第一章 小区治理分析的多维视角

第一节 问题的提出

“安居乐业”是民众幸福生活的基石，对于城镇居民来说，要想实现“安居”的梦想，除了需具备住房等硬件基础，优良的小区治理等软环境要素也必不可少。国家统计局公布的数据显示：2017年全国商品房销售面积16.94亿平方米，较上年增长7.7%。销售额方面，2017年全国商品房销售额13.37万亿元，较上年增长13.7%，双双刷新历史纪录。与住房市场规模同样快速增长的还有物业纠纷数量。据新华社报道，“在上海，每年的物业纠纷案件有约2万起，进入基层法院立案的纠纷呈现激增趋势；在江苏南京，平均每天有140多起涉物业投诉，仅2016年当地法院就受理了约1.3万起物业纠纷，同比增长29%；在广西南宁，某区法院的一个法庭一年就受理物业纠纷500多起，占该庭全年收案数的四分之一。”

南京市中级人民法院民四庭的报告将物业纠纷主要分为五大类，分别是物业服务企业追讨物业费纠纷；业主财物、人身受损要求物业服务企业承担损害赔偿责任案件；与业主自治管理相关的业主撤销权、业主知情权案件；物业移交产生的纠纷；业主委员会和房地产开发商之间有关公共配套设施的权属纠纷。多数物业纠纷可以看到相同的“套路”：物业公司自称收不抵支，导致服务质量下降—业主拒缴物业费—物业公司将业主告上法庭—业主败诉但拒绝执行判决—物业公司以各种手段骚扰业主—业主以各种手段还击—物业纠纷闹得沸沸扬扬。同时，近年来组建发挥作用的业主委员会也成为不少物业纠纷的“推手”，业主大会本是业主实现自治的组织载体，业主委员会受业主大会委托行使业主权利。然而不少业主委员会受“强人把持”，业主大会和业主委员会形同虚设，更有业主委员会成员与物业服务企业和房地产开发商勾结，收受利益，损害业主的权利。由物业纠纷引起的社会治安事件也层出不穷，业主委员会主任与小区保安大打出手的新闻时有曝光，造成了恶劣的社会影响。

各种数据以及社会现实都说明物业纠纷已成为继人口膨胀、交通拥堵、环境恶化、房价高涨之后的又一大“城市病”。随着我国住宅商品化制度改革，原来的单位供给住房逐渐转变为商品化供给住房。与此相应，由业主自治管理小区的制度取代了过去单位管理或政府管理的居住物业制度。如果说原来是等级组织，那么业主自治就是业主自治或协商管理。在此情境下，政府如何推动业主自治，如何理清业主与物业服务企业、房地产开发商之间的关系，成为老百姓关注的议题。

面对不断涌现的小区治理问题，国家也在不断完善相关的制度和措施，以回应社会需求。2016年国务院印发的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中明确提出：“以社区服务型党组织建设带动社区居民自治组织、社区社会组织建设。增强社区服务功能，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。”同时，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭式住宅小区。目的也是加强居民间的交流沟通，实现共治。党的十九大报告也明确提出要提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理。报告明确指出，打造共建共治共享的社会治理格局。加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。

从居民个体的角度看，随着中国经济的蓬勃发展，以超高房价为代价的“居住革命”被认为将是一件深刻改变中国面貌的大事。对中国绝大部分居民而言，房产几乎都是倾其所有才获得的一种重要私有财产。如何保护业主的合法权益，让倾注其毕生心血甚至几代人财富的物业物有所值和保值增值，也是小区治理需要关注的话题。

国内学术界早已关注到以上问题。各学科领域的学者都在探索利用学科领域知识为解决上述问题提供“良方”。因此本书将在第一章综述各学科近年来对小区治理的研究成果，为读者提供小区治理研究的总体概览，继而为后文的研究叙述作铺垫。