第二节 我国土地使用制度
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1下列用地中，应通过出让方式取得建设用地使用权的是（ ）。[2012年真题]
A．旅游用地
B．国家机关用地
C．公益事业用地
D．城市基础设施用地
【答案】A
【解析】《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。BCD三项，国有建设用地使用权划拨的范围包括：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
2商业用地不能采取（ ）方式出让。[2010年真题]
A．招标
B．拍卖
C．挂牌
D．协议
【答案】D
【解析】《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。协议不属于公开竞价方式。
3甲公司按法定出让最高年限取得了某住宅建设用地使用权，4年后该土地上建成的住宅出售时，其占用的使用权剩余使用期限为（ ）年。[2011年真题]
A．46
B．56
C．66
D．70
【答案】C
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。题中，该住宅占用的使用权剩余使用期限为：70－4＝66（年）。
4甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权剩余使用年限为（ ）年。[2010年真题]
A．37
B．40
C．47
D．50
【答案】A
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。题中，甲公司3年后建成度假村，则该度假村的土地使用权剩余年限为：40－3＝37（年）。
5甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是（ ）年。[2007年真题]
A．25
B．27
C．35
D．38
【答案】A
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为40年。题中，乙公司取得的该宗土地的使用年限为：40－2－13＝25（年）。
6甲公司以挂牌方式取得一居住用地的使用权，出让年限比法定最高年限少18年，闲置1年后动工建设，建设期1年，则购房人获得的土地使用年限是（ ）年。[2006年真题]
A．50
B．51
C．52
D．70
【答案】A
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，居住用地使用权出让最高年限为70年。题中，该购房人获得的土地使用年限为：70－18－1－1＝50（年）。
7住宅建设用地使用权期间届满，法律规定（ ）。[2012年真题]
A．可以续期
B．自动续期
C．申请续期给予批准
D．由国家无偿收回
【答案】B
【解析】根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。
8除法律、法规另有规定外，以（ ）方式取得的国有建设用地使用权没有使用期限的限制。[2011年真题]
A．出让
B．租赁
C．抵押
D．划拨
【答案】D
【解析】《城市房地产管理法》第二十三条规定，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
9关于国有建设用地使用权出让最高年限的说法，错误的是（ ）。[机考真题]
A．体育馆用地50年
B．多层住宅用地60年
C．百货商场用地40年
D．学校教学楼用地50年
【答案】B
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。多层住宅用地属于居住用地，使用权出让最高年限为70年。
10国有建设用地使用权出让金的实质是（ ）。[机考真题]
A．一定年期国有建设用地的出让价格
B．向受让人收取的包括已投入部分的全部价款
C．受让人在使用期末支付的使用期间的地租
D．向受让人收取的土地开发费用
【答案】A
【解析】国有建设用地使用权出让金，简称出让金，是指国有建设用地使用权的受让者，一次性或分期提前支付整个使用期间的地租，其实质是一定年期国有建设用地的出让价格。
11国有建设用地不包括（ ）。[机考真题]
A．宅基地
B．国有农用地
C．军事设施用地
D．经过乡村的铁路用地
【答案】A
【解析】《物权法》规定，集体土地使用权可分为两种：第一种为农地使用权（现行规定为土地承包经营权、自留地和自留山使用权），农地包括耕地、其他农业用地、用于农业开发的荒地等；第二种为农村建设用地使用权，农村建设用地包括宅基地、集体企业和公益用地等。集体土地使用权的权能要符合保护耕地和保障农业发展的要求；宅基地只限个人使用；处分权能仅限于经集体经济组织允许后使用权可在集体经济组织内部流转。
12土地使用者在发生下列（ ）行为时，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议，相应调整土地使用权出让金。
A．土地使用权的出让
B．土地用途的变更
C．土地使用权的作价出资
D．土地使用权的入股
【答案】B
【解析】土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
13下列关于国有土地使用权出让的表述，不正确的是（ ）。
A．国有土地使用权出让的主体是国家
B．国有土地使用权出让体现的是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间权利义务的经济关系
C．国有土地使用权出让体现的是国家以社会管理者的身份与土地使用者之间行政法律关系
D．国有土地使用权出让方与受让方必须签订土地使用权出让合同
【答案】C
【解析】《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。采取招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。C项，国有土地使用权出让体现的是经济关系而不是行政法律关系。
14旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取（ ）等公开竞价的方式出让。
A．招标、挂牌
B．招标、拍卖
C．拍卖、挂牌
D．拍卖、协议
【答案】B
【解析】《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
15非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（ ）申请续期。
A．6个月
B．9个月
C．1年
D．2年
【答案】C
【解析】《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。按照现行法规，非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金等费用。
16国有建设用地（ ）是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
A．出让
B．使用权作价出资
C．租赁
D．使用权入股
【答案】C
【解析】国有建设用地租赁是指国家将国有建设用地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
17国有土地的短期租赁年限一般不超过（ ）年。
A．2
B．4
C．5
D．7
【答案】C
【解析】国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年。
18国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，应当向登记机构申请（ ）。
A．变更登记
B．预告登记
C．注销登记
D．转移登记
【答案】A
【解析】国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，应当向登记机构申请变更登记。变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（ ）。[2009年真题]
A．商业用地
B．旅游用地
C．娱乐用地
D．商品住宅用地
E．廉租住房用地
【答案】ABCD
【解析】目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
2下列建设用地中，法定出让最高年限为50年的有（ ）。[2011年真题]
A．纺织厂
B．普通商品住宅
C．私立学校
D．旅游度假村
E．高尔夫球场
【答案】AC
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。AC两项，纺织厂属于工业用地，私立学校属于教育用地，法定出让最高年限为50年。
3下列关于划拨土地使用权的表述中，错误的有（ ）。[2008年真题]
A．划拨土地使用权均是无偿取得的
B．划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制
C．国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物应适当给予补偿
D．划拨土地使用权未经许可不得转让
E．划拨土地使用权出租无须批准
【答案】AE
【解析】A项，划拨国有建设用地使用权包括土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。BDE三项，除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。C项，国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。
4下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有（ ）。[2009年真题]
A．商品住宅小区用地
B．加油站用地
C．县人民公园用地
D．军事设施用地
E．造纸厂用地
【答案】CD
【解析】《城市房地产管理法》第二十四条规定，下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
5国有土地有偿使用的方式包括（ ）。
A．国有建设用地使用权出让
B．国有土地租赁
C．国有建设用地使用权作价出资
D．国有建设用地使用权转让
E．国有土地征收
【答案】ABC
【解析】我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。除国家核准的划拨土地可以无偿使用外，其他国有土地的使用均应以有偿使用方式取得。国有土地有偿使用方式包括：国有建设用地使用权出让、国有土地租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）和授权经营。
6下列建设项目用地中，属于可采用划拨方式供给的是（ ）。
A．商业用地
B．工业用地
C．教育用地
D．娱乐用地
E．军事用地
【答案】CE
【解析】下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律和行政法规规定的其他用地。
7国有建设用地使用权出让的方式有（ ）。
A．招标
B．拍卖
C．划拨
D．挂牌
E．协议
【答案】ABDE
【解析】土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
8应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让的有（ ）用地。
A．工业
B．娱乐
C．商业
D．军事
E．旅游
【答案】ABCE
【解析】《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
9关于土地使用权出让最高年限，正确的表述有（ ）。
A．居住用地90年
B．工业用地70年
C．教育、科技、文化卫生、体育用地50年
D．商业、旅游、娱乐用地50年
E．综合用地50年
【答案】CE
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。
10《国有建设用地使用权出让合同》包括的条款有（ ）。
A．土地界址、面积
B．解决争议的方法
C．土地用途
D．不可抗力的处理
E．使用期限
【答案】ABCE
【解析】采取招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；②土地界址、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的方法。
11依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权（ ）。
A．一律不得转让
B．经批准可以出租
C．可以直接抵押
D．必须按法定的程序办理手续
E．除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制
【答案】BDE
【解析】国有建设用地使用权划拨的特征包括：①以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。②划拨土地使用权包括土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用和无偿取得两种形式。③除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。④取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。⑤在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。⑥未经批准，划拨的国有建设用地使用权用途不得改变。
12土地使用权转让包括下列（ ）行为。
A．出售
B．抵押
C．交换
D．赠与
E．出资
【答案】ACD
【解析】《出让转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
13我国全面推行城镇国有土地有偿使用制度，实行城镇国有土地使用权（ ）的制度。
A．无偿
B．有偿
C．无限期
D．有限期
E．可流动
【答案】BDE
【解析】国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，在全国范围内全面推行城镇国有土地有偿使用制度改革，实行城镇国有土地使用权有偿、有限期、可流动的制度。
14我国国有土地供给实行（ ）两种方式。
A．有偿使用
B．划拨
C．国有土地租赁
D．国有建设用地使用权作价出资
E．国有建设用地使用权出让
【答案】AB
【解析】我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。除国家核准的划拨土地可以无偿使用外，其他国有土地的使用均应以有偿使用方式取得。国有土地有偿使用方式包括：国有建设用地使用权出让、国有土地租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）和授权经营。
15下列关于国有建设用地使用权的说法中，正确的是（ ）。
A．土地使用者应在合同签订后30日内支付全部出让金
B．工业用地有两个以上意向用地者的，应当采取协议的方式出让
C．土地使用者在经得出让人的同意之后方可改变合同约定的使用用途
D．土地使用期满，土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款
E．通过行政划拨取得的土地使用权，在有偿转让时需补交土地出让价款
【答案】DE
【解析】A项，按照现行规定，土地使用者应在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。B项，《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。C项，土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意。
16国有土地有偿使用的方式主要有（ ）。
A．国有土地租赁
B．国有土地划拨
C．国有土地使用权作价入股
D．国有土地使用权作价出资
E．土地使用权出让
【答案】ACDE
【解析】我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。除国家核准的划拨土地可以无偿使用外，其他国有土地的使用均应以有偿使用方式取得。国有土地有偿使用方式包括：①国有建设用地使用权出让；②国有土地租赁；③国有建设用地使用权作价出资（入股）和授权经营。
17农村集体土地制度改革试点的主要任务是（ ）。
A．完善土地征收制度
B．建立农村集体经营性建设用地入市制度
C．改革完善农村宅基地制度
D．统筹城乡发展，促进农村经济飞速增长
E．建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制
【答案】ABCE
【解析】2015年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着我国农村集体土地制度改革进入新阶段。农村集体土地制度改革试点的主要任务是：①完善土地征收制度；②建立农村集体经营性建设用地入市制度；③改革完善农村宅基地制度；④建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。
三、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
（一）
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过招标的方式取得一宗国有建设用地的使用权，土地用途为商业，因故闲置1年后申请办理了建设工程施工许可证，3年后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业（以下简称乙企业）。[2012年真题]
1甲企业转让给乙企业的标的为（ ）。
A．建设土地使用权
B．房屋承租权
C．房屋所有权
D．土地所有权
【答案】AC
【解析】《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。本题中，甲企业将开发的项目转让给乙企业，该项目所占用范围内的土地使用权同时转让，即转移的标的为建设土地使用权和房屋所有权。
2乙企业取得建设用地使用年限最高为（ ）。
A．36
B．37
C．46
D．47
【答案】A
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，商业用途的国有土地建设用地使用权出让最高年限为40年，甲企业已使用4年，乙企业取得建设用地使用年限最高为36年。
（二）
Z县某房地产开发公司B，拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设工期为10个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为2000万元。同时通过招标方式，选择了D监理单位。
1依据国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括（ ）。
A．拍卖方式
B．招标方式
C．协议出让
D．挂牌出让
【答案】ABD
【解析】《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，将交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
2依据国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为（ ）年。
A．30
B．40
C．50
D．70
【答案】B
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。本题中，该地块进行商业开发，土地使用权出让的最高年限是40年。
（三）
W房地产公司于2015年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2016年5月1日才开始动工建设。同时W房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
1该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为（ ）年。
A．55
B．60
C．65
D．70
【答案】D
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。
2W房地产公司要想改变该项目部分土地用途，必须取得（ ）的同意。
A．出让方
B．B市人民政府城市房地产管理部门
C．B市人民政府城市土地管理部门
D．C县人民政府城市规划行政管理部门
【答案】AD
【解析】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
3根据规定，W房地产公司取得上述土地使用权，不可能采取的出让方式是（ ）。
A．招标方式
B．拍卖方式
C．协议出让方式
D．挂牌出让方式
【答案】C
【解析】目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，协议出让国有建设用地使用权是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。由协议出让的定义可知，其出让方应该是国家，故W房地产公司不能以此方式出让土地使用权。