，可以满足游客入住民宿的初衷。但这种民宿模式通常难以形成产业，带有一定的市场自发性，服务标准难以规范且经营规模较小。

3.“政府+农户”模式

由政府统一引导，大力支持和引导当地居民参与旅游活动。当地居民直接利用或改造自家房屋，用于开发民宿。当地政府为民宿开发提供一定的基础保障，如建设基础设施等。同时制定民宿经营规范，进行市场监管、市场协调。农户独自经营或合户经营。促进民宿经营者不断开发新的旅游产品，形成自己的特色，不仅能增加就业机会、利用闲置资源、促进当地经济的发展，还可以促进当地特色资源与文化的传承。如成都郫县“农家乐”休闲村落，以农户为接待单位，利用田园景观、自然生态等资源，以农业体验为特色。西藏林芝利用援藏资金扶持建设的民宿村落也属于该种类型的经营方式。在这种模式下，政府也会借助于外力，引进旅游公司经营，发展出“政府+公司+农户”的模式。如淳安千岛湖打造的特色民宿是委托流转型，通过招商将古村落出让给民宿投资集团经营。

4.“政府+公司+社区+农户”模式

这类民宿的特点是：政府负责基础设施建设与维护，负责制定民宿经营规范与相关政策；旅游公司在获得当地政府授权后，与社区(如居委会)合作，动员居民参与旅游开发，由旅游公司统一管理，社区辅助管理；居民通过接受旅游公司的统一培训，学习一定的理论知识和技能，参与民宿经营与相关旅游活动，由旅游公司统一支付薪水。

三、按功能或主题特色划分

现代人们的旅游活动越来越重视旅游体验，为了迎合游客的需要，民宿经营者大多会为游客提供个性化体验。随着民宿的发展，越来越多的民宿拥有独特的主题。根据民宿的功能或主题不同，民宿的类型也不同。这种分类在我国台湾地区表现最为明显。台湾民宿经营者巧妙地将当地的自然人文环境因素、创意及美学元素融入民宿的装饰设计中，从而打造出异域风情主题、个性主题等匠心独具、特色鲜明的民宿产品，实现民宿产品的多样化发展。如台湾的南投清境农场定位于音乐主题民宿，不仅汇集了17个国家和地区的旅游素材，而且拥有顶级的音响设备和3000多张经典音乐的CD，已然成为音乐发烧友的首选之地。

张延等按功能及体验将民宿分为五种。①农家体验民宿：农林牧渔体验加工活动。②工艺体验民宿：刺绣、雕刻、剪纸等。③民俗体验民宿：祭祀祭典、民俗节日、民俗礼仪传说等。④自然体验民宿：采集制作标本、烧烤、采集草药等。⑤运动体验民宿：登山、涉水、滑雪、骑马等。

李忠斌等以武陵山区利川特色村寨为例，在分析其发展优势、发展现状的基础上，提出了“民宿+”的发展思路，将武陵山区利川特色村寨的民宿按照主题划分为民宿+自然生态、民宿+民风民俗、民宿+村寨科考、民宿+运动休闲、民宿+健康养老。这一发展模式为其他民族地区特色村寨产业的发展提供了新的思路。

杨欣等、张延等按主题特色将民宿分为七种。①自然风光民宿：这种民宿处于富有特色的自然景观之中或将富有特色的自然风光搬进其中，使游客贴近大自然，为游客制造身临其境的体验。②历史文化民宿：不论是装修还是提供的服务都富有浓郁的历史文化氛围，为游客提供穿越时空的体验。③异域风情民宿：充满浓郁的异域风情，给游客耳目一新的感受。④温馨家庭民宿：装修设计充满家的感觉，让游客感受到温馨的氛围。⑤名人文化民宿：利用名人效应，将政界或学术界、文艺界名人居住或停留的地方进行改造，反映名人的活动及经历；将名人使用过或钟爱的物品作为房间的装饰品，满足游客特殊的情感需要。⑥艺术特色民宿：音乐、美术、工艺、建筑等都可以作为这类民宿的背景主题，它富有浓郁的艺术气息，可以熏陶人们的艺术修养。⑦个性主题民宿：这类民宿建筑风格及服务都充满个性化，一般针对某一类特殊目标市场，如专门为儿童设计的H ello Kitty主题民宿。

另外一个比较有参考价值的分类是品途商业评论根据主题将民宿分为农业体验型、民俗体验型、度假休闲型、艺术体验型、自助体验型五大类，如表2.3所示。个性化经营和服务是民宿的主要特征，民宿通常在建筑、装修、设施方面具有浓厚的地方特色或店主个人特色。在服务项目上，通常有洗衣服、做饭、烧烤、采摘、进行集体活动等，这些自助式的项目使游客参与与众不同的旅游环节，增加其个性化体验。