第三节 房地产经纪的作用
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．房地产经纪活动存在的原因不包括（ ）。［2010年真题］
A．房地产交易需要签订书面合同
B．房地产具有特殊性
C．房地产交易具有复杂性
D．房地产市场具有信息不对称性
【答案】A
【解析】房地产经纪的必要性的原因有：①房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少；②房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少；③房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少。
2．下列关于房地产经纪必要性的表述中，错误的是（ ）。［2007年真题］
A．房地产商品可以集中到固定的市场进行展示，所以需要房地产经纪服务
B．房地产价格高，经销商难以承受高额存货费用，所以需要房地产经纪服务
C．房地产交易价格相当复杂，因此需要房地产经纪服务
D．房地产交易心理相当复杂，因此需要房地产经纪服务
【答案】A
【解析】房地产经纪的必要性有以下三个方面：①房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少；②房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少；③房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少。其中，房地产的特殊性主要表现在：①房地产是不可移动的商品，无法集中到固定的市场上进行展示；②房地产是构成要素极为复杂的商品；③房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，所以需要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产交易。
3．下列关于房地产经纪可以降低房地产交易成本的原因的表述中，不正确的是（ ）。［2006年真题］
A．提高了房地产交易过程中的顾客汇集程度
B．提高了房地产商品展示的效率
C．提供了房地产专业服务
D．提供了房地产交易的信用保证
【答案】D
【解析】房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而降低房地产交易成本。
4．房地产经纪可以降低房地产交易双方信息不对称，主要是由于（ ）。［2008年真题］
A．房地产经纪人员具有获得市场信息的职业优势
B．房地产经纪人员提高了交易效率
C．房地产经纪人员规范了交易程序
D．房地产经纪人员能监管交易双方的行为
【答案】A
【解析】市场经济发展的历史表明，市场经济条件下，信息不对称的现象经常存在，信息不对称会催生欺诈、寻租等机会主义行为，从而给市场经济活动的主体带来经济风险。而且，由于房地产涉及各行各业的生产活动和广大人民群众的基本生活，房地产交易中的经济风险很容易演变成社会风险。因此，房地产市场特别需要专业的房地产经纪机构和人员，通过为买卖双方提供各种专业服务，规范房地产交易行为，保证房地产交易安全，避免产生巨大的经济和社会风险。
5．房地产经纪机构向房地产交易主体宣传相关法律法规，解说交易程序及相关规定，警示不规范行为及后果，其作用是（ ）。［2010年真题］
A．促进交易公平
B．降低交易成本
C．规范交易行为
D．加速房地产流通
【答案】C
【解析】规范交易行为、保障交易安全，是指房地产交易是一种复杂的房地产产权与价值运动过程，只有按照有关法律、法规规范及科学的房地产交易流程操作房地产交易的每一个环节，才能保证房地产交易过程安全、顺利地完成。房地产经纪机构可以通过房地产经纪人员的专业化服务，向房地产交易主体宣传房地产交易的相关法律、法规，警示不规范行为及其可能产生的后果，并通过良好的内部管理制度，监控客户在房地产交易中的不规范行为，从而规范房地产交易行为。同时，房地产经纪主体作为房地产交易的中介，还可以提供一系列交易保障服务，从而保障房地产交易安全，维护房地产市场的正常秩序。
6．房地产商品的（ ）导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较。
A．构成要素的复杂性
B．特殊性
C．超强异质性
D．不可移动性
【答案】B
【解析】房地产商品构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特征，造成了房地产市场信息搜寻比较困难、成本高昂。房地产商品的超强异质性（即没有两宗房地产是完全相同的）又导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较。
7．专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和积累、人员培训和实践，了解市场信息、提高房地产经纪人员的专业知识，来（ ）。
A．加强交易监管
B．促进交易公平
C．降低交易成本
D．规范交易行为
【答案】C
【解析】专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和积累、专业化的人员培训和实践，通过掌握了解丰富的市场信息、具有扎实的房地产专业知识和从事房地产交易的专业技能的房地产经纪人员，为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。
8．房地产经纪机构向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响，从而（ ）。
A．降低交易的成本
B．维护客户的合法权益
C．保障交易的安全
D．加强交易监管
【答案】B
【解析】房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．房地产经纪必不可少的主要原因有（ ）。［2011年真题］
A．房地产的特殊性
B．房地产价格的波动性
C．房地产交易的复杂性
D．房地产交易的经常性
E．房地产信息的不对称性
【答案】ACE
【解析】房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动，房地产经纪的必要性的原因有：①房地产的特殊性；②房地产交易的复杂性；③房地产信息的不对称性。
2．房地产经纪机构在房地产市场中的作用有（ ）。［2011年真题］
A．降低交易成本
B．规范交易行为
C．保障交易成本
D．提高市场效率
E．抬高市场价格
【答案】ABD
【解析】房地产经纪的作用表现为：①降低交易成本，提高市场效率。房地产经纪机构可以为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。②规范交易行为，保障交易安全。只有按照有关法律、法规规范及科学的房地产交易流程操作房地产交易的每一个环节，才能保证房地产交易过程安全、顺利地完成。③促进交易公平，维护合法权益。房地产经纪通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。
3．关于房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少的内容包括（ ）。
A．房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示
B．房地产是构成要素极为复杂的商品
C．在商品经济运行体系中，大多数商品的流通环节是由商品经销商来完成的
D．房地产商品的超强异质性导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较
E．房地产交易的决策通常需要多人的共同参与和相互妥协
【答案】ABC
【解析】房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少的内容包括：①房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示。②房地产是构成要素极为复杂的商品。影响房地产使用价值和价值的因素不仅包括房屋建筑结构、质量、房型、周边环境等物质因素，还包括产权类型、他项权利设立情况等法律因素，以及房地产所在地区的人口素质、历史背景等社会、人文因素等。③在商品经济运行体系中，大多数商品的流通是由商品经销商来完成的。房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通能以比较经济的方式运行。
4．影响房地产使用价值和价值的法律因素包括（ ）。
A．产权类型
B．质量
C．周边环境
D．房型
E．他项权利设立情况
【答案】AE
【解析】影响房地产使用价值和价值的因素包括：①物质因素，如房屋建筑结构、质量、房型、周边环境等；②法律因素，如产权类型、他项权利设立情况等；③社会、人文因素，如房地产所在地区的人口素质、历史背景等。
5．下列各项，可以提高房地产市场整体运行效率的有（ ）。
A．宣传法律法规
B．专业化的人员培训
C．扎实的房地产专业知识
D．了解市场信息
E．收集和积累信息
【答案】BCDE
【解析】专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和积累、专业化的人员培训和实践，通过掌握了解丰富的市场信息、具有扎实的房地产专业知识和从事房地产交易的专业技能的房地产经纪人员，为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。
6．为维护房地产购买者的合法权益，房地产经纪机构可以向客户（ ）。
A．提供延伸服务
B．提供决策参谋服务
C．提供丰富的市场信息
D．提供专业培训
E．宣传法律法规
【答案】BC
【解析】房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。