2Z201040　建设工程物权制度

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．建设用地使用权自（　　）时设立。[2017年真题]

A．土地交付

B．转让

C．登记

D．支付出让金

【答案】C

【解析】建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立，登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

2．下列权利中，属于用益物权的是（　　）。[2016年真题]

A．船舶抵押权

B．房屋租赁权

C．土地所有权

D．建设用地使用权

【答案】D

【解析】用益物权，是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

3．根据《物权法》，土地承包经营权属于（　　）。[2014年真题]

A．所有权

B．用益物权

C．担保物权

D．准物权

【答案】B

【解析】用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

4．建设用地使用权转让的，使用期限由（　　），但不得超过建设用地使用权的剩余期限。[2012年真题]

A．法律直接规定

B．当事人约定

C．出让人决定

D．受让人决定

【答案】B

【解析】《物权法》第一百四十四条规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

5．甲房地产公司在A地块开发住宅小区，为满足该小区住户观景的需要，便与相邻的乙工厂协商约定，甲公司支付乙工厂800万元，乙工厂在20年内不在本厂区建设15米以上的建筑物，以免遮挡住户观景。合同签订生效后甲公司即支付了全部款项。后来，甲公司将A地块的建设用地使用权转让给丙置业公司。关于A地块权利的说法，正确的是（　　）。[2015年真题]

A．甲公司对乙工厂的土地拥有地役权

B．甲公司对乙工厂的土地拥有担保物权

C．甲公司约定的权利自合同公证后获得

D．甲公司转让A地块后，丙公司不享有该项权利

【答案】A

【解析】A项，地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。甲公司为了住户观景的需要即提高使用效益而与乙工厂约定在其厂区20年内不得建设15米以上的建筑物，因此，甲公司对乙工厂的土地拥有地役权。B项，担保物权是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。地役权属于用益物权，而非担保物权。C项，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。D项，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

6．关于不动产物权设立的说法，正确的是（　　）。[2015年真题]

A．不动产物权的设立应依法登记

B．不动产物权的设立属自愿登记

C．不动产物权的设立自合同成立之日时生效

D．不动产登记由合同签订地的登记机构办理

【答案】A

【解析】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

7．关于不动产物权设立的说法，正确的是（　　）。[2014年真题]

A．经依法登记，发生设立效力

B．合同签字盖章，发生设立效力

C．依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记

D．未经登记，不动产交易合同无效

【答案】A

【解析】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

8．当事人之间订立转让不动产物权的合同，未办理物权登记的，除法律另有规定或者合同另有约定外，（　　）。[2013年真题]

A．合同不生效

B．合同无效

C．合同终止

D．不影响合同效力

【答案】D

【解析】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

9．根据《物权法》规定，一般情况下，动产物权的转让自（　　）起发生效力。[2009年真题]

A．买卖合同生效

B．转移登记

C．交付

D．买方占有

【答案】C

【解析】《物权法》第二十三条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

10．全民所有制企业的经营权属于（　　）。

A．自物权

B．用益物权

C．担保物权

D．债权

【答案】B

【解析】用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。此时，单位或者个人就成为用益物权人。因不动产或者动产被征收、征用，致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。全民所有制企业的经营权在性质上属于用益物权。

11．国有建设用地使用者依法对土地享有的权利不包括（　　）。

A．占有权

B．使用权

C．收益权

D．所有权

【答案】D

【解析】建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。国有建设用地使用权属于用益物权，系权利人对国家所有土地占有、使用、收益的权利。

12．某建设单位为方便施工现场运输，借用项目相邻单位道路通行，双方约定建设单位每月支付20000元费用，据此，建设单位享有的权利是（　　）。

A．建设用地使用权

B．地役权

C．相邻权

D．宅基地使用权

【答案】B

【解析】地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。从性质上说，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。相邻权为法定权利，无偿取得。

13．甲公司与乙公司的院落相邻，甲为方便自己车辆进出，遂与乙约定：甲借用乙院内道路通行，期限20年，甲一次性支付给乙50万元补偿费。双方签订合同并办理了地役权登记。2年后，甲拟定了下列方案，其中符合《物权法》规定的是（　　）。

A．甲拟将全部房产所有权及土地使用权转让给丙，自由保留地役权

B．甲拟单独将地役权转让给丁物业公司

C．甲拟将房产所有权及土地使用权和地役权一并转让给丙

D．甲拟将房产所有权及土地使用权转让给丙，而将地役权转让给丁

【答案】C

【解析】《物权法》第一百六十六条规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。第一百六十七条规定，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

14．物权变更自登记时发生法律效力的是（　　）。

A．船舶所有权

B．土地抵押权

C．机动车所有权

D．地役权

【答案】B

【解析】B项，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。AC两项，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。D项，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。船舶所有权、机动车所有权和地役权的登记都是对抗第三人的要件，而不是生效要件。

15．甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购房款25%的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是（　　）。

A．若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

B．甲必须收回房屋并向乙方交付

C．丙取得该房屋的所有权

D．乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约责任

【答案】B

【解析】《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本题中，甲虽然与乙签订合同在先，但是并没有办理房屋登记手续，乙并没有获得房屋所有权；而甲、丙之间进行了登记，则丙取得了房屋所有权，甲无权收回房屋，只能向乙承担违约责任。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

16．甲建筑公司负责一块工地的施工工作。在未施工时，有不少商贩利用这块空地摆摊。现甲公司准备施工，但这些商贩拒不搬迁，严重影响了甲公司的工程进度。这种情况下，甲公司项目经理可以采取（　　）的方式向法院请求保护自己的物权。

A．请求损害赔偿

B．请求排除妨害

C．请求确认物权

D．请求返还原物

【答案】B

【解析】物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。物权的保护应当采取如下方式：①因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利；②无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；③妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；④造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状；⑤侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．关于建设用地使用权的说法，正确的有（　　）。[2016年真题]

A．建设用地使用权只可以在地上设立

B．建设用地使用权因出让合同生效而设立

C．住宅建设用地使用权期满自动续期

D．建设用地使用权只能存在于国家所有的土地

E．设立建设用地使用权可以采取出让或划拨的方式

【答案】CDE

【解析】A项，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。B项，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。C项，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。D项，建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。E项，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

2．下列关于建设用地使用权的说法，正确的有（　　）。

A．建设用地使用权的客体可以是集体所有的农村土地

B．建设用地使用权的内容为建造和保有

C．建设用地使用权不能通过划拨方式设立

D．建设用地使用权自登记时设立

E．建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记

【答案】BDE

【解析】A项，建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。C项，《物权法》第一百三十七条第一款规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

3．当事人之间订立有关设立不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，该合同效力情形表现为（　　）。

A．合同自成立时生效

B．合同自办理物权登记时生效

C．未办理物权登记合同无效

D．未办理物权登记不影响合同效力

E．合同生效当然发生物权效力

【答案】AD

【解析】物权变动的基础往往是合同关系，如买卖合同导致物权的转让。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

4．关于物权的说法，正确的有（　　）。

A．所有权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上

B．用益物权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上

C．国家所有土地的所有权和使用权都不能转移

D．建设单位可以与政府部门签订土地出让合同拥有该地的所有权

E．两个抵押权可以同时存在于同一不动产之上

【答案】ABE

【解析】C项，国家所有土地的所有权不能转移，但是使用权可以出让；D项，建设单位与政府部门签订土地出让合同拥有该地的使用权。

5．关于物权的保护，下列说法正确的有（　　）。

A．因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利

B．无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物

C．妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状

D．造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险

E．物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决

【答案】ABE

【解析】C项，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；D项，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。