隐性共有人的权益保护与承租人优先购买权的认定
一、案情梗概
蚌埠市第一人民医院是一家二级甲等医院，该院在儿科等方面具有较高的医疗技术水平，在蚌埠市乃至皖北地区可谓是享誉一方。为了更好地服务百姓，进一步加强医疗硬件条件，提升服务整体形象，打造品牌医院，蚌埠市第一人民医院经院领导研究，决定购买毗邻一栋面积为1000余平方米的办公房作为医院的治疗室。经过多次协商，医院与该楼的房主魏某达成一致意见，并于2009年9月3日签署了《房屋买卖合同》。双方在合同签订后，由于种种原因，一直未履行该合同。后经双方再次协商，于2009年12月1日就购买上述楼房事宜，在《房屋买卖合同》的基础上签署了《购房补充协议》。为了确保上述合同得到切实履行，避免日后发生纠纷，双方共同向公证处申请办理《房屋买卖合同》和《购房补充协议》公证，寻求公证法律保护。
笔者受理上述公证申请后，通过询问和审查当事人提交的各类证据材料后发现，该案件同时还涉及其他法律关系以及在合同签订时存在一定的瑕疵：（1）本案买卖的房屋产权虽登记在魏某名下，但实际是魏某与王某、冯某夫妇共同出资通过拍卖购买所得。魏某与王某、冯某夫妇在拍得上述房屋后签署协议书约定：房屋产权双方共有，各占50%。因出租、出售、被拆迁所得款项或收益按各50%分配。魏某在行使出租、出售、被拆迁时应告知对方，并经对方认可后方可。该协议书经过公证。据魏某称，王某、冯某夫妇同意出售上述房屋。（2）上述买卖房屋中的其中一间房已出租给他人，租期未到期，而且魏某出售上述房屋，承租人不知情。（3）双方提供的《房屋买卖合同》和《购房补充协议》文本中的卖方栏除了有魏某的名字外，还有王某的名字而且王某在《房屋买卖合同》中已签名。
二、公证要旨
在严格审查和补充证据材料以及进行相应核实的基础上，笔者对当事人的房屋买卖法律关系及所涉及的其他法律关系进行了梳理、分析、判断，最后做出认定并为当事人出具了公证书。
1. 不动产物权的取得必须符合法律规定，否则将得不到法律上的保护。这就是物权法定原理。但在现实的商事活动中，一份物权的背后藏着一个或多个“隐性共有人”，那么在物权人处分物权时，作为公证机构该如何去审查和处理这背后的“隐性共有人”的法律问题？王某、冯某夫妇作为实际出资人之一，对本案买卖的房屋享有事实物权。王某、冯某夫妇不积极主张法律物权是与魏某的合意，是其夫妇的主观意识表现。以预防纠纷为主旨功能的公证制度，公证机构在办理此类公证时的审查边界应当以审查权属凭证和登记簿记载为原则，以在办证过程中主动发现或第三人提供其他可能影响物权人处分物权的证据线索为辅助。
2. 公证证明文件一般要求要符合法律规定，否则会被要求重新签署或进行补充协议。本案双方提供的《房屋买卖合同》和《购房补充协议》文本中的卖方栏除了有魏某的名字外还有王某的名字，而且王某在《房屋买卖合同》中已签名。对于王某的签名是否影响相关合同效力是公证审查的重点之一。公证机构对于合同的合法性审查应当从法律行为主体、客体、内容三要素进行审查，只要其他无关人员的签名不影响合同法律效力，也不会产生第二种法律关系，那么对于这种签名是可以被允许的，但我们在公证书上不得对此签名做出任何证明。
3. 本案买卖房屋其中的一间已出租，而且买卖双方签订买卖合同时并未提前告知承租人。笔者要求承租人对上述房屋的优先购买权进行书面明示，承租人表示放弃优先购买权。虽然承租人放弃优先购买权的时间在后，买卖双方的合同签订在前，但对于买卖合同的法律效力来讲是处于一种效力待定的状态。那么在取得承租人的书面放弃优先购买权材料后，买卖合同就自然生效。
三、问题与思考
看似一起普通的房屋买卖合同公证，其背后隐藏着多种法律关系，同时也给办理公证带来挑战。一是“隐性共有人”的合法权益保护，即法律物权人与事实物权人之间的关系；二是承租人的优先购买权该如何正确行使和认定；三是合同瑕疵对办理公证是否有影响。
1. 关于“隐性共有人”权益保护问题。“隐性共有人”并非为法律概念，但普遍存在于房屋登记、公证等业务实践中，其概指在特定物权上具备一定请求权的不特定的对象。在物权领域，物权法定，否则就不受物权法的保护。显而易见，本案中的房屋登记在魏某名下，魏某就是法律上名副其实的该房屋的物权人。虽然王某、冯某夫妇也为购买该房屋的实际出资人，具备了请求登记为该物权利人的权利，对上述房屋的物权享有期待权。但出于其他原因的考量，其夫妇自愿放弃或放任或怠于登记，主观上主动放弃物权法对其权益的保护。那么，对于任何购房人和登记机构来说，王某、冯某夫妇的合法权益是否被侵害不在审查范围内是显而易见的。王某、冯某夫妇只能通过债法上的规定向魏某主张合法权益。那么作为中立性的公证机构来说，在办理公证时是否要审查“隐性共有人”？如何审查？审查的深度如何？在业务实践中，对一份房屋买卖合同公证的房屋权利人的审查，以权属凭证和登记簿记载的法律物权人为原则，以在办证过程中主动发现或第三人提供其他可能影响物权人处分物权的证据线索为辅助。“隐性共有人”由于没有相应的公示途径，不易被外界所知晓，其合法权益极易被记名物权人侵害。本案中，公证机构在办证过程中知晓该房屋存在“隐性共有人”，就有必要向该“隐性共有人”了解该房屋交易事宜，这就是公证机构预防纠纷的重要职能作用的具体表现。但在物权流转的法律范畴里，该“隐性共有人”的意见并不能影响交易。作为公证机构在审查中发现双方的交易明显存在损害“隐性共有人”合法权益的情形，如明显低于市场价又无合理说明的，那么“隐性共有人”的意见将决定此次公证能否继续办理。
2. 关于合同内容瑕疵的技术处理问题。一般来说，对于有瑕疵的合同，能够进行修改并重新签署的，都会被要求进行修改并重新签署。按照公证办证规则的要求，对于有瑕疵被提出进行修改，当事人坚持不修改的，那么这种情况要在询问笔录中记载。合同瑕疵一般以不影响合同的真实性、合法性为限。本案中，双方签署的《房屋买卖合同》和《购房补充协议》中的卖方栏均有王某的名字，且王某已在《房屋买卖合同》中签名。对于这种非合同主体的签名，因合同上有房主魏某的签名，所以从《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定来看，并不影响合同效力，也不会影响合同的权利义务。那么我们在询问笔录上做一些针对性询问，在公证词中对王某的签名不影响合同效力和权利义务，以及公证并不证明王某行为作特别说明即可。
3. 关于承租人优先购买权的保护问题。《中华人民共和国合同法》及其相应司法解释规定，出租人出售租赁物的，应当提前通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。本案中，关于优先购买权的问题，主要反映在魏某没有事前通知承租人。承租人只租赁该栋楼六楼的一间房屋，承租人是否对整栋楼享有优先购买权？对于这个问题在司法实践中没有统一的标准。有观点认为优先购买权是建立在特定物上的一种法定权利，权利的行使不能超出特定物的界线，否则不具有该权利。另有观点认为，优先购买权是法定权利，任何人不得剥夺。虽只承租其中一间，但该间房屋是整栋楼房的组成部分，而且不可分割，所以承租人的优先购买权涵盖整栋大楼。作为预防纠纷功能的公证机构在没有具体适用标准的法律问题面前，选择保守是最恰当的，也是最负责任的选择，所以对魏某出售整栋楼房有必要向承租人了解其行使优先购买权事宜。
案例点评
公证文书在诉讼中具有证据效力，因此真实性、合法性是公证活动应遵循的基本原则，这就要求公证机构在办理公证事项时应按照《公证法》相关规定，对出具公证书必备的原始证明材料履行审慎的审查义务。本案例虽只是一起普通的房屋买卖公证，但其背后涉及多重法律关系，还涉及公证理论问题。
本案公证人员在办证过程中全面审查案涉法律关系，并按照法律规定对相关主体的权利义务进行了妥善处理，切实发挥了公证制度预防纠纷的功能。由此可引申两方面的思考：
其一，公证人员审查范围与审查程度的确定。公证审查是公证程序的核心环节，关于审查范围《公证法》第28条已做规定，但实践中对公证人员是否应尽实质审查义务则存在认识分歧。《公证法》明确了真实合法是公证程序的基本要求，最高法院涉公证的司法解释也规定公证机构应尽到充分的审查、核实义务。综合上述规定来看，如果仅从一般注意义务的角度进行形式审查，则难达真实合法的标准。从公证人员的准入条件来看，其本身所具备的专业技能也能够保障其履行实质审查职能。因此，坚持合理有度的实质性审查，才能保障公证文书作为证据材料具有较高的证明力和社会公信力，符合信赖保护原则。本案公证人员正是在形式审查的情况下辅之以其他证据，发现了买卖合同之后所涉及的其他权利主体，进而对“隐性共有人”和承租人的权利保护进行了妥善处理，以达到公证书真实合法的要求。
其二，瑕疵法律行为的补正。本案法律行为存在的瑕疵主要表现为两方面：一是合同内容的瑕疵，公证人员以不影响合同真实性、合法性为前提，通过在公证词中对合同签订瑕疵不影响合同效力的情况进行特别说明的方式予以处理，符合公证程序要求。二是关于承租人优先购买权的保护。本案魏某在出售房屋前并没有通知承租人，侵犯了承租人的优先购买权，这一瑕疵可能会影响买卖合同的效力。公证过程中，公证机关通过承租人事后出具的放弃优先购买权《证明》，认定系承租人对魏某出售房屋行为的追认，可达到补正魏某售房行为瑕疵的目的，从而在保护承租人合法权益的同时，维护了后续合同行为的合法性。公证机关对上述瑕疵法律行为的补正，严格遵循了法律法规规定，同时在解决问题的思路上按照公证程序要求灵活处理，实现了遵守法律和维护交易安全的双重目标，有效发挥了公证制度稳定社会经济民事流转秩序、保护民事主体合法权益的作用。