第四节 房地产经纪的产生与发展
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．经纪的产生和发展是以（ ）为前提的。［2006年真题］
A．商品生产和商品交换
B．社会分工和产业分离
C．物物交换和钱物交换
D．制度改革和经济改革
【答案】A
【解析】从经纪产生的历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。到了近代和现代，社会分工日益发展，生产社会化程度日益提高，市场迅速扩大，商品市场内在的信息不对称问题日益突出。传统的商业形式并不能解决这一矛盾，新的商业组织形式和经营方式不断革新涌现。一方面，众多的生产者不能及时找到消费者；另一方面，众多的消费者找不到合适的商品。一部分掌握各种信息和购销渠道的人为交易双方提供信息介绍和牵线服务，促成交易的实现，由此产生了人类经济活动的全新行业——经纪业。
2．唐代专门从事田宅交易的经纪人称为（ ）。［2012年真题］
A．驵侩
B．掮客
C．房牙
D．庄宅牙人
【答案】D
【解析】唐代专事田宅交易的经纪人开始被称为“庄宅牙人”。A项，“驵侩”是汉代对经纪人的专业称谓；B项，1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客也应运而生；C项，“房牙”是指在元代从事房屋买卖说合的中介。
3．据史料记载，我国房地产经纪活动最早可以追溯到（ ）。［2009年真题］
A．唐代
B．宋代
C．元代
D．清代
【答案】A
【解析】唐代专事田宅交易的经纪人开始被称为“庄宅牙人”。后周时期有了政府发放牙帖的官牙人，并出现牙行。宋代牙人具有了管理交易、协助征税的职能。元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。明清时期，房牙又称官房牙或房行经纪，由官府“例给官帖”，方准营业。1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客也应运而生。
4．为了减少房地产经纪合同纠纷，（ ）在2006年发布了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》。［2008年真题］
A．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
B．中国房地产业协会
C．建设部
D．国家工商行政管理总局
【答案】A
【解析】为加强行业管理，规范房地产经纪行为，2006年10月31日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪执业规则》和一套《房地产经纪业务合同推荐文本》（包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议、房屋承购委托协议和房屋承租委托协议）。
5．网络信息技术和连锁经营模式等在房地产经纪行业中应用十分广泛，这说明房地产经纪行业也属于（ ）。［2012年真题］
A．高新技术产业
B．信息产业
C．现代服务业
D．商业
【答案】C
【解析】作为现代服务业的房地产经纪业的从业务人员，不仅要掌握房地产专业知识，还要掌握相关产业的产业运行、业务流程、商品特征等专业知识。应用网络信息技术和连锁经营模式，不仅提高了信息发布的速度、降低了信息发布的成本，还为客户提供了24小时的全方位信息获取平台，为顾客提供更优质的服务。
6．在我国，大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”的朝代是从（ ）开始的。
A．宋代
B．元代
C．明代
D．清代
【答案】B
【解析】元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。元代房地产经纪的地位得到提高，对房地产经纪的管理也进一步加强，《通制条格》卷十八《关市》记载：“除大都羊牙及随路买卖人口、头匹、庄宅，牙行依前存设，验价取要牙钱，每十两不过二钱，其余各色牙人，并行革去”。
7．中国内地房地产经纪业在（ ）阶段，一些城市的市级、区（县）级房产交易所和房产交易市场陆续转制，由直接参与房地产中介服务转为主要履行相关房地产市场管理职能。
A．复苏
B．初步发展
C．快速发展
D．萌芽
【答案】B
【解析】1978年到现在，中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段：①复苏阶段，1978～1992年。我国房地产经纪业复苏是以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机而展开的。②初步发展阶段，1992～2001年。1996年前后，全国各市、区（县）的房产交易所和房产交易市场开始转制。由于房地产经纪活动合法化和房地产经纪机构的建立，房地产交易中心主要提供交易、纳税、贷款、过户、办证等服务，履行房地产市场相关的管理职能，不再直接参与房地产中介服务。③快速发展阶段，2001年至今。2001年之后，房地产需求两旺，存量房市场兴起，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入快速发展时期。
8．房地产经纪业发展的历史进程中，在（ ）阶段，《房地产经纪管理办法》正式实施。
A．复苏
B．起步
C．初步发展
D．快速发展
【答案】D
【解析】我国房地产经纪业发展主要是在1978年之后。这一时期中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段：①复苏阶段，1978～1992年；②初步发展阶段，1992～2001年；③快速发展阶段，2001年至今。为加强和规范对房地产经纪行业的全面管理，2011年4月1日，《房地产经纪管理办法》正式实施，对交易资金监管、经纪从业人员要求、资金监管等再次作了重申，同时也有对构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台、基本合同签订等的新举措。
9．香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入（ ），即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。
A．佣金制
B．比例制
C．分红制
D．市场制
【答案】A
【解析】香港房地产经纪业，在真正意义上由个人为主的经营方式向企业化转变是在20世纪80年代初。香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入佣金制度，即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。在此之前，地产代理公司的营业员以每月薪金为主，员工工作表现及业绩良好，老板只以奖金作为鼓励，并没有佣金制度，更别说佣金比例了。
10．中国香港于1997年颁布了（ ），标志着中国香港房地产经纪纳入了法治化管理的轨道。
A．《地产经纪条例》
B．《地产代理条例》
C．《地产代理与居间条例》
D．《不动产经纪条例》
【答案】B
【解析】1997年5月21日，香港颁布《地产代理条例》（1997年第411号法律公告），标志着房地产经纪纳入了法制化管理的轨道，其运作更加规范、有效、专业。
11.MLS系统的特点不包括（ ）。
A．采用会员联盟的形式
B．保证信息的全面性和时效性
C．降低交易风险，提高交易成功率
D．缩短交易时间，提高交易效率
【答案】C
【解析】由于美国房地产经纪服务普遍采用独家代理方式，因此房地产经纪人都乐意将信息加入MLS，以加快房源销售的速度。这样就在行业内形成了协作互利、公平竞争的行业运行机制，降低了经纪人的信息搜寻成本，提高了交易效率，同时也增强了交易的透明度，避免了经纪企业之间的恶性竞争。
12．通过MLS系统，不仅增强了系统内企业的业务能力，形成了协作互利、公平竞争的行业运行机制，避免了经纪企业之间的恶性竞争，而且增强了交易的（ ）。
A．透明度
B．成功率
C．协作性
D．稳定性
【答案】A
【解析】由于美国房地产经纪服务普遍采用独家代理方式，因此房地产经纪人都乐意将信息加入MLS，以加快房源销售的速度。这样就在行业内形成了协作互利、公平竞争的行业运行机制，降低了经纪人的信息搜寻成本，提高了交易效率，同时也增强了交易的透明度，避免了经纪企业之间的恶性竞争。
13．房地产经纪信息系统（MLS）本质在于实现了（ ）。
A．客户共享和佣金共享
B．信息共享和佣金共享
C．客户共享和信息共享
D．公众服务共享和客户共享
【答案】B
【解析】全美房地产经纪人协会（NAR）通过两个关键手段对房地产经纪行业进行管理：①建立了一个高标准的行业从业人员职业道德规范；②建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度，其核心是多重房源上市服务系统（MLS）。全体会员都可以使用MLS系统内的房源信息向自己的买方客户推荐，一旦成交，如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的，按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。如果房源受托经纪人没有明确说明佣金分配方式，则系统默认佣金在卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人之间平均分配。
14．按照《国民经济行业分类》，中国的国民经济被划分为20个门类，其中房地产业作为一个单独的大类，即第（ ）类。
A．J
B．K
C．L
D．G
【答案】B
【解析】按照《国民经济行业分类》（GB／T 4754—2011），中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类，即第K类。在这一大类中，又包括5个小类：①房地产开发经营；②物业管理；③房地产中介服务；④自有房地产经营活动；⑤其他房地产活动。
15．房地产经纪机构的一切活动以其所拥有的（ ）为基础和依托。
A．信息
B．资源
C．客源
D．房源
【答案】A
【解析】传统的房地产经纪业主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通过供需配对促成交易。其信息整合的范围仅限于同一经纪机构内部。从发达国家和地区房地产经纪业发展的经验来看，依托于快速发展的信息技术，房地产经纪行业可以通过建立全新的行业运行模式，采用最先进的信息技术，在更大范围内整合房地产市场及相关信息，进一步提高其促进房地产市场流通的功能，并通过各类信息的深度加工，围绕房地产市场流通提供专业咨询、顾问等高附加值服务。即信息是房地产经纪机构一切活动的基础和依托。
16．传统的房地产经纪业主要集中于（ ）市场。
A．写字楼
B．住宅
C．商铺
D．购物中心
【答案】B
【解析】传统的房地产经纪业主要集中于住宅市场。住宅市场以买卖为主的流通方式使得房地产经纪业并不太关注房地产使用过程中的问题，因此，从业人员主要需要掌握房地产交易、产权登记的法律和实务操作知识与技能，以及相关的建筑、金融、市场营销知识等。而作为现代服务业的房地产经纪业更多地拓展到了种类繁多的商业房地产领域，大量涉猎写字楼、商铺、购物中心、仓储和工业房地产市场，为金融、商业、物流、制造业等企业提供房地产租赁、购置的咨询、代理服务。
17．目前，（ ）已成为房地产经纪人获得客源的一个重要渠道。
A．网上虚拟地盘
B．房地产经纪门店
C．房源发布网络化
D．网上门店
【答案】D
【解析】近年来，浏览各大房地产专业网站和知名门户网站的房地产频道，是许多购房人了解存量房市场的必要环节，因此，网上门店已成为房地产经纪人获得客源的一个重要渠道。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．《房地产经纪业务合同推荐文本》（2006版）包括（ ）。［2008年真题］
A．房屋出售委托协议
B．房屋出租委托协议
C．房屋承购委托协议
D．房屋承租委托协议
E．房屋拍卖委托协议
【答案】ABCD
【解析】为加强行业管理，规范房地产经纪行为，2006年10月31日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪执业规则》和一套《房地产经纪业务合同推荐文本》，包括：①房屋出售委托协议；②房屋出租委托协议；③房屋承购委托协议；④房屋承租委托协议。
2．关于多重上市服务系统（MLS）的说法，正确的有（ ）。［2011年真题］
A．是一种销售模式
B．是先进的房地产流通管理系统
C．本质是实现信息共享和佣金共享
D．是一种组织结构形式
E．能够实现交易各方的共赢
【答案】ABCE
【解析】D项，多重房源上市服务系统（MLS）不是一种组织结构形式，而是一种服务系统。1908年，美国建立了全国的房地产经纪行业协会——全美房地产经纪人协会（NAR）。NAR通过两个关键手段对房地产经纪行业进行管理：①建立了一个高标准的行业从业人员的职业道德规范；②建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度，其核心是多重房源上市服务系统（MLS）。其中，对于多重房源上市服务系统（MLS），全体会员都可以使用它的房源信息向自己的买方客户推荐，一旦成交，如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的，按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。如果房源受托经纪人没有明确说明佣金分配方式，则系统默认佣金在卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人之间平均分配。
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》中所指的房地产中介服务包括（ ）。［2006年真题］
A．房地产经纪
B．房地产咨询
C．物业管理
D．房地产投资开发
E．房地产估价
【答案】ABE
【解析】按照《国民经济行业分类》（GB/T 4754—2011），中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类，即第K类。在这一大类中，又包括5个小类：①房地产开发经营；②物业管理；③房地产中介服务；④自有房地产经营活动；⑤其他房地产活动。其中，房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格估价、房地产经纪等活动。
4．房地产经纪业向现代服务业的转型，主要体现在（ ）。［2009年真题］
A．以先进的信息技术为主要依托
B．行业知识和技术密集程度提高
C．专业化分工向纵深发展
D．企业规模缩小
E．现代企业制度成为龙头企业的发展根本
【答案】ABCE
【解析】目前，房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，具体而言，表现在以下几个方面：①信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展；②行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展；③以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速；④企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本。
5．房地产掮客在1840年鸦片战争以后应运而生，其活动的范围十分广泛，包括（ ）。
A．买卖
B．拍卖
C．租赁
D．贷款
E．抵押
【答案】ACE
【解析】1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客也应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛，有买卖、租赁、抵押等。掮客对于活跃房地产市场，缓解市民住房紧张，促进住房商品流通，起过一定的作用。但多数经营作风不正，投机取巧，又加上旧政府管理不严，放任自流，在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。
6．1978年到现在，我国房地产经纪业发展的阶段，正确的表述包括（ ）。
A．第一阶段：复苏阶段（1978～1992年）
B．第二阶段：初步发展阶段（1992～2001年）
C．第三阶段：快速发展阶段（2001年至今）
D．第四阶段：盘整阶段（2000～2004年）
E．第五阶段：扩张阶段（2005～2008年）
【答案】ABC
【解析】改革开放为中国大陆的房地产经纪业提供了孕育、生长的土壤。随着房地产市场的恢复、活跃和发展壮大，以及境外房地产经纪机构和运作经验的植入，房地产经纪业也开始复兴，并取得了快速发展。这一时期中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段：①复苏阶段，1978～1992年；②初步发展阶段，1992～2001年；③快速发展阶段，2001年至今。
7．中国台湾地区房地产经纪业的发展时期包括（ ）。
A．盘整时期
B．中介雏型时期
C．中介公司建立时期
D．零星户时期
E．中介发展时期
【答案】BCDE
【解析】中国台湾地区房地产经纪业的发展（1949年以后），包括：①传统时期（1970年以前）；②中介雏型时期（1971～1980年）；③零星户时期（1980～1985年）；④中介公司建立时期（1985～1991年）；⑤中介发展时期（1991～1996年）。
8．我国台湾地区房地产经纪业在中介发展时期，行业发展的特点有（ ）。
A．拓展项目，全面服务
B．提供虚假信息
C．调整薪奖，注重品牌
D．不合理收费
E．同业联盟，交易安全
【答案】ACE
【解析】我国台湾地区房地产经纪业在中介发展时期，即1991～1996年，行业发展有以下几个特点：①拓展项目，全面服务。加盟式的中介业者不断壮大，市场上逐渐形成直营与加盟两大模式，并重视提高服务质量。②调整薪奖，注重品牌。随着民众收入水平提高，人们逐渐重视房屋，这促使房屋中介业趋向追求服务质量和信誉形象。③同业联盟、交易安全。1995年起，台湾房屋中介业进入同业联盟时期，即由同业发起联卖制度。1996年6月，信义房屋推出“成屋履约保证”，住商不动产宣告办理“不动产交易签证”，为保障交易安全建立了良好制度，并为同业相继推广，在行业中逐渐形成交易安全的保障机制。
9.MLS的含义是多重房源上市服务，是房地产经纪行业（ ）的服务系统。
A．共享资源
B．共享信息
C．协同管理
D．协同销售
E．共享佣金
【答案】BDE
【解析】美国建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度，其核心是多重房源上市服务系统（MLS）。1897年，一些房地产经纪人开始与同行分享自己的客户名单，此后，各个地区的房地产经纪行业协会建立起各个地区的MLS，NAR成立后又建立了全国性的MLS。二战后随着大量新的购房人进入住房市场，MLS逐渐成为美国房地产市场的支柱和房地产经纪行业的基本制度。NAR要求会员将自己已获得代理销售权的房源在规定时间内提交给MLS，全体会员都可以使用MLS系统内的房源信息向自己的买方客户推荐，一旦成交，如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的，按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。如果房源受托经纪人没有明确说明佣金分配方式，则系统默认佣金在卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人之间平均分配。
10．按照《国民经济行业分类》（GB/T 4754—2011），中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类，又包括的小类有（ ）。
A．农产品经纪
B．其他房地产活动
C．房地产中介服务
D．物业管理
E．房地产开发经营
【答案】BCDE
【解析】按照《国民经济行业分类》（GB/T 4754—2011），中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类，又包括5个小类：①房地产开发经营；②物业管理；③房地产中介服务；④自有房地产经营活动；⑤其他房地产活动。
11．在我国，房地产经纪企业介入到房地产开发过程的前期，为开发商提供（ ）服务。
A．市场调查
B．投资咨询
C．产品定位
D．营销策划
E．风险分析
【答案】ABCD
【解析】在我国，许多房地产经纪机构介入到房地产开发过程的前期，为开发商提供市场调查、投资咨询、产品定位、营销策划等咨询服务；一些主要从事办公楼经纪的公司，为使用办公楼的公司提供选址、场地布置策划、搬迁方案策划和管理等。