第二节　我国物业管理的产生与发展

一、物业管理的起源与发展

物业管理起源于19世纪60年代的英国，成立了世界上第一个非营利性的物业管理行业组织——皇家特许屋宇经理学会。以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在西方各国逐渐推行开来。

19世纪末至20世纪初，美国经济得到迅速发展。伴随着建筑技术的不断进步，逐渐催生了专业化的物业管理机构，专门为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护工作。美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。

行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的逐渐成熟，也有力推动了物业管理行业的有序发展。以英美两国为开端，物业管理工益被业主和政府所重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。

物业管理之所以最初在欧美资本主义国家诞生并得以发展，主要基于三个原因。

（一）房地产物质形态演变要求建筑物区分所有

在现代工业化和城市化的大背景下，为节约社会物质资源和改善人类生活条件，人们不断创造出构造形式多样和设施设备齐全的现代建筑。物业硬件的复杂化和物业设施的智能化，物业类型的多样化和物业功能的多元化，成为现代房地产物质形态的典型特征。

物质形态的变化自然导致权利状况的变化。数个业主共同拥有一个建筑物业逐渐成为常态。在建筑物区分所有的情况下，单个业主仅仅对建筑物的专有部分享有所有权，共有部分共有权和共同管理权属于全体业主所有。

（二）建筑物区分所有要求业主共同管理物业

在建筑物区分所有的权利状态下，全体业主对物业共同享有权利并共同承担义务，单个业主对共同的管理事项无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务独自承担应由全体业主共同履行的义务。不仅如此，单个业主作出任何一项关于物业管理事项的提议，都必须取得多数业主的同意，成为全体业主共同决定。

（三）业主共同管理物业要求引入市场机制

业主大会行使共同管理权的方式中，最为经济和高效的方式，是引入市场竞争机制，选聘专业化的物业服务企业，由物业服务企业对业主共有部分实施统一的、综合性的维修养护和管理。

二、城镇住房制度和住房制度改革

我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。

（一）改革开放前的城镇住房制度

1．我国改革开放前的城镇住房制度的特征

（1）住房投资由国家和国有企业统包；

（2）住房分配采取实物分配；

（3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

2．弊端

（1）建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑；

（2）收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，加大了国家的负担。

【例题1.6】住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包产生的弊端表现在（　　）。

A．建设资金投入无回收

B．形不成投入产出的良性循环

C．制约了住宅建设的发展

D．不能维持房屋的维修养护

E．居住环境恶劣，房屋管理混乱

【答案】ABCD

（二）城镇住房制度改革

1978年以后，随着我国经济体制改革的逐步展开，房地产领域进行了三项改革：一是城镇住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革。

三、我国物业管理的产生

1981年3月10日，深圳市第一家从事涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。东湖丽苑小区在物业管理方面的探索，开始了房屋管理工作从政府行为改变为企业行为、房屋管理费用从政府补贴为主到企业自负盈亏的有益尝试，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。

随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司。例如：广州东华物业管理公司，在五羊村小区的管理实践中，不断完善小区物业管理模式。

对党政机关、事业单位和企业的职工集中居住区进行物业管理，最早取得成功经验的是深圳市莲花二村住宅区。深圳市莲花物业管理公司在实践中借鉴香港物业管理的成功做法和国内房管所房屋管理的丰富经验，探索出了一条自主经营、自我发展、自我完善、社会效益和经济效益协同发展的房屋管理新路子。

四、我国物业管理的发展

第一家专业化物业管理公司的成立，标志着我国内地物业管理的诞生。1993年，深圳市人民代表大会颁布了《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，是首次以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，为确立我国物业管理新体制指明了方向。

《城市新建住宅小区管理办法》颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。

1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区并推进物业管理的经验。

早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。1996年，深圳市又以旧小区鹿丹村作为试点，进行全市公开的物业管理招投标。深圳万科物业服务公司中标取代了原物业管理公司，从而使深圳物业管理的市场化又向前迈进了一步。

1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。这次会议明确了物业管理市场的核心问题是推进竞争、规范行为，应当把市场竞争作为推动物业管理健康发展的根本途径。

从1995年开始，建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，取得了丰硕成果。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。

2003年，国务院颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化和规范化发展的新时期，以《条例》确立的七大基本制度为基础，我们相继制定一系列的配套法规政策。

2007年3月，《物权法》颁布，明确了业主对区分所有建筑物的共同管理权，奠定了物业管理的民事法律基础。

2006年，全国物业管理师资格认定考试举行。

2007年12月，全国首批物业管理师大会在广州举行，标志着物业管理师制度的全面推行。

2010年10月，全国首次物业管理师资格考试举行。

截至2013年年底，物业管理师的注册和继续教育工作已全面开展。

物业管理师制度，是物业管理科学发展的现实选择和制度保证，必将对物业管理行业的持续健康发展产生深远影响。

2011年10月，物业管理改革发展30周年大会在深圳召开，会议对物业管理30年的发展历程进行了总结。

从2008年至2012年，国务院《政府工作报告》3次提出“大力发展物业服务业”。2012年12月，国务院发布《服务业发展“十二五”规划》，提出了“十二五”期间物业服务业发展的发展目标、工作重点和保障措施。

经过30多年的发展，我国物业管理发展已初具规模，物业服务从商品房到保障1生住房，从居住小区到办公、工业、商业、学校、医院以及交通、文化、体育等公共建筑，从单一类型物业到综合性物业，从市场化的物业服务到机关、企业事业单位后勤社会化的物业服务，物业管理已覆盖不动产管理的所有领域，物业服务品质显著提高，居民满意度稳步提升，市场机制初步形成，行业自律逐步规范。随着物业管理作用的不断显现和物业管理观念的渐人人心，我们已经从“要不要搞物业管理”的起步阶段，进入了“如何搞好物业管理”的初级阶段。

【例题1.7】我国第一部物业管理地方性法规是（　  ）。

A．《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》

B．《上海市居住物业管理条例》

C．《厦门市住宅区物业管理服务条例》

D．《北京市居住小区物业管理办法》

【答案】A

【解析】1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，首次以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

五、物业管理在社会经济中的作用

经过30年的实践和发展，物业管理对我国经济社会发展的推动作用日益显现，突出表现在以下五个方面：

1．有助于改善居住和工作环境

无论是作为生活资料的居住物业，还是作为生产资料的办公、工业和商业物业，良好的物业服务不仅能够改善居住环境和生活品质，而且有利于提高工作效率和生产效能。目前，我国城镇居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。

2．有助于推动国民经济增长

住房消费主要分为四类基本消费支出：

（1）购房消费支出；

（2）家庭装饰装修、家具家电等消费支出；

（3）水、电、气、暖等方面的长期消费支出；

（4）物业管理消费支出。

后三类消费支出要大大超过购房支出。物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，而且可以带动相关产业的发展。物业服务业受经济周期波动影响较小，随着城镇化进程的加快和服务产业的发展，作为新的经济增长点，物业管理产值在国民经济中的比重将有所增长。不仅如此，目前在我国住房已成为大多数家庭最主要的财产，良好的物业服务能够使物业保值增值，为业主创造经济价值，进而推动整个社会财富的增长。

3．有助于维护社区和谐稳定

物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业服务中的秩序管理，不仅促进了社区安定有序，而且减轻了政府治安管理的压力；物业服务中的社区文化建设，不仅丰富了居民的文化生活，而且增进了业主的和睦与社区的和谐，促进了居民精神文明建设。

4．有助于解决城乡就业问题

我国正处于城镇化高速发展时期，农村人口向城镇大规模转移。我国正处于经济结构调整时期，与之相适应的就业结构也处于调整之中，大量的下岗、失业问题与农村劳动力转移问题交织在一起，就业形势较为严峻和复杂。

物业服务业属于劳动密集型，可以吸纳来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等在内的大量剩余劳动力，对于缓解产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。物业服务业每年吸纳的新增就业人数达20万～30万人，今后物业管理行业仍然是吸纳新就业劳动力的重要渠道。

5．有助于推进社会建设

随着社会经济体制的转型，社区建设成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分，通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力。

物业服务企业配合基层组织开展房屋租赁管理、流动人口管理、违章搭建监管等工作，提高了社区管理的效益和质量；物业服务队伍参与抢险救灾等应急事件的处置，减少了人民生命财产的损失；参加奥运会、世博会等重大活动，保障了后勤服务的安全和高效，已逐渐成为社会建设的有生力量。

【例题1.8】物业管理在社会经济中的地位和作用体现在（　　）。

A．有利于促进经济增长

B．有利于提高人民群众的居住质量

C．有利于增加就业

D．有利于维护国家稳定

E．有利于推动房地产业的良性发展

【答案】ABCE

【解析】物业管理在社会经济中的地位和作用有：①实施物业管理有利于促进经济增长；②实施物业管理有利于提高人民群众的居住质量；③实施物业管理有利于增加就业；④实施物业管理有利于维护社区稳定；⑤实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。