第四节 房地产经纪人员的职业道德与职业责任
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．房地产经纪人员职业道德的基本内容包括遵纪守法、规范执业、诚实守信、公平竞争和（ ）。［2010年真题］
A．灵活机智
B．信息公开
C．热情周到
D．尽职尽责
【答案】D
【解析】房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪人员职业道德的主要内容包括：①遵纪守法；②规范执业；③诚实守信；④尽职尽责；⑤公平竞争。
2．房地产经纪合同不规范、高于规定标准收费等现象主要违反了房地产经纪人员职业道德基本要求中的（ ）。［2008年真题］
A．守法经营
B．守信用
C．尽职尽责
D．公平竞争
【答案】A
【解析】遵纪守法本是每个公民的基本道德修养，但是，作为房地产经纪人员，更应牢固树立这一思想观念，并理解其对于自己职业活动的特殊意义。目前，房地产经纪业中存在的经纪合同不规范、高于规定标准收费等现象，就反映出一些房地产经纪人和机构“守法经营”意识淡薄，对此必须及时加以纠正。
3．下列关于房地产经纪人员行为要求的表述中，与房地产经纪人员守法经营要求无关的是（ ）。［2009年真题］
A．房地产经纪人员要持证上岗
B．房地产经纪人员不得同时在两个房地产经纪机构执业
C．房地产经纪人员要按经纪合同的约定执行业务
D．房地产经纪人员要帮助客户客观分析市场行情
【答案】D
【解析】遵纪守法的道德内容，要求房地产经纪人员首先必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。其次，在房地产经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。D项属于房地产经纪人员职业技能中的市场分析的技能。
4．下列不属于房地产经纪人员职业道德基本要求的是（ ）。［2007年真题］
A．守法经营
B．恪守信用
C．沟通为主
D．公平竞争
【答案】C
【解析】房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪人职业道德的主要内容有：①遵纪守法；②规范执业；③诚实守信；④尽职尽责；⑤公平竞争。
5．由于房地产经纪合同履行违约而依法承担的法律后果属于（ ）。［2009年真题］
A．民事责任
B．行政责任
C．刑事责任
D．缔约过失责任
【答案】A
【解析】房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。具体包括应承担的民事责任和刑事责任。其中，民事责任包括：①违约责任，是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任；②侵权责任，是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。本题中，违约应承担的法律后果属于民事责任中的违约责任。
6．某房地产出租人比约定时间晚10天交付房屋，下列关于该出租人应该承担责任的表述中，正确的是（ ）。［2007年真题］
A．该出租人支付违约金后，房屋可另租他人
B．该出租人支付违约金后，仍需履行原租赁合同
C．该出租人的行为属于履行不当
D．该出租人的行为属于预期违约
【答案】B
【解析】违约金是指依当事人的约定或法律的直接规定，在当事人一方不履行债务时，向他方给付的金钱。违约金的数额应当由当事人在合同中约定，但约定的数额应与损失大致相当。因迟延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应继续履行。
7．当房地产经纪人的经纪活动对委托人既构成违约责任又构成侵权责任时，委托人（ ）。［2009年真题］
A．只能要求房地产经纪机构承担违约责任
B．只能要求房地产经纪机构承担侵权责任
C．要么要求房地产经纪机构承担违约责任，要么要求房地产经纪机构承担侵权责任
D．可以要求房地产经纪机构既承担违约责任又承担侵权责任
【答案】C
【解析】违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。在当事人违约行为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。当房地产经纪人的经纪活动对委托人既构成违约责任又构成侵权责任时，承担其中的一种责任。例如承租人损毁租赁房屋，既是违约行为，又是侵害他人财产所有权的行为，因而发生两个损害赔偿请求权的竞合，出租人可择一行使。
8．张某故意损坏了他承租房屋的地板，张某应当承担（ ）。［2007年真题］
A．行政责任
B．刑事责任
C．违约责任和侵权责任
D．违约责任或侵权责任
【答案】D
【解析】违约责任是指缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。狭义的侵权行为是指因过错侵害他人的财产或人身并应承担民事责任的行为。在当事人违约行为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。本题中，张某的行为既构成违约责任又构成侵权责任，出租人可要求张某承担违约责任或侵权责任。
9．职业道德在内容上具有一定的稳定性、连续性，在性质上具有（ ）。
A．普遍性
B．合理性
C．专业性
D．社会性
【答案】C
【解析】由于职业道德是与一定的职业相联系的，所以在性质上具有专业性，即各种职业的主要规范要求各有不同，如医生的救死扶伤，教师的诲人不倦、为人师表，官员的廉洁奉公。其次，职业道德在内容上具有一定的稳定性、连续性。
10．房地产经纪人员职业道德的内涵主要涉及（ ）方面。
A．职业资格、职业责任感和执业理念
B．职业良心、职业资格和执业理念
C．职业良心、职业责任感和职业资格
D．职业良心、职业责任感和执业理念
【答案】D
【解析】房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。
11．房地产经纪人员的（ ）主要是指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。
A．职业良心
B．执业理念
C．职业责任感
D．职业资格
【答案】B
【解析】房地产经纪人员职业道德，是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：①职业良心，涉及对执业活动中“自愿”“平等”“公平”和“诚实信用”等执业原则、经纪人员收入来源、经纪服务收费依据和标准等一些重大问题的认识；②职业责任感，涉及房地产经纪人员对自身责任及应尽义务的认识；③执业理念，主要是指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。
12．房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及（ ）等。
A．房地产经纪人员的行为习惯、成就感及在执业活动中的心理习惯
B．房地产经纪人员的职业荣誉感、行为习惯及在执业活动中的心理习惯
C．房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的心理习惯
D．房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的行为习惯
【答案】C
【解析】房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及的方面包括：①房地产经纪人员的职业荣誉感；②成就感；③在执业活动中的心理习惯等。
13．房地产经纪人员的（ ）是最能显化职业道德状况的层面。
A．行为习惯
B．职业荣誉感
C．心理习惯
D．成就感
【答案】A
【解析】房地产经纪人员职业道德，是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。其中，行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。
14．下列关于房地产经纪职业道德的说法中，正确的是（ ）。
A．房地产经纪职业道德属于外在的规范
B．房地产经纪职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人具有约束力
C．房地产经纪职业道德不具有强制力，因而对房地产经纪人不具有约束力
D．房地产经纪职业道德通过职业责任感、行业准则、舆论等来约束房地产经纪人员
【答案】D
【解析】A项，法律法规和行业规范均属于外在的规定，主要通过法律手段、行政手段及行业管理手段来约束房地产经纪人员。房地产经纪人员职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。BC两项，职业道德虽然不如法律、法规和行业规则那样具有很大的强制性，但它一旦形成，则会从房地产经纪人员的内心深处产生很大的约束力，并促使房地产经纪人更加主动地去遵循有关法律、法规和行业规则。
15．下列关于房地产经纪人员职业道德的表述中，不正确的是（ ）。
A．房地产经纪职业人员道德与房地产经纪的有关法律法规具有相同的作用机制
B．房地产经纪职业人员道德属于房地产经纪行业内部的集体约定
C．房地产经纪职业人员道德主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员
D．房地产经纪职业人员道德是房地产经纪行业内部形成的思想观念、情感和行为习惯的总和
【答案】A
【解析】从社会整体层面看，房地产经纪人员职业道德与房地产经纪的有关法律法规、行业规范有着共同的作用，即调节房地产经纪行业从业人员与服务对象，以及从业人员之间的关系。但两者在作用机制上有着明显的区别。法律法规和行业规范均属于外在的规定，主要通过法律手段、行政手段及行业管理手段来约束房地产经纪人员。而房地产经纪人员职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。
16．甲房地产经纪机构聘用了没有房地产经纪人职业资格的李某从事经纪业务。甲机构和李某的行为违反了房地产经纪人员职业道德基本要求中的（ ）。
A．恪守信用
B．尽职守责
C．守法经营
D．以诚为本
【答案】C
【解析】遵纪守法表现为：①房地产经纪人员首先必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。②在房地产经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。
17．从长远来看，市场是公平的，只有（ ）的房地产经纪人员，才能长期获得客户的认可和回报，正所谓“老实人，人欺，天不欺”。
A．遵纪守法
B．诚实守信
C．尽职尽责
D．规范执业
【答案】D
【解析】房地产经纪人员应充分认识行业或企业的各种规范，保证行业或企业的服务品质，从而保持、提升房地产经纪行业或企业的社会形象，自觉、自愿地遵守、维护这些规范是每一个行业从业人员安身立命的根本。当然，在现实工作中，每一个房地产经纪人员可能都会遇到其他同事或同行违反规范而未受到惩罚的情况，容易产生“老实人吃亏”的错觉。但是，从长远来看，市场是公平的，只有规范执业的房地产经纪人员，才能长期获得客户的认可和回报。
18．与普通的商业服务业相比，房地产经纪人员及其就职的房地产经纪机构，并不实际占有具有实体物质形态的商品，要想使买卖双方相信自己的最基本要素就是“诚”。“诚”的第一要义是（ ），即真心以客户的利益为己任。
A．诚心
B．坦诚
C．真诚
D．诚实
【答案】C
【解析】房地产经纪人员要促成交易，首先必须使买卖双方信任自己，而要想使买卖双方信任自己，最基本的要诀就是：诚。“诚”的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。这种真诚不仅仅靠房地产经纪人员的语言来表达，更主要的是以行动来体现，其中最主要的是在房地产经纪机构的经营方式和服务费用的收取上。
19．下列所述行为中，符合房地产经纪人员职业道德基本要求的是（ ）。
A．房地产经纪人员要收取“看房费”
B．房地产经纪人员要满足客户的所有要求
C．房地产经纪人员要促成房地产交易
D．房地产经纪人员要诚实地向客户告知自己的所知
【答案】D
【解析】房地产经纪人员在职业道德方面应符合的基本要求包括：①遵纪守法；②规范执业；③诚实守信；④尽职尽责；⑤公平竞争。其中，诚实守信中，“诚”的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任，“诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。
20．房地产经纪人员的责任，就是促成他人的房地产交易，因此应尽最大努力去实现这一目标。这体现了房地产经纪人员具有的职业道德是（ ）。
A．遵纪守法
B．规范执业
C．诚实守信
D．尽职尽责
【答案】D
【解析】房地产经纪人员应该遵守尽职尽责的职业道德。每一种职业活动都是社会经过专业分工后向某一特定职业人群分配的社会任务，每一个职业人都是通过自己的职业活动来实现自身价值并索取社会财富的。房地产经纪人员的责任，就是促成他人的房地产交易，因此应尽最大努力去实现这一目标。
21．房地产经纪人时刻面对的问题是（ ）。
A．竞争与合作
B．诚实与守信
C．竞争与守信
D．守信与合作
【答案】A
【解析】房地产经纪活动中，存在激烈的同行竞争。在市场竞争中，合作常常是房地产经纪人员和经纪机构提高市场竞争力的重要手段。通过合作，房地产经纪人员和经纪机构可以取他人之长，补己之短，在做大业务增量的同时，提高自己的市场份额和收益。而合作中也存在竞争，如果房地产经纪人员不能持续提高自己的市场竞争力，就会逐渐丧失自身的合作价值，最终被合作者淘汰甚至取而代之。但如果在合作中不能以公平的方式进行竞争，合作也无法达成。因此，竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题。而“公平竞争，注重合作”是制胜的前提。
22．违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的（ ）。
A．刑事责任
B．行政责任
C．民事责任
D．经济责任
【答案】C
【解析】违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。其构成要件有：①必须有违约行为；②无免责事由。
23．违约责任是以（ ）为前提。
A．法律法规
B．有效合同
C．合同约定
D．道德规范
【答案】B
【解析】违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件有：①必须有违约行为；②无免责事由。
24．下列违约行为中，（ ）是指因可归于债务人的事由致合同不能履行。
A．履行不能
B．履行迟延
C．履行不当
D．履行拒绝
【答案】A
【解析】违约行为包括：①履行不能；②履行迟延；③履行不当；④履行拒绝。其中，履行不能，是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行。
25．下列违约行为中，（ ）是时间上的不完全履行。
A．履行不当
B．履行不能
C．履行迟延
D．履行拒绝
【答案】C
【解析】违约行为包括：①履行不能；②履行迟延；③履行不当；④履行拒绝。其中，履行迟延，是指履行期已满而能履行的债务因可归于债务人的事由未履行所发生的延迟，这是时间上的不完全履行。
26．被称作瑕疵履行的违约行为是（ ）。
A．履行不当
B．履行拒绝
C．履行不能
D．履行迟延
【答案】A
【解析】违约行为包括：①履行不能；②履行迟延；③履行不当；④履行拒绝。其中，履行不当，是指债务人没有完全按合同内容所实施的履行，又称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。
27．在（ ）中，我国《合同法》规定的当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况，称为预期违约。
A．履行不当
B．履行拒绝
C．履行不能
D．履行迟延
【答案】B
【解析】违约行为包括四种情况：①履行不能；②履行迟延；③履行不当；④履行拒绝。其中，履行拒绝，是指债务人在债务成立后履行期届满前，能履行而明确表示不履行的行为。在履行拒绝中，《合同法》第一百零八条规定的当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况，又称预期违约。
28．房地产经纪机构和房地产经纪人员违约要承担法律责任。下列不属于房地产经纪执业免责事由的是（ ）。
A．不可抗力
B．自己有过失
C．约定免责事由
D．强制实际履行
【答案】D
【解析】违约责任中的免责事由包括：①不可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明。②受害方自己有过失。违约行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。③约定免责事由。但根据《合同法》规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款为无效。
29．下列各项属于承担违约责任方式的是（ ）。
A．停止侵害
B．返还财产
C．恢复名誉
D．损害赔偿
【答案】D
【解析】承担违约责任的方式有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。
30．在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求（ ）。
A．停止侵害
B．排除妨碍
C．损害赔偿
D．终止合同
【答案】C
【解析】承担违约责任的方式有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。赔偿的范围包括实际损失和预期利益损失，但预期利益不得超过违约人缔约时预见到或可能预见到违约可能造成的损失。
31．缔约过失责任属于（ ）。
A．违约责任
B．侵权责任
C．合同责任
D．行政责任
【答案】C
【解析】在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。
32．缔约过失责任的条件不包括（ ）。
A．另一方无损失
B．当事人一方先违反合同义务
C．当事人一方有过失
D．另一方有损失
【答案】A
【解析】在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。缔约过失责任的条件是：①当事人一方违反合同义务，如告知、注意、保密等义务；②当事人一方有过失；③另一方有损失。缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。
33．缔约过失责任的赔偿范围以（ ）为原则。
A．预期利益损失
B．理论损失
C．预期损失
D．实际损失
【答案】D
【解析】缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。缔约过失责任的条件是：当事人一方违反合同义务，如告知、注意、保密等义务；当事人一方有过失；另一方有损失。缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。
34．侵权责任是指侵犯经纪服务合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任，侵权责任的构成要件是（ ）。
A．无侵权行为和无免责事由
B．有侵权行为和无免责事由
C．有侵权行为和有损害事实
D．有损害事实和有免责事由
【答案】B
【解析】侵权责任，是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。侵权责任的构成要件，包括：①有侵权行为；②无免责事由。
35．违法行为与损害事实之间有（ ）关系，是侵权行为的构成要件。
A．直接
B．因果
C．假设
D．推测
【答案】B
【解析】侵权行为的构成要件有：①行为违法。②有损害事实。③违法行为与损害事实之间有因果关系。只有当损害事实是由于违法行为造成的时候，行为人才应当承担侵权责任，如果行为人进行了违法行为，但权利人所受到的损害是由于其他原因造成的，则行为人不应承担侵权责任。④主观过错。
36．侵权行为的财产损害包括（ ）损害。
A．积极和消极
B．一般和特殊
C．主观和客观
D．宏观和微观
【答案】A
【解析】侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。侵权行为的构成要件有：①行为违法；②有损害事实，损害包括财产损害和人身损害，财产损害又包括积极损害和消极损害；③违法行为与损害事实之间有因果关系；④主观过错。
37．侵权行为的财产损害中，消极的财产损害指（ ）。
A．本可以取得的财产利益却因他人的妨碍而没有取得
B．财产权利的消灭
C．财产价值的减少
D．财产的毁损灭失
【答案】A
【解析】侵权行为的损害事实包括财产损害和人身损害。财产损害又包括积极损害和消极损害。其中，积极的财产损害指财产的毁损灭失、财产权利的消灭或财产价值的减少；消极的财产损害指侵权人妨碍他人取得本可以取得的财产利益。
38．民事责任重在（ ）。
A．惩罚性
B．恢复性
C．悔改性
D．补偿性
【答案】D
【解析】房地产经纪人员在经纪活动中，触犯刑法的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑，乃至死刑。与民事责任重在补偿性不同，刑事责任重在惩罚性，对刑事责任的追究非常注重行为的主观要件。
39．刑事责任重在（ ）。
A．补偿性
B．悔改性
C．惩罚性
D．恢复性
【答案】C
【解析】房地产经纪人员在经纪活动中，触犯刑法的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑，乃至死刑。与民事责任重在补偿性不同，刑事责任重在惩罚性，对刑事责任的追究非常注重行为的主观要件。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．房地产经纪人员职业道德主要通过（ ）起作用。［2012年真题］
A．良心
B．舆论
C．法律
D．行政
E．行业自律管理
【答案】AB
【解析】房地产经纪人员职业道德是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。
2．房地产经纪人员职业道德的主要内容包括（ ）。［2011年真题］
A．遵纪守法
B．规范执业
C．诚实守信
D．业绩至上
E．尽职尽责
【答案】ABCE
【解析】房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪人职业道德的主要内容包括：①遵纪守法；②规范执业；③诚实守信；④尽职尽责；⑤公平竞争。
3．在房地产经纪合同有效的前提下，当事人的违约行为包括（ ）。［2009年真题］
A．履行不能
B．履行迟延
C．履行提前
D．履行不当
E．履行拒绝
【答案】ABDE
【解析】违约责任的构成要件有两个：①必须有违约行为；②无免责事由。其中，违约行为包括：①履行不能，是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行；②履行迟延，是指履行期已满而能履行的债务因可归于债务人的事由未履行所发生的延迟，这是时间上的不完全履行；③履行不当，是指债务人没有完全按合同内容所为的履行，又称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等；④履行拒绝，是指债务人在债务成立后履行期届满前，能履行而明确表示不履行的行为。
4．下列属于房地产经纪合同中受托方免责事由的有（ ）。［2008年真题］
A．委托方因车祸造成失忆，丧失民事行为能力
B．委托标的房产因海啸灭失
C．当事人一方因出国贻误提交房地产权属证件的时间
D．双方约定房产在半年内没有出售，互不追究责任
E．双方约定在合同执行过程中出现的人身伤害，互不请求赔偿
【答案】AB
【解析】免责事由包括：①不可抗力。不可抗力，指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明；②受害方自己有过失。违约行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿；③约定免责事由。但根据《合同法》规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。
5．《合同法》规定，违约责任的可能承担方式有（ ）。［2007年真题］
A．继续履行
B．赔偿损失
C．给付违约金
D．定金罚则
E．扣留预付款
【答案】ABC
【解析】违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。承担违约责任的方式主要有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。
6．承担侵权责任的主要方式有（ ）［2007年真题］
A．强制实际履行
B．消除危险
C．违约金
D．赔偿损失
E．恢复名誉
【答案】BDE
【解析】承担侵权责任的主要方式有：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥赔偿损失；⑦消除影响、恢复名誉；⑧赔礼道歉。
7．整个社会道德体系由（ ）构成。
A．法规
B．家庭道德
C．职业道德
D．规范
E．社会公德
【答案】BCE
【解析】职业道德是道德的重要组成部分，它与家庭道德、社会公德共同构成了整个社会的道德体系，职业道德又受总体道德体系的约束，服从于社会的基本道德规范。
8．房地产经纪人员的职业道德从内容上讲包括（ ）三个方面。
A．职业良心
B．职业责任感
C．职业认知度
D．职业认可度
E．执业理念
【答案】ABE
【解析】房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。
9．房地产经纪人员的职业良心涉及对（ ）等一些重大问题的认识。
A．经纪人员之间的市场竞争
B．执业活动的“自愿”“平等”“公平”等执业原则
C．经纪人员收入来源
D．经纪服务收费标准
E．经纪服务收费依据
【答案】BCDE
【解析】房地产经纪人员职业道德，是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：①职业良心；②职业责任感；③执业理念。其中，职业良心涉及一些重大问题的认识，包括：①对执业活动中“自愿”“平等”“公平”和“诚实信用”等执业原则的认识；②对经纪人员收入来源的认识；③对经纪服务收费依据的认识；④对经纪服务收费标准的认识等。
10．职业道德是通过一定的（ ）而形成的。
A．教育训练
B．行业氛围的熏陶
C．自我约束
D．行业组织的约束
E．社会公众的监督
【答案】ABDE
【解析】对于具体的从业人员个体而言，职业道德是通过一定的教育训练、行业氛围的熏陶、社会公众的监督以及行业组织的约束而形成的。公众和行业组织的监督、约束使房地产经纪人员违反职业道德的成本大大增高，这些对于每一个房地产经纪人形成自身的职业道德修养，起到了关键的作用。
11．房地产经纪人员的“真诚”主要体现在（ ）。
A．尽量同意客户提出的各种要求
B．经纪机构不成交不收费
C．经纪机构的服务费用收取以客户承受能力为限
D．以佣金为惟一的收入来源
E．不成交只收少量的看房费
【答案】BD
【解析】“诚”的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。一些成功的房地产经纪人员总结经验时常说自己的任务就是为客户寻找最合适的交易对象。这种真诚不仅仅靠房地产经纪人员的语言来表达，更主要的是以行动来体现，其中最主要的是在房地产经纪机构的经营方式和服务费用的收取上。因此，一个房地产经纪机构如果在交易未成交时即收取所谓的“看房费”，往往会失信于客户。所以，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人一定要树立“不成交不收费”的观念。
12．对房地产经纪人员职业道德的公平竞争的表述，正确的是（ ）。
A．竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题
B．“公平竞争，注重合作”是制胜的前提
C．房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争
D．通过竞争，房地产经纪人员和经纪机构可以取他人之长，补己之短，在做大业务增量的同时，提高自己的市场份额和收益
E．合作是房地产经纪人员和经纪机构提高市场竞争力的重要手段
【答案】ABCE
【解析】房地产经纪活动中，存在激烈的同行竞争。在市场竞争中，合作这一看似与竞争不同的方式，实际上常常是房地产经纪人员和经纪机构提高市场竞争力的重要手段。通过合作，房地产经纪人和经纪机构可以取他人之长，补己之短，在做大业务增量的同时，提高自己的市场份额和收益。当然，合作中也存在竞争，如果房地产经纪人不能持续提高自己的市场竞争力，就会逐渐丧失自身的合作价值，最终被合作者淘汰甚至取而代之。但如果在合作中不能以公平的方式进行竞争，合作也无法达成。因此，竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题。而“公平竞争，注重合作”是制胜的前提。
13．行政主管部门或其授权的部门可以在其职权范围内，对违法房地产经纪机构或房地产经纪人员处以与其违法行为相应的行政处罚，种类包括（ ）。
A．警告
B．管制
C．罚款
D．拘役
E．有期徒刑
【答案】AC
【解析】房地产经纪人员违反有关行政法规和规章的规定，行政主管部门或其授权的部门可以在其职权范围内，对违规房地产经纪人员处以与其违规行为相应的行政处罚。行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、暂扣或者吊销房地产经纪人员职业资格证书、登记证书、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。
14．房地产经纪机构和人员因违约、违纪、违规执业甚至犯罪行为，应承担的责任包括（ ）。
A．违法责任
B．刑罚责任
C．民事责任
D．行政责任
E．刑事责任
【答案】CDE
【解析】房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。就行政和法律责任而言，房地产经纪人员在履行自己职责的过程中，因违反有关行政规章、违反合同或不履行其他法律义务，侵害国家集体财产，侵害他人财产、人身权利的，应承担相应的民事责任。如果房地产经纪人员的行为触犯了刑法，则要承担相应的刑事责任。房地产经纪人员违反有关行政法规和规章的规定，行政主管部门或其授权的部门可以在其职权范围内，对违规房地产经纪人员处以与其违规行为相应的行政处罚。
15．赵某承租了汪某的一处住房，在租赁期间，赵某私自改变了房屋墙体结构的行为属于（ ）。
A．违约行为
B．侵权行为
C．免责行为
D．过失行为
E．刑事行为
【答案】AB
【解析】违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝四种情况。其中，履行不当是指债务人没有完全按合同内容所实施的履行，又称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。广义上的侵权行为指对他人的财产或人身造成损害并应承担民事责任的行为，包括一般侵权行为和特殊侵权行为；狭义上的侵权行为指因过错侵害他人的财产或人身并应承担民事责任的行为，仅指一般侵权行为。
16．马某于2014年2月委托甲房地产经纪机构出售其房产，双方签订了委托代理合同。此后马某在合同期内私自将房产出售给关某，该行为属于（ ）。
A．履行不能
B．履行不当
C．履行拒绝
D．履行迟延
E．预期违约
【答案】AE
【解析】A项，履行不能是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行。B项，履行不当是指债务人没有完全按合同内容所为的履行，又称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。C项，履行拒绝是指债务人在债务成立后履行期届满前，能履行而明确表示不履行的行为。D项，履行迟延是指履行期已满而能履行的债务因可归于债务人的事由未履行所发生的延迟，这是时间上的不完全履行。E项，预期违约是指当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况。
17．侵权行为的构成要件包括（ ）等。
A．行为违法
B．不可抗力
C．违法行为与损害事实任有其一
D．有损害事实
E．主观过错
【答案】ADE
【解析】侵权行为的构成要件有：①行为违法。违法行为包括作为和不作为。②有损害事实。损害包括财产损害和人身损害。③违法行为与损害事实之间有因果关系。只有当损害事实是由于违法行为造成的时候，行为人才应当承担侵权责任。④主观过错。过错包括故意和过失。
18．房地产经纪人和房地产经纪机构在经营活动中触犯《刑法》的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括（ ），乃至死刑。
A．警告
B．有期徒刑
C．无期徒刑
D．管制
E．拘役
【答案】BCDE
【解析】房地产经纪人员在经纪活动中，触犯刑法的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括：①管制；②拘役；③有期徒刑；④无期徒刑；⑤死刑。与民事责任重在补偿性不同，刑事责任重在惩罚性，对刑事责任的追究非常注重行为的主观要件。
三、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
（一）
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）实行军事化管理，陈某为注册在甲公司的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房，并与甲公司签订了房屋承购委托协议。甲公司根据《房地产经纪执业规则》，安排陈某承办该经纪业务。陈某为了使张某放心，大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找，陈某发现李某的住房符合要求，并通过调查得知李某熟知房地产市场及交易程序，专业炒房，曾因交易欺诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走，在未与张某沟通的情况下，以张某的名义签订了房屋买卖合同并垫付了10000元定金给李某。［2009年真题］
1．陈某作为该经纪业务的承办人，应当（ ）。
A．按照张某的需求寻找合适的住房
B．亲自代张某垫付定金甚至房款
C．向张某报告李某的情况
D．向李某出示甲公司与张某签订的房屋承购委托协议
【答案】ACD
【解析】房地产经纪人没有义务为委托人垫付定金甚至房款，但可以为其保管房款。待合同签订时，房地产经纪人将所保管的定金或房款交付于另一方当事人。
2．陈某应当在承办该经纪业务时向张某出示自己的（ ）。
A．房地产经纪人注册证书
B．房地产经纪资格证书
C．房地产经纪人协理资格证书
D．房地产经纪人协理注册证书
【答案】A
【解析】在签订房地产经纪服务合同时，房地产经纪人员应当主动向缔约相对人出示房地产经纪机构的备案证明文件和相关经纪人员的职业资格登记证书。
【说明】根据最新版考试教材，“注册证书”已更改为“登记证书”。
3．下列关于10000元定金的表述中，正确的为（ ）。
A．如果张某同意购买李某的住房，在房屋买卖合同签订后，张某应当退还陈某垫付的定金
B．李某提出不再出售该住房时，无须加倍退还定金
C．陈某垫付定金的行为，直接责任人是陈某，而不是甲公司
D．如果张某对李某的住房不不满意而放弃购买，李某有权不退还陈某垫付的定金
【答案】AD
【解析】房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。陈某垫付定金的行为，直接责任人应是甲公司。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
4．如果该经纪业务的性质不变，张某因故放弃购买李某的住房，则无权购买李某住房的为（ ）。
A．陈某
B．甲公司
C．张某的朋友
D．陈某的朋友
【答案】AB
【解析】在房地产买卖经纪服务中，委托人因故不能购买房屋，则承办该业务的房地产经纪机构及相关人员均不能购买该房屋。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
5．陈某作为甲公司的执业房地产经纪人，应当（ ）。
A．守法经营
B．以诚为本
C．恪守信用
D．无条件执行公司的决定
【答案】ABC
【解析】房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和，主要内容包括：①遵纪守法；②规范执业；③诚实守信；④尽职尽责；⑤公平竞争。
（二）
小李是甲房地产经纪公司的房地产经纪人。2014年3月，甲公司委派小李负责提供居间服务，为本市市民王某出售其一套二手房。小李代表甲公司与其签订了房地产经纪合同。1个月后，该房屋仍未卖出。于是小李凭借自己的专业知识和经验，向王某介绍当前受国际金融危机影响，房地产市场低迷，建议王某适当降价。王某适当降价后又过了1个月，小李将该房屋介绍给金某并成交，买卖双方签订了房屋买卖合同。
1．小李凭借自己的专业知识和经验，向王某介绍当前受国际金融危机影响，房地产市场低迷，建议王某适当降价。这体现了小李在职业道德方面符合（ ）的基本要求。
A．规范执业
B．诚实守信
C．公平竞争
D．尽职尽责
【答案】B
【解析】房地产经纪人员及其就职的房地产经纪机构，并不实际占有具有实体物质形态的商品。房地产经纪人员要促成交易，首先必须使买卖双方信任自己。而要想使买卖双方信任自己，最基本的要诀就是：诚，包括真诚和坦诚。其中，坦诚即诚实地向客户告知自己的所知。房地产市场是一个非常复杂的市场，普通客户常常无法了解其实质，因而房地产经纪人员应该凭借自己的专业知识和经验来帮助客户。当出现一些可能不利于成交的因素时，应诚实地向客户告知。当客户由于不懂专业知识或不具备专业经验而对成交价格等产生不恰当期望时，不能一味迎合客户，应客观地帮客户进行分析。
2．如果王某要求小李为其无偿代办交易过户登记手续，而小李提出适当收取代办费。这违背了职业道德方面（ ）的基本要求。
A．遵纪守法
B．规范执业
C．诚实守信
D．尽职尽责
【答案】C
【解析】房地产经纪人员要促成交易，首先必须使买卖双方信任自己。而要想使买卖双方信任自己，最基本的要诀就是：诚，包括真诚和坦诚。其中，真诚即真心以客户的利益为己任。这种真诚不仅仅靠房地产经纪人员的语言来表达，更主要的是以行动来体现，其中最主要的是在房地产经纪机构的经营方式和服务费用的收取上。如果房地产经纪机构以佣金为基本收入来源，并且以成交为收取佣金的前提，这就表明，房地产经纪人员的利益与客户的利益在方向上保持一致，客户自然会相信房地产经纪人会尽最大力量为自己寻找交易对象。
3．下列关于小李与王某二手房居间业务，表述正确的是（ ）。
A．寻找客户是该二手房居间业务的重要基础工作和开始
B．小李没有义务引领王某现场查验标的房地产，并充分告知与该房地产标的物有关的一切有利或不利因素
C．如果王某不委托，小李只能协助其办理相关手续
D．佣金金额和结算方式应按居间合同的约定来确定
【答案】ACD
【解析】房地产经纪人员的职业道德之一是尽职尽责。房地产经纪人员的责任，就是促成他人的房地产交易，因此应尽最大努力去实现这一目标。房地产经纪活动中的许多环节都是必不可少的，因此房地产经纪人员绝不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事。比如，对卖家委托的房源，应充分了解，不仅要通过已有的文字资料了解，还要到现场进行实地勘察，核实业主身份及房源能否出售。本案例，小李有义务引领王某现场查验标的房地产，并充分告知与该房地产标的物有关的一切有利或不利因素。