11.浅析房屋所有权异议登记制度
吕春华[1]
一、案情介绍
案例一：2010年5月，张某向杨某借款50万元，期限6个月，并出具书面承诺，如到期不能如数偿还借款，则以张某名下的一套80平方米的房产抵债。借款到期，张某未能偿还借款，并表示目前经济出现困难，短期内无法还款，杨某即要求张某将承诺的房子用于抵债，但张某不同意，并私下将该房屋卖给刘某。杨某得知该房正在办理过户到刘某名下的登记手续，于2011年1月5日立即携带借款合同和承诺及身份资料到房屋登记部门，申请异议登记。经审查，房屋登记部门当天办理了异议登记，并书面告知杨某在登记之日起15日内向人民法院起诉，否则异议登记失效。房屋登记部门遂暂停办理该房屋的过户手续，但直到1月21日，房屋登记部门也未收到杨某的起诉受理通知书，当即解除了异议登记，并为刘某办理了房屋过户手续。而杨某认为，该房已办理异议登记，登记部门不应当再办理过户手续，且自己的50万元至今未追回与此有一定的关系，认为房屋登记部门侵犯自己的权利。杨某向人民法院提起行政诉讼，请求判决确认登记机构违法并赔偿损失。人民法院经审理查明事实后，判决确认登记机构的行为合法，驳回了杨某的诉求。
案例二：2009年3月，李某将房子卖给宋某，双方签订了买卖合同，但在办理过户手续之前，李某的房子被王某申请了异议登记，李某将此事告知了宋某，但宋某坚持要购买这个房子，认为王某只是异议登记，并无生效的法律文书确定这个房产的产权不应属于李某，只要付清了房款，实际入住就可以对抗王某的异议登记，因此，宋某向李某支付了房屋全款，并立即搬进了房屋。后在王某诉李某的房屋确权纠纷中，李某败诉，法院判决房子的所有权归王某。宋某随即也起诉李某和王某，要求判决房屋归其所有，法院后判决认为宋某明知异议登记的存在而购买房屋，显然不属于善意第三人，同时也意味着其自愿承受了房屋所有权被更正登记到王某名下的风险，房屋不能判定归宋某所有，因此，驳回了宋某的诉求，其损失也无权要求他人赔偿。
二、案例评析
以上两则案例都涉及房屋（不动产）所有权异议登记制度，这是《物权法》提出的一个新的登记项目。《物权法》第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”笔者从房屋异议登记的本质、特点、法律效力等方面浅析异议登记制度。
（一）房屋异议登记的本质
所谓异议登记，就是登记机关将事实上的权利人或者利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记载于登记簿上的行为。其本质在于：异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。异议登记的功能，一方面在于其给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施，给予了真正权利人搜集证据的缓冲时间，避免第三人善意取得存在错误登记的不动产权利；另一方面，异议登记有阻断不动产登记公信力和推定力的作用。这就是说，在发生异议登记的情况下，表明有人对登记权利的归属或者内容产生了争议，如果第三人罔顾异议登记的警示仍然进行交易，因登记的善意推定效力已不存在，其将无法主张善意取得。
（二）异议登记的特点
1.异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。
当事人申请异议登记，可以阻断登记的公信力，避免登记簿记载的权利人滥用登记的公信力，避免使存在产权争议的不动产为第三人善意取得，便于申请人通过民事诉讼而进行权利确认。
2.异议登记是一种临时性的救济手段。
根据《物权法》第十九条的规定，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。因此，异议登记提供的是一种临时的保障措施，对抗现时登记权利的正确性，使登记簿的该项登记暂时丧失证据的效力，防止登记簿上所记载的权利人将房地产进行处分，让提出异议的当事人有一定的时间通过法律途径来解决问题，以避免日后的交涉变得非常困难或没有实际意义。
3.异议登记具有时效性。
异议登记具有高度的时效性。在申请人发现登记簿记载的权利状况尤其是权利归属状况存在错误时，其必须尽快做出反应。尤其是在其请求登记簿记载的权利人提供书面同意，而对方拒绝的情况下，登记簿记载的权利人极有可能将该房屋权利处分。这就要求登记机构接到申请后，尽快完成受理程序。一旦符合受理条件，就直接记载入登记簿。因此建设部《房屋登记办法》第二十三条将异议登记的时限限制为1个工作日内。这实际上就是要求登记机构在受理之后当场做出登记，而不宜延误。
（三）异议登记的前置条件
《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”《房屋登记办法》第七十六条也规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”由此可见，异议登记是有前置条件的，即以不能办理更正登记为前提。也就是说在异议登记之前，利害关系人必须首先提出更正登记，只有在权利人不同意或者登记机构拒绝更正登记的情况下，更正登记申请人才可能提出异议登记。换言之，如果利害关系人确实发现了登记存在错误，首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题，只是在无法进行更正登记的情况下才提出异议登记。因为异议登记的目的，最终还是为了办理更正登记。如果能够直接办理更正登记，当然就没有必要申请异议登记。实践中，登记簿的权利人往往不会同意更正登记，真正的权利人大部分还是需要通过诉讼或者仲裁，确认自己的物权，并持生效的法律文书、法院的协助执行通知书，请求登记机构更正。
（四）异议登记的法律效力及后果
1.通过异议登记，登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。
也就是说，在发生异议登记的情况下，表明有人对已登记房屋权利归属或者内容产生了争议，这种争议一般是由于利害关系人不能提出足够的证据或者受到登记权利人拒绝更正，不能通过更正程序来明确权属或内容而产生的。为了防止登记权利人处分财产，则通过异议登记，使第三人了解登记的权利归属和内容可能存在争议或瑕疵。通过异议登记，第三人将无法主张善意取得该房屋的产权。
2.异议登记期间，房屋登记机构暂缓办理房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请的登记，正在办理尚未出证的，则中止办理原登记申请。
3.异议登记申请人未在法定期限内提起诉讼的，异议登记失效。
异议登记是一种临时性保护性措施，它保护的是真正权利人的利益，但是也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为了使不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，《物权法》对异议登记的有效期间作出规定限制。《房屋登记办法》第七十九条也规定“异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。”
但在实践中，需要把握《物权法》第十九条所规定的期限，十五天不是一个除斥期间，而是一种限制权限，其存续期间是可以变的。例如，异议登记申请人在第14日到人民法院起诉，而根据《民事诉讼法》第一百一十二条的规定，法院立案或者不予受理的期限是在7日之内。那么，在这种情况下，登记机构就不应该注销该项异议登记，其期限应做相应的延长或调整。另外，实践中还存在申请人主动撤诉且在异议登记之日起15日内没有再起诉的情况，此种情形下应视为申请人没有在异议登记之日起15日内提起诉讼，故而异议登记已经失效。对于法院（或仲裁机构）判决申请人败诉的情况下，权利争议已经最终解决，异议登记自然应当注销。不过一些地方的房管部门，为了慎重起见，异议登记15天以后，如果异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人没有申请注销异议登记，一般不办理注销异议登记。
4.对于异议申请人异议登记不当，造成权利人损害的，权利人依法可以向申请人请求损害赔偿。
综上所述，异议登记的目的在于限制不动产登记簿上的权利人的权利，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。其实质是一种暂时的保全登记，是更正登记的前置辅助手段，并不对物权变动状态本身进行登记。实践中，异议申请人、利害关系人、权利人、房屋登记机构应根据《物权法》和《房屋登记办法》等法律法规的规定进行异议登记，房屋登记机构应对异议登记中出现的新情况、新问题及时进行总结，以促进房屋异议登记制度的不断完善。
【点评】本篇案例分析了两个关于不动产异议登记的案例，案例一是异议申请人未在异议登记之日起15日内向人民法院提起诉讼导致异议登记失效；案例二是第三人在明知欲购房屋被他人提起异议登记的情况下仍然购买而导致最后无法根据善意取得制度取得房屋所有权。作者从前述两个案例引申阐述不动产异议登记的本质、作用和法律效力及后果，以及阐释变更登记是异议登记的前置程序，有助于对该制度的深度理解。
异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。如案例作者所言，不动产异议登记的本质不在于对物权变动状态本身进行登记，而是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态，给真正权利人提供一种临时性的救济措施。异议登记的另一个重要作用是阻断不动产登记公信力起到宣告产权处于不定状态的作用，笔者认为此种作用就是防止善意第三人基于善意而取得所有权从而“侵害”了原本的所有权人，异议登记可以使得第三人无法“善意”取得所有权。临时性是异议登记的一个特点，案例一中杨某的诉请被驳回就是因为没有在“临时性”期限即15天内起诉，因此登记机构不存在错误。案例二中宋某明知涉案房屋存在异议登记，无法“善意”取得，从而保护了原本的产权人。
作者归纳不动产异议登记制度的三个特点，临时性和时效性可以归为同一个特点，异议申请人不得依该制度而怠于提起诉讼以求获得“永久性阻挠”的效果，而是应该在临时性救济制度面前，积极提起诉讼。作者在文中讨论了异议登记的前置条件，根据《物权法》第十九条第二款“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”及《房屋登记办法》第七十六条“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”，提出异议登记应当先通过更正登记程序来解决登记错误的问题。
由于异议登记具有导致不动产物权不稳定的消极作用，为使不动产物权状态的不稳定不至于长期延续，《物权法》对异议登记进行了必要的限制，以促使申请人及时行使权利。作者讨论了异议登记的法律效力和后果，即第三人因此不得主张善意、权利人暂时无法处分房产。后引申出如果逾期未提起诉讼和异议登记不当的法律后果，前者是导致异议登记失效，后者将导致权利人请求损害赔偿。
（点评人：钟扬飞 广东中天律师事务所）
[1]吕春华，广东金桥百信律师事务所。