问题29 能否办理土地的分割抵押登记^[5]

【问题】

实践中，不少地方出现了所谓的“土地的分割抵押”，即只抵押一宗地的一部分面积。具体做法如企业将其土地的一部分抵押给一家银行，将其中的另外一部分抵押给另外一家银行。有的地方土地登记机构按照抵押的面积为当事人办理了土地抵押登记。土地登记机构究竟能否办理“土地的分割抵押”登记？

【解答】

根据《物权法》和《土地登记办法》的相关规定，登记机构不能办理“土地的分割抵押登记”，理由如下：

一是“土地的分割抵押”与相关法律的立法宗旨不符。根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，《物权法》所倡导的是抵押物的整体抵押。目前由于行政管理体制等原因，房屋和土地的分别抵押登记已经造成许多纠纷，产生了很多弊端，严重影响了交易安全。人为地将土地按面积分割抵押，只会造成更多的纠纷。

二是“土地的分割抵押”与相关法律的规定不符。根据《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”，抵押物可以再次抵押的部分是其价值大于所担保债权的余额，指的是抵押物的价值，而不是抵押物的面积。

三是“土地的分割抵押登记”违反了土地以宗地为单位进行登记的原则。土地抵押登记也应当以宗地为单位进行，土地抵押登记的效力及于整宗土地。同一宗地多次抵押的，应当按照《土地登记办法》第三十六条第二款的规定，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。

四是“土地的分割抵押”影响当事人的利益。人为地分割土地抵押，不仅会影响抵押土地的变现能力和造成抵押土地价值的降低，更重要的是将影响后一抵押权人的利益。因为《物权法》第一百九十九条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权实现时，拍卖、变卖抵押财产所得的价款并非按照分割的面积各自进行清偿，而是按照登记的先后顺序清偿。抵押登记办理在先的抵押权人完全可以要求以整宗土地的价值优先受偿，抵押登记在后的抵押权人只能就抵押登记办理在先的抵押权人受偿完毕后的土地价值余额部分进行优先受偿，而不能就其所抵押的那一部分土地面积进行优先受偿。如果因土地价格的波动导致土地的价值减少，后一抵押权人的债权就存在无法完全受偿的风险。

实践中，对同一宗土地抵押给两个以上债权人的，土地登记机构必须按照《土地登记办法》第三十六条的规定，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记，不得办理所谓的“土地的分割抵押登记”。如果抵押宗地的面积确实较大，宗地内的地块之间界限清晰且当事人有分别抵押意愿的，土地登记机构应当先办理土地的分宗登记，分别发放土地证书之后再分别办理土地的抵押登记。^[6]

（蔡卫华）