已抵押房屋的买卖公证
一、案情梗概
现代经济生活中以房屋为担保进行借款越来越普遍，一旦出现无法还款，抵押的房屋即面临被执行。但因为执行费时、费力、费钱，很多时候抵押权人和抵押人会通过协议方式，由抵押人出售房屋，用所得房款优先偿还借款。但是如何保障抵押权人注销抵押后能够足额拿到钱款？如何保证买方在充分知情的情况下购买这类房屋？风险点有哪些？如何进行有效控制和违约责任设计？
张某于2016年2月以房产作为抵押担保向陈某借款人民币55万元，至2016年11月尚欠陈某本息合计人民币60万元，现无力继续偿还出现逾期。经抵押权人陈某同意，张某将该房屋以人民币86万元整出售给迟某，同时张某委托徐某代为办理注销抵押登记及产权过户登记等相关事宜。迟某将其中60万元房款提存至公证处，由公证处在支付条件成就时转账给陈某，用于偿还张某所欠陈某的借款本息，陈某收款后注销抵押登记。另26万元整迟某分期向张某支付。并约定好付款、注销抵押、过户等相关事宜及各自的违约责任。
二、公证要旨
法律依据——《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
公证处介入已抵押房屋的买卖，能够更好地保障各方的利益，维护交易安全。第一，将用于偿还借款本息的房款提存至公证处，由公证处在条件成就时支付给出借人，既可以保障出借人能够顺利拿到钱款，又可以督促出借人及时办理抵押注销手续，使得交易顺利进行，防止出现付款后不解押或解押后不付款情形的出现。第二，三方共同申办公证，签署相关合同，保障抵押权人知悉并同意转让行为，保障买受人知悉抵押状况并同意用部分房款代为清偿债务，可以防止以后出现的一系列麻烦，节省经济运行的成本，减少纠纷。第三，提存公证被买方认可，认为更具有安全性。相较于办理委托书公证后民间操作的垫资、解押、过户方案，费用更省、安全性更高。
三、问题与思考
几种常见违约风险的控制及违约责任设计：
1. 陈某收款后不配合办理注销抵押登记的风险。首先由买方将需要支付给抵押权人的房款提存到公证处，其次由抵押权人办理注销抵押手续，最终由出借人（抵押权人）领取提存款。同时在提存协议中约定了：“丙方未按本合同约定的时间办理注销抵押登记超过一个月的，乙方有权解除合同，并向丙方要求退回上述提存款，同时丙方需向乙方支付提存款20%的违约金。”
2. 出借人收到提存款后因为与卖方的其他经济纠纷另行申请查封该房屋。考虑到这一点，房屋买卖合同中约定：“丙方（出借人）在收到上述款项后，无权因与甲方的其他债权纠纷申请冻结、查封、拍卖、执行（包括但不限于上述有害于乙方的限制或者处分行为）上述房屋。否则即视为丙方不履行本合同，甲、乙方均有权解除合同，并要求丙方向乙方退还上述提存款及支付同期银行利息外，同时丙方需向乙方支付总房款20%的违约金。”
3. 提存款支付条件和支付手续。在提存协议中明确提存款的支付条件：“三方共同到蚌埠市不动产管理部门处办理上述房屋的抵押登记注销手续，抵押登记注销后（以公证处通过‘蚌埠房地产交易中心对外共享信息系统’查询为准），蚌埠市众信公证处将提存款支付给丙方。”
4. 卖方已经支付房款后如何办理资金监管手续。我处向卖方出具了房屋买卖合同公证书、提存公证书、提存款转让本处账户的对账单、提存款支付到陈某账户的对账单，买方据此顺利申请免于资金监管。
案例点评
本次公证是对已经办理抵押手续房屋的买卖合同以及提存进行公证。
公证机关通过办理提存公证，依照法定条件和程序，对交付的提存物进行寄托、保管，并在条件成熟时交付债权人或其他受益人。提存公证具有消除疑虑、减少诉讼、提高效率和维护经济及社会正常流转等作用，是清偿债务的一种特殊方式。
这份房屋买卖合同涉及三方当事人：卖房人、买房人以及房屋抵押权人。一般情况下，房屋买卖有买卖双方当事人达成协议就能够进行交易。但是这套房屋因为卖房人向抵押权人借款，而办理了房屋抵押手续。按照《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。在这起房屋买卖过程中，只有抵押权人同意解除抵押，房屋才能买卖。因此，为了保障买卖顺利进行、确保三方当事人合法权益（抵押权人在确信债权能够实现的前提下同意解除抵押，买房人支付抵押金额后确保能够办理房屋过户，卖房人确保能够在房屋过户后收到卖房款），三方共同到公证机构申请办理房屋买卖合同公证，以期能够实现各自的愿望。
公证机构对以债务清偿为目的的债务人申请办理的提存公证，首先应着重审查提存之债的真实性、合法性、提存之债和产生的依据［一般为合同（协议）、赠与书、司法文书以及行政决定等］。其次应审查提存标的与债之标的是否相符，如两者不符或提存时难以判明两者是否相符的，公证员应告知提存人——如受领人因此拒绝受领则不能产生提存公证的效力——并将上述条件记载下来，由提存人确认签字。此类提存公证具有债的消灭和债之标的物风险责任转移的法律效力。在公证实践中，此类提存公证涉及范围较广，提存原因也各不相同。社会主义市场经济是法治经济，同时也是信用经济。伴随着市场经济的发展，提存公证作为一项能够有效保证交易安全的法律手段必将逐渐为人们所重视，发挥日益重要的作用，提存公证的范围必将日益广泛。