问题30 抵押期限变更或者届满的土地登记机构如何处理^[7]

【问题】

办理抵押登记时，关于抵押期限应当注意哪些事项？抵押期限如果发生变更或者期限届满，土地登记机构应如何处理？

【解答】

一、办理土地抵押权登记时，关于土地抵押期限应当注意的事项

在办理土地抵押登记时，土地登记申请书和土地登记审批表上有抵押期限一栏，土地他项权利证明书上有存续期限一栏需要填写。抵押期限应当如何确定？如何填写？根据《物权法》和《土地登记办法》的相关规定，关于抵押期限，应当注意以下几点：

按照《土地登记办法》第三十六条的规定，当事人申请抵押登记应当提交主债权债务合同、抵押合同。办理抵押登记时，如果当事人提交的合同对抵押期限进行了约定，则按照合同的约定期限填写。

如果当事人提交的合同对抵押期限没有进行约定，则抵押期限按照当事人约定的债权期限填写。

如果申请登记的抵押为最高额抵押，应当按照当事人所提交的最高额抵押合同记载土地所担保的最高额抵押的期间填写。由于最高额土地抵押是当事人就土地对一定期间内将要连续发生的债权所提供的担保，在办理登记时，所担保的债权有可能尚未发生，无法确定债权和抵押权的期限，因此只需要记载最高额抵押期间即可，土地他项权利证明书上的“存续期限”一栏可以不填写。

一般土地抵押的期限不得超过所抵押宗地的剩余使用年限，最高额抵押的期间不得超过所抵押宗地的剩余使用年限。

二、土地抵押期限发生变更，土地登记机构办理登记的方法

实践中，经常出现土地抵押期限发生变更特别是抵押贷款延期的情形。对此如何办理登记，《土地登记办法》没有明确的规定。实践中一般有两种做法：第一种做法是要求抵押权人提供原抵押资料及终止原抵押的证明，收回原土地他项权利证明书，注销原抵押登记，然后再重新办理抵押登记，发放新的土地他项权利证明书；第二种做法是直接办理抵押期限变更登记，将土地他项权利证明书“存续期限”一栏加盖变更印章后予以变更或者在记事栏予以注明，同时在土地登记簿上予以记载。

银行等抵押权人不认同第一种做法，认为解除原抵押权后至重新办理抵押权登记期间，银行的权利处于真空状态，没有任何保障，存在较大的法律风险，因此主张应当直接办理期限的变更登记。而地方土地登记机构大多则认为没有期限变更登记这样一种登记类型，不能直接办理。

笔者认为如果因主债权延期导致土地抵押期限延期，被抵押的宗地上只有一个抵押权或者有多个抵押权而需要延期的抵押权期限变更之后不影响其他抵押权的顺位，建议登记机构按照第二种做法直接办理抵押期限的变更登记。理由如下：一是虽然《土地登记办法》没有明确规定，但抵押期限变更也应当属于变更登记的内容；二是不仅为当事人提供了便利，而且提高了登记的效率；三是可以避免给银行带来不必要的法律风险。

但如果因主债权延期导致土地抵押期限延期，宗地上有多个抵押权且需要延期的抵押权的期限变更之后影响其他抵押权的顺位，建议土地登记机构一般采取第一种做法，即注销原抵押权之后，再登记为后一顺位的抵押权。或者采取第二种做法直接办理抵押期限变更登记，同时办理抵押权顺位的变更登记。

三、土地抵押期限届满，土地登记机构不能主动注销抵押登记

一是土地登记应当遵循依申请登记的原则。注销土地抵押登记不仅需要当事人申请，而且需要抵押人、抵押权人双方共同申请。如果基于特殊原因仅有抵押人一方申请，则抵押人应当提供有关证明材料，如已还款的证明、法院的裁决等证明债权已经实现或消灭或者抵押权人同意解除的证明等。在仅有抵押人一方申请时，为防止出现伪造材料等虚假行为，登记机关应当审慎审查，必须查证属实后才能进行注销登记。因此土地抵押期限届满，土地登记机构不仅不能主动注销抵押登记，而且在仅有一方申请的情形下也不得擅自办理。

二是土地抵押期限届满并不能表明债权和抵押权消灭。抵押权与其担保的债权同时存在。根据《物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”的规定，土地抵押权一般因主债权消灭、抵押权实现、债权人放弃等情形而消灭。土地他项权利证明书上记载的抵押期限一般是根据抵押合同约定的债权期限记载，债权期限或抵押合同约定的抵押期限届满，不表明债权消灭，也不表明抵押权的消灭。

三是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条的规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”，表明司法实践也不认可登记的抵押期间届满抵押权就失去效力的观点。

四是国土资源部办公厅对贵州省国土资源厅《关于注销土地他项权利登记有关问题的复函》（国土资厅函〔2007〕162号）以及《土地登记办法》第五十五条都明确规定，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

四、土地所担保的债权的诉讼时效已过，土地登记机构不宜主动注销抵押登记

既然土地抵押期限届满，土地登记机构不能主动注销抵押登记。那么如果土地所担保的债权的诉讼时效已过，土地登记机构能否主动注销抵押登记呢？

实践中，有的同志认为，如果土地所担保的债权的诉讼时效已过，土地所担保的债权以及抵押权不再受保护，因为《物权法》第二百零二条明确规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。土地登记机构便可以主动注销抵押登记；也有的同志认为在诉讼时效结束后的二年之后，土地登记机构才可以主动注销，因为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第二款的规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”根据《民法通则》和最高法院的相关解释，土地登记机构不宜以土地抵押所担保的债权的诉讼时效已过为由，主动注销土地抵押登记。理由如下：

一是诉讼时效制度比较复杂。不同类型的案件诉讼时效期间不同，有的为1年，有的为2年，最长的为20年。根据《民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为2年。而根据第一百三十六条的规定，因身体受到伤害要求赔偿的、出售质量不合格的商品未声明的、延付或者拒付租金的、寄存财物被丢失或者损毁的诉讼时效期间为1年。并且《民法通则》第一百三十七条明确规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，实践中很难判断“知道或者应当知道权利被侵害”的时间，再加上第一百三十八条规定“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，地方从事登记工作的同志很难判断诉讼时效是否失效。

二是土地登记机构不宜主动援用诉讼时效制度。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”的规定，人民法院不得对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。因为诉讼时效制度虽具有督促权利人行使权利的立法目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，而是禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。因此，在实际工作中，土地登记机构也不得主动援用诉讼时效制度注销抵押登记。

（蔡卫华）