第二章　资产评估的基本方法

一、单项选择题

1．采用收益法评估资产时，各指标存在的关系是（　　）。[中央财经大学2014年研，暨南大学2011年研]

A．资本化率越高，收益现值越低　 

B．资本化率越高，收益现值越高

C．资本未来收益期对收益现值无影响　 

D．资本化率和收益现值无关

【答案】A

【解析】资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。前者是把货币存人银行产生利息的能力即利息率，后者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。收益法依据的理论公式为：收益价值＝纯收益/资本化率（这里年纯收益相等，且为无限年限）。由于资本化率处于分母位置，因此资本化率越高，收益现值越低。

2．被评估资产甲生产能力为60000件/年，参照资产乙的重置成本为8000元，生产能力为40000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（　　）元。[暨南大学2013年研]

A．18423

B．10203

C．7869

D．22333

【答案】B

【解析】资产甲的重置成本＝＝8000×（60000/40000）0.6≈10203（元）。

3．关于成本法的前提下列表述错误的是（　　）。[暨南大学2013年研]

A．成本法从再取得资产的角度反映资产的价值，即通过资产的重置成本扣除各种贬值来反映资产的价值

B．从相对准确合理、减少风险和提高评估效率的角度，把继续使用作为运用成本法的前提是有积极意义的

C．采用成本法的前提要求被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值

D．对于非继续使用前提下的资产，不可以运用成本法进行评估

【答案】D

【解析】成本法应用的前提条件主要有：①被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；②被评估资产应当具备可利用的历史资料；③被评估资产必须是可以再生的或可以复制的；④必须是随着时间的推移具有贬值特性的资产，否则不能运用重置成本法。D项，对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需对成本法的基本要素做必要的调整。

4．超额运营成本形成的功能性贬值，可近似等于资产剩余使用年限内的（　　）。[暨南大学2013年研]

A．各年超额运营成本的折现值之和

B．各年运营成本的折现值之和

C．各年运营成本净值的折现值之和

D．各年超额运营成本净值的折现值之和

【答案】D

【解析】以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性贬值。

5．运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建全新资产所发生的支出是（　　）。[江苏大学2012年研]

A．资产重置成本

B．现时重置成本

C．复原重置成本

D．更新重置成本

【答案】C

【解析】复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

6．由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失称为（　　）。[江苏大学2012年研]

A．资产的整体性贬值

B．资产的功能性贬值

C．资产的实体性贬值

D．资产的经济性贬值

【答案】D

【解析】经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。

7．从被评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法是（　　）。[江苏大学2012年研]

A．成本法

B．收益法

C．市场法

D．修正法

【答案】A

8．价值评估中，选择折现率的原则（　　）。[江苏大学2012年研]

A．折现率＞投资的机会成本

B．折现率＜投资的机会成本

C．折现率=投资的机会成本

D．折现率=贴现率

【答案】A

【解析】在存在着正常的资本市场和产权市场的条件下，任何一项投资的回报率不应低于该投资的机会成本。

二、多项选择题

1．估算成新率的方法有（　　）。[中央财经大学2014年研，东北财经大学2014年研]

A．使用年限法

B．市场法

C．观察法

D．重置核算法

E．修复费用法

【答案】ACE

【解析】成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率，它是综合考虑资产使用中各类损耗以后确定的。估算成新率一般采用的方法有使用年限法、观察法和修复费用法。

2．资产评估时采用的物价指数，一般应是（　　）。[中央财经大学2011、2014年研]

A．综合物价指数

B．分类（或个别）物价指数

C．评估基准日物价指数

D．年平均物价指数

【答案】BC

【解析】资产历史成本要求真实、准确并符合社会平均的合理成本的要求；资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。

3．应用市场法的前提条件是（　　）。[中央财经大学2011、2014年研]

A．需要有一个充分发育活跃的资产市场

B．被评估资产的历史成本是己知的

C．参照物与被评估资产可比较的指标、参数等资料可收集

D．所选参照物必须是全新的同类资产

【答案】AC

【解析】通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：①要有一个活跃的公开市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。②公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。

4．采用加权平均资本成本确定折现率时，其权数可以采用（　　）的各种资本的比重。[中央财经大学2012年研]

A．账面价值

B．市场价值

C．委托方建议

D．评估师判断

E．目标资本构成

【答案】ABE

【解析】确定各种资本权数的方法一般有三种：①以企业资产负债表中（账面价值）各种资本的比重为权数；②以占企业外发证券市场价值（市场价值）的现有比重为权数；③以在企业的目标资本构成中应该保持的比重为权数。

5．资产的实体性贬值可采用（　　）进行估算。[中央财经大学2010、2013年研]

A．观察法

B．市场比较法

C．公式计算法

D．功能指数法

E．费用资本化法

【答案】AC

【解析】资产的实体性贬值的估算一般可以选择以下几种方法进行估测：①观察法；②使用年限法；③修复费用法。

6．运用收益途径评估企业股东全部权益价值时，代表企业股东权益的收益额包括（　　）。[东北财经大学2012年研]

A．息前净现金流量　 

B．息前净利润　 

C．净利润　 

D．净现金流量　 

E．变动利润

【答案】CD

【解析】作为运用收益途径评价企业价值时，企业的收益可以通过息前净现金流量（企业自由现金流量）、息税前利润、净利润或净现金流量等具体指标反映和表示。在假设折现率口径与收益额口径保持一致或不冲突的前提下，净利润或净现金流量（股权自由现金流量）折现或资本化的结果是企业股东全部权益价值（净资产价值或所有者权益价值）。

7．折现率的构成要素包括（　　）。[东北财经大学2011年研，中央财经大学2010、2014年研，东北财经大学2013年研]

A．超额收益率

B．风险报酬率

C．价格变动率

D．平均收益率

E．无风险报酬率

【答案】BE

【解析】从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。收益率越高，资产评估值越低。折现率的基本组成因素包括无风险报酬率、风险报酬率。

【说明】一般教材中折现率由无风险报酬率和风险报酬率构成，刘玉平版折现率由无风险报酬率、风险报酬率和通货膨胀率，即价格变动率构成。

三、判断题

1．采用成本途径进行资产评估时，资产的经济性贬值与该资产自身的使用程度保持一致。（　　）[东北财经大学2014年研]

【答案】错误

【解析】资产的经济性陈旧贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失，与该资产自身的使用程度无关。

2．对于一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本高。（　　）[云南大学2013年研，中山大学2011年研]

【答案】正确

【解析】物价指数法评估出来的是企业的复原重置成本，而物价指数法评估的是资产的更新重置成本。物价指数法没有考虑技术进步的因素，因此，对于技术进步较快的资产来说，物价指数法会高估评估对象的价格。

四、名词解释

1．功能性贬值[中央财经大学2014年研，天津商业大学2013年研]

答：功能性贬值，是指由于技术相对落后造成的贬值。估算资产的功能性贬值时，主要依据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。

功能性贬值有两种表现形式：超额投资成本和超额运营成本。前者表现为成本增加，后者表现为效益降低。

2．资产评估的市场法[天津商业大学2013年研]

答：资产评估的市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。运用市场法需要满足两个条件：①要有一个活跃的公开市场；②公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

3．成本法[中央财经大学2013年研]

答：成本法，是指首先估算评估对象在评估基准日的重置成本，然后估算评估对象的各种贬值因素（实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值）并将其从重置成本中扣除，从而得到评估对象价值的方法。成本法的计算公式可以表示为：

资产评估值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值

或资产评估值＝资产的重置成本×综合成新率

4．收益法[河北大学2012年研]

答：收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。这里不难看出，资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。从收益法概念本身也可以分析确定收益法应用的前提条件。

5．经济性贬值[中央财经大学2012年研]

答：经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失，与企业资产本身无关。主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。一般情况下，当资产使用基本正常时，不需要计算经济性贬值。

五、简答题

1．简述收益法并写出资本化价格法和折现法的公式。[厦门大学2014年研]

答：（1）定义

收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。应用收益法必须具备的前提条件是：

①被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；

②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；

③被评估资产预期获利年限可以预测。

（2）资本化价格法的计算公式为：

评估值P＝年收益额/折现率＝A/r

（3）折现法的计算公式为：

评估值

2．什么是市场法？市场法评估的原则？[西南财经大学2014年研]

答：（1）市场法定义

市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法通常也被称为现行市价法。

运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。

（2）市场法评估原则

市场法评估是根据替代原则，采用比较和类比的思路及方法判断资产价值的评估技术规程。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。

3．评估行业中的折旧与会计行业中的折旧含义有何不同？[武汉大学2013年研]

答：评估行业中的折旧与会计行业中的折旧含义的不同包括：

（1）折旧的实质和目的不同

①评估中的折旧实质上是重置成本至评估基准日的价值减损，是一种减价修正，其目的是通过这种减价修正求得评估基准日的现值；

②会计上的折旧实质是固定资产的原始成本在产品成本中的分摊，其目的是使该固定资产的原始取得价值，通过折旧这种价值转移（摊销）形式而收回。

（2）年限不同

①评估中使用的折旧年限是指固定资产的经济寿命，是一个相对变动（动态）的量；

②会计上的折旧年限是对某一类资产作出的会计处理的统一标准，是一种高度集中的理论系数或常数，对于该类资产中的每一项资产具有普遍性、统一性和法定性。

（3）考虑价值损耗的因素不同

①会计上的折旧主要包括物质折旧和功能折旧，即主要考虑了有形折旧及无形折旧中的功能折旧；

②评估中确定折旧额或成新率时，所考虑的价值损耗因素不但包括物质折旧和功能折旧，还包括经济折旧，即评估中的折旧包括有形折旧和全部无形折旧。因此，经济折旧是评估过程中特有的一种折旧形式。

（4）市场化程度要求不同

①在评估中，固定资产的重置成本与所求得的累计折旧额之间的差额称为资产的实际价值，这一实际价值必须与该固定资产在评估基准日的市场价值一致；

②会计上资产原值与所提取的累计折旧额的差额称为资产的账面价值（或折余价值），这一价值不必与市场价值一致。

（5）确定折旧时对维修费用的处理方法不同

①以经济上是否合理为标准，将损耗分为可修复损耗和不可修复损耗。评估中确定折旧、成新率和折旧年限，大多数情况下考虑的是为了保证资产的正常使用为前提的可修复损耗，并根据可修复损耗直接估算修复费用，将此费用作为确定综合成新率的依据；

②会计上则根据资产是维修还是改良，分别作为收益性支出或资本性支出，按规定在相应的会计科目进行核算。

（6）折旧因素在实务中具体处理的灵活性不同

①评估中估算折旧时，考虑的因素由估价对象本身及所处具体环境所决定，可能三种折旧因素都考虑，也可能只考虑其中两种；

②会计上的折旧，只要是旧的资产，无论何时，也无论影响资产价值的折旧因素如何变化，始终按规定的该类资产的折旧方法计算折旧。

4．使用市场法评估资产时，主要的修正因素有哪一些？[天津商业大学2013年研]

答：参照物与被评估资产之间具体存在哪些差异，需视具体资产业务而定。一般来讲，需要修正的因素主要有以下几个方面：

（1）时间因素

时间因素是指参照物成交日与被评估资产的评估基准日不在同一时期，而在这段间隔期参照物价格变动对评估值的影响。调整的方法可以采取定基物价指数法，也可以采取环比的方法。

（2）区域因素

区域因素是指参照物所在区域与被评估资产所在区域条件的差异对评估值的影响，具体方法主要采取打分法。

（3）功能因素

功能因素是指参照物与被评估资产在功能上的差异对评估值的影响。可以通过功能系数法计算功能差异对评估值的影响，具体可以采用绝对数计算。 

（4）成新率因素

成新率因素是指参照物与被评估资产在有形损耗方面的差异对评估值的影响。除了土地资产外，一般有形资产都会存在有形损耗问题。有形损耗率越高（或者说成新率越低），资产的价值就越低。

（5）交易情况调整

交易情况调整是指：①由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整；②因融资条件差异所需进行的调整，即一次性付款和分期付款对成交价的影响；③因销售情况不同所需进行的调整，即单件与批量购买对交易价格的影响。

5．采用收益法评估专利权时，确定折现率时受到哪些因素的影响？[天津商业大学2013年研]

答：在用收益法确定专利资产折现率时，根据资产评估的特点和收集资料的情况，可采用国际通用的社会平均收益率法模型来估测，即：

折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率

因此，采用收益法评估专利权时，折现率的影响因素有：

（1）无风险报酬率

一般应考虑社会平均报酬率，对我国的资产进行评估时，一般选取当年的国债利率，换算为复利计算的年利率。

（2）风险报酬率

对专利资产投资而言，风险系数由技术风险系数、市场风险系数、资金风险系数及管理风险系数之和确定，受这四个方面的影响。

6．说明成本法的涵义、应用前提、基本要素及其含义。[浙江财经大学2013年研]

答：（1）成本法的涵义

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

（2）成本法的应用前提条件

①被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。

②被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。

（3）成本法的基本要素及其含义

就一般意义上讲，成本法的运用涉及以下四个基本要素：

①简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本，包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。

②资产的实体性贬值，亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。

③资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。

④资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

7．为什么银行的贴现率不宜直接作为资产评估的折现率？[东北财经大学2012年研]

答：贴现率不是利率，也不是折现率。贴现率、折现率的确定通常和当时的利率水平是有紧密联系的。之所以说银行的贴现率不宜直接作为资产评估的折现率，是因为：

（1）两者计算过程有所不同。贴现率是内扣率，是预先扣除贴现息后的比率；而折现率是外加率，是到期后支付利息的比率。

（2）贴现率主要用于票据承兑贴现之中；而折现率则广泛应用于企业财务管理的各个方面，如筹资决策、投资决策及收益分配等。

8．简述市场法的理论依据、应用前提。[河北大学2012年研]

答：市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。但是，市场法的应用，与市场经济的建立和发展，资产的市场化程度密切相关。在我国，社会主义市场经济的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。

应用市场法进行资产评估，必须具备以下两个前提条件：

（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场

市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。

（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的

运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整，有关调整的指标、技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。

9．使用市场法评估资产时，对所选择的参照物有哪些要求？[天津商业大学2012年研]

答：对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，都要有足够数量的参照物，通常参照物的数量不能低于三个。因为运用市场途径及其方法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平，而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场途径及其方法评估资产时应选择足够数量的参照物。

10．资产的功能性贬值与经济性贬值分别表示什么意思?[武汉大学2012年研]

答：功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。

经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。

五、计算题

1.W企业为行业内一家知名企业，该行业平均投资收益率为15%。预计W企业未来5年的收益分别为2000万元、3000万元、5000万元、6000万元、3000万元。从第6年开始，企业的收益将保持在2000万元。评估人员评估得到该企业各项资产之和为13000万元，其中，溢余资产为3000万元，无形资产为1500万元。已知该企业适用的贴现率为10%，试评估该企业的商誉。[中国人民大学2013年研]

答：（1）运用收益法评估，企业整体价值＝未来各年预期收益的现值，即

V＝

＝26433.37（万元）

（2）运用割差法，企业的商誉价值＝企业整体价值－各单项资产价值之和，即

商誉价值＝26433.37－（13000－3000）＝16433.37（万元）。

2．某被评估实验室设备已投入使用5年，按设计标准，在5年内应正常工作14600小时。由于实验室利用率低，如果一年按365天计算，在过去的5年内平均每天只工作4个小时。经专家鉴定，如果按设计标准满负荷使用，预计该设备还可以使用8年，若不考虑其他因素，该设备的资产利用率为多少，成新率为多少？[暨南大学2013年研]

答：该设备的资产利用率＝＝50％

成新率＝＝8/（8＋5×50％）＝76.19％。

3．某企业预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。请分析估测该企业在永续经营条件下的评估值。[东北财经大学2012年研]

答：（1）确定企业在未来五年的收益现值：

=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209

=42.2780（万元）

（2）确定永久性收益的资本化价值：

14/10%=140（万元）

（3）确定企业的评估价值：

42.2780+140×0.6209=136.2040（万元）

4．某企业预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。请分析估测该企业在经营50年条件下的评估值。[东北财经大学2012年研]

答：（1）确定企业在未来五年的收益现值：

=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209

=42.2780（万元）

（2）确定后45年的收益现值：

14×[﹙1＋10％﹚45－1]／[10％×﹙1＋10％﹚45]=138.0801（万元）

（3）确定企业的评估价值：

42.2780+138.0801×0.6209=128.0119（万元）